广告吹得太邪乎 信用危机困住地产业
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近日，记者从北京市高级人民法院获悉，２００１年北京市受理房地产纠纷总数比上一年增加３０％左右，而仅朝阳区受理的房地产纠纷就多达２０００余件，比上一年增加５７％；其中房屋买卖纠纷比上一年增加２０９％，相当于上一年度的３倍。同时，深圳市的房产纠纷情况也不容乐观，据了解，２００１年，深圳市消费者对房地产的投诉次数超过１０００宗，仅次于手机质量投诉，高居各种投诉的第二把“交椅”。
就在３·１５前夕各省有关房地产纠纷的统计数据纷纷浮出水面之时，新一轮的房地产纠纷又悄然开始。北京京通新城１０号楼业主准备就开发商不办理房屋质量验收手续、不办理房产证、不安装电话、不通天然气等事宜对开发商提起诉讼。目前，业主正与律师就有关诉讼事宜进行具体的磋商。预计最迟的诉讼时间在“五一”前后。
外华内虚的包装
夸大其词的广告
开发商搬起石头
砸自己的脚
地产界“货不对板”尤为突出
据北京市朝阳区人民法院的有关负责人介绍，房地产纠纷案件中主要反映的问题有：开发商违背合同、延期交房；购房面积缩水，尤其是高档住宅；房屋质量问题，特别是装修不达标；开发商单方改变结构设计；物业管理问题，如公约不平等、收费过高等。
以物业管理为例，据中国社会调查事务所于２００１年１０月份在北京、上海、广州、天津等６个大中城市对１２００位所居住房屋有物业管理的居民作了专项问卷调查，结果有３４％的被调查者表示对所在住所的物业管理“不满意”。当然，各行各业都有“货不对板”的情况，但很少有像房地产界表现这样突出的。
“为了达到卖楼的目的，可以说开发商是不择手段，系列营销、概念包装、甚至利用虚假广告来向购房者做出各种五花八门的‘承诺’。由于开发商这种诱导作用，使得业主在购买房之前就对楼盘的期望值过高，而入住后与当初购买前的心理落差太大，纠纷自然就会增多。”一位业内人士向记者透露。
记者从间接渠道了解的，房地产界每年在广告上的投入却大得惊人，以一家专门为北京某报从事房地产广告代理的广告公司为例，它仅去年一年就代理该报广告业务８０００万元，而这家广告公司在这家报纸所有房地产广告代理公司中规模只能算是中等。而据调查，广州大部分房地产项目的广告支出已超过总销售额的３％，每年广州房地产行业用于广告的总支出超过１０个亿。
与数额相当大的广告投入形成鲜明对比的是，很多开发商和物业公司在工程质量、购房面积、会所建设以及物业管理费等方面就显得非常的吝啬。
房地产商为了所谓的经济效益，往往不顾住户的利益，有的不按城市规划规范，楼群密度过大，使住房的生活空间受到影响；有的面积“短斤缺两”，从中盘剥消费者；有的“粗制滥造”，安全隐患四伏；有的消防、水、电等设施达不到原有承诺，质量低劣；有的随意扩大公摊面积，变相抬高房价。
在各种投诉当中，数量最多的还要数面积计算问题。按照国务院令的要求，“商品房销售，当事人双方应当签订的书面合同上应当载明商品房的建筑面积和使用面积。而在实际操作中却很少能将关于面积计算的约定写进购房合同里。据业主代表张宏诚在一次会议上介绍，他在担任某两家知名媒体明星楼盘评委期间走访了入围的近５０个楼盘，却发现没有一个买房人能把使用面积写进合同的，这就意味着误差３％的限制可能变成６％，而房地产商超出限制范围时需要赔的仅仅是３％，可现在的科技完全可以将误差控制在１％之内。
信用既能载“舟”
也能覆“舟”
信用危机成为
房企树立品牌的“绊脚石”
记者曾经就品牌问题采访过新华远老总任志强先生，当时，任志强就认为，房地产界还没有进入品牌时代，而其中一个重要理由就是，整个房地产业的信用意识和机制还没有建立起来，而房地产纠纷可以说是房地产信用危机的集中体现。
著名地产策划师田原认为，要想树立企业品牌，就必须对自身产品严格把关，向消费者提供合格的产品才是商业成功的基础。看来，对品牌的追求应该是有信用的支持，自律的同时才能有发展商实力的体现。
其实对于开发商的产品连购房者都开始普遍质疑了，更不用说对其运作模式了如指掌的同行了。这也难怪万科物业只承接本集团地产项目的物业管理，而对其他开发的项目避而远之。万科只有一个想法，那就是不能砸了“万科‘的品牌。
当然，信用能载“舟”，也能覆“舟”，这样的例子也不在少数。
面对日益增多的房地产投诉事件，业内人士说法不一，一种说法是行业走向成熟、购房者变得理智的表现。但对于开发商来说，投诉就是断了发展的生路，后期楼盘几乎是销售无望，于是，很有一些开发商或者物业公司“破罐子破摔”，致使一些恶性事件发生，即便是得到妥善处理，也会在很大程度上影响销售额。
且不去讨论地产的品牌时代到底何时到来，但品牌的道路是非常清晰的，大鱼吃小鱼几乎成了以后房地产业发展的必然趋势。虽然已有开发商充分认识到了这一点，但这毕竟还是太少。同时，要做到通过信用投资来树立企业品牌也不是一件容易的事情，比如，延误交房期，工程质量低劣，物业纠纷除了跟开发商追求利润最大化的本质息息相关以外，最主要的还是还贷压力和资金周转问题迫使其为之。
“要想做到为购房者提供一个优质的产品，开发商的资金实力是很重要的。就拿我们京贸国际公寓来说，为了提高楼盘质量，我们平均每幢楼的钢材使用量就比通常情况下多了好几千多吨，整个项目下来，多出的资金投入应该说要用几千万来计算。”京贸国际公寓有关负责人向记者坦言。而据记者了解，现在全国大约三分之一的开发企业注册资金只在一千万左右，还有很多开发企业根本就是“空手套白狼”，通过中介机构注册公司，连注册资金都是“徒有虚名”，由此可想，其在产品质量上会有多少投入呢？
当然解决投诉还须从政府角度入手，虽然建设部日前发出《关于规范房地产开发企业建设行为的通知》，对包括虚假广告、“缺斤短两”、工程质量低劣、房屋销售中存在的销售面积欺诈行为在内的房地产业１２种不良行为将予以处罚。但是有法不依或执法不严往往是产生投诉的根源。有的开发商把财力和精力集中在做审批机关相关人员的工作上，通过腐败的手段拿到工程，造成违法的事办得了，依法的事办不成。
全国政协委员、福建省人民检察院副检察长张同盟在政协会议期间呼吁，发展房地产开发应首先完善和规范房地产开发的法律。
据记者了解，房地产开发过程中缺乏监督制约机制。从政府机构看，承担监督任务的有建委、城建、土地、规划等几十个部门，但真正履行房地产开发监督制约职责的没有一家。这也是导致房地产纠纷屡屡发生的一个重要原因。
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| 2002年3月17日13:45 |
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