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地产:螳螂捕蝉雀在后 腹背受敌也自然
http://business.sohu.com/
[ 语子 ] 来源:[ 经济观察报 ]
  有一种趋势,传统的“金九银十”正在逐渐演变为“燃情五月”,这不,借着这股热浪,仅在五月十八日这天开盘的房地产项目就至少有六家。

  新闻媒体与房地产销售市场的火热相比,也不差毫厘。“小户型”、“大户型”频频见诸报端,“只商不住”、“卫城”也掀起报道高潮,“拒绝商用”、“拒绝期房”更是把某地区的广告大战引入沸点,一些成熟老到的开发商依然是保持他原有的公众形象。炒作?营销?虚火?是务实还是?

  北京柳芳苑房地产开发有限公司董事长 魏建军

  “只商不住”、“只住不商”和“商住两用”,这些都是住宅概念,都是开发商转轨后用来引导消费的措施和市场营销策略性的手段。从概念上来说,入住以后的客户群体是很难控制的。

  商住两用在国外也存在,但不是高层,一般都是小二层,楼下办公,楼上居住,但是它在人口密度上、管理的难度上、配套的难度上都远低于国内的商住。

  “国展·国际”不是商住两用,它的定位是国际商务公寓,是五星级的酒店跟商务写字楼的完美结合,这里的配套设施完全是按照写字楼的标准制定,比较适合作“办事处”。另外,在酒店办公的费用比在高档写字楼的费用要高,那为什么有人会选择在酒店办公?在写字楼,晚上几点以后大楼封闭,单从时差上来说,要跟国外联系,可能就只能回家打电话或上网了,这当然是不方便,我们就是要避免这种不方便。

  也没见过在五星级的酒店里拎菜的和夹公文包的一起坐电梯。

  这几种都是一种存在的社会现象,就是有这样的需求。

  北京住邦房地产开发有限责任公司总经理 范国翔

  就北京目前来说,有关部门的规划与市场的实际需求还是有一定差距。例如,从土地的使用用途上来说,国家有关政策只界定了“居住与非居住”,对于“商住”的出现是始料未及的。在土地出让金等规定上存有不合理性,这也是有关人士大呼不公平的原因。

  因为市场经济的发展,出现了办公的需求,这时就出现了第一批商用楼,这个时期的商用楼使用的是住宅的配套设施标准,在使用上实际是商住两用。这个时期有一个非常有代表性的现象,拎菜的与拎公文包的一起等电梯。

  到了第二批办公楼,它的户型是按照住宅设计,底商也是住宅标准,不过引入了“只商不住”的概念。进步到第三代,房型还是住宅,但是它的设施、底商都是按照写字楼标准配置,我们住邦2000就属于第三代商用楼的升级版本。

  另外,商住两用也是一种社会需求,只不过从生活方式来看,它没有一个准确的定位,结果是居住与商务互相受到影响。同时,也给物业管理带来难度,给消防安全带来隐患。

  “只商不住”与“只住不商”比较“商住两用”的市场定位更为准确,在物业管理上相对容易一些,也更能提高管理水平与管理质量。但是从投资角度来说,“只商不住”比“只住不商”要更有潜力,在实际操作上,也更容易控制,因为“住”以后的用途是很难控制的。

  北京海晟房地产开发有限公司销售总监 童渊

  “商住两用”从物业的类型上看很难满足,从概念上也很难混合。比如,最先来北京的一批跨国集团开始是在北京饭店里办公,为什么?因为那时还没有写字楼。如果你是旅游的,你会愿意住在这样一种人员流动很频繁的环境吗?后来,国贸等一批高档写字楼建好以后,这些大公司便搬出去了。为什么?商务环境。

  我们再来看,商住在安全方面面临的问题,既然是开公司,就难免有公司倒闭、破产,你想想,你经常要面对的业务员、推销员的频繁往来,还要面对上门追债的人。你是其它公司的人来这里,面对的是穿着大裤衩、大拖鞋的人,你会相信这个公司的实力吗?面对进进出出的人流,你会有在家的安全感吗?你住在这里还会觉得舒服吗?这样的环境你觉得你的房子会升值吗?

  但是市场上还是有“商住”的需求,显然在市场上,“商住”显得非常被动。在经济形式不好的时候,商住才会有一定的升值空间,这个时候的商住市场也是最大的。你想象一下,当写字楼降价的时候,别人会不会来你商住的地方办公,当住宅降价的时候,别人会不会来你这里居住,而你当初所能吸引人的价格优势在纯粹的商务或居住环境面前显得是那么无力。

  如果“只商不住”和“只住不商”一个是男人一个是女人,那么我问你“商住两用”是什么人?从某种意义上来说,“商住”其实是很无奈的,商住的市场需求也会存在,商住也会存在,只是多与少罢了。结语:

  “商住两用”正在面临着腹背受敌的尴尬境地,“存在就是合理”,我们也不对它的存在置若可否。同样,虽然纯商和纯住的市场定位是不一样的,从表面看来也没有竞争,但是,正如他们说的那样,入住后的“住宅用途”和业主的“生活方式”是很难限定的,他们也十分清楚彼此的软肋,只是不愿意说出来罢了。如何转型,如何获得更多的投资回报,业主、开发商都在打它的主意。“国展·国际”显然已经看到了市场上的这种现象,他们已经完成了商住的升级,相信一旦这种升级获得巨大的成功,也许就像吸星大法克服了自身的弱点一样,成为一门绝世武功。祝这些存在的“只住不商”、“只商不住”、“商住两用”好运!

2002年6月3日10:38

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