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降息能使楼市景气上升吗?
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[ 周宏 ] 来源:[ 人民网 ]
  中国人民银行宣布降息的消息一出,人们大都确信这是一个利好消息,特别会促进老百姓的贷款消费。比较容易地就可以算出此次降息能给百姓减少多少利息负担。政策公布的第一天就有专业人士为老百姓贷款买房算了一笔账。以降息后新办理20万元20年期的个人商业贷款为例,总共可减少利息负担14496元。那么在20年里省下1万多元,这点实惠能诱发楼市出现井喷行情吗?从以前7次降息的经验来看,第8次降息能给楼市带来多少景气上升空间呢?

  降息是支持楼市政策的延续

  人民大学教授郑华认为,对于降息政策的影响不能估计过于乐观,急于看到明显的效果,但也不能认为不会有什么效果,可以肯定楼市景气仍有上升的空间。

  首先应该看到,第8次降息政策是以国际经济发展放缓,国际金融市场出现降息潮,而我国经济受国际经济大环境的影响也出现了经济增长速度放缓。政策的出台对楼市的影响只是这项政策效果的一个局部。它对于楼市的影响肯定不会有点石成金之效果。

  其次还应该认识到,降息、减税、增加收入是政府扩大内需,特别是支持住房产业发展的一贯的政策,第8次降息也只能理解为是在原来的政策方向内的继续。前几次的降息政策也是配合了减税,发住房补贴,搞贷币拆迁,公积金存贷脱钩,二手房上市等一系列政策一起起作用的。单独的政策是不会有明显的效果的。所以第8次降息政策要配合若干次减税和住房补贴的兑现才能对楼市起到明显的利好作用和效果。

  前七次降息带动楼市景气

  以前的几次降息政策,对经济的积极作用还是很明显的,在1997年亚洲金融危机过后,单从楼市的表现上看,由于我国政府拉动内需的一系列政策的出台,包括几次降息,还是抵消了亚洲金融危机的影响。从1997年以来的国房景气指数与几次降息政策出台的时间对照可以看出,1996年8月第一次降息以后,国房景气指数仍继续了7个月的下降。到1997年3月就止跌回升,以后我国政策接连5次出台降息政策,于是出现了从1997年3月到1999年1月连续22个月的上升。而这段时间正是亚洲金融危机初现征兆并开始波及我国的时期,从1999年2月起到1999年10月是连续8个月的景气下降时期,其间于1999年6月我国政府第7次降息,从1999年10月起到2001年4月又是连续18个月的景气上升时期。事实证明降息政策如果配合其他相应政策,对市场的带动影响是十分明显的。

  另外,房地产行业是一个受政治、经济、国际环境影响非常大的行业,同时它也有着自身的波动周期。所以即使不考虑降息政策的利好影响,依房地产周期本身波动规律性来推断,楼市还会有所升温。因为从1992年到现在国房景气指数最高达到过120点,而近两年的国房景气指数最高点是106点左右,所以估计要达到一个正常水平比如110点,还有一定的空间。

  房地产行业净资产收益率提高0.21%

  西南证券研发中心分析师王德勇认为,地产行业将是降息的最大受益行业者之一。我国房地产行业的资产负债率一直维持在75%以上,其中银行贷款的比例相当大,1999年至2001年房地产企业的银行贷款之和约为4200.3亿元,由于地产企业中长期贷款的比例较高,估计整个行业银行长期贷款余额约为3360.24亿元,贷款利率下降0.5%,地产行业每年可减少利息负担16.80亿元,2000年末我国地产行业净资产为5302.91亿元,由此可知本次降息将使地产行业净资产收益率提高0.21%(所得税率均按33%计算)。

  消费者购房支出平均下降2.69%

  目前个人购房比例已经超过90%,同时个人购房中绝大多数都使用银行贷款,而且这两个比例都在迅速提高,在此假设住宅消费中全部使用银行贷款,贷款期限平均为15年,本次降息后,住宅消费贷款利率(指商业贷款利率,目前公积金贷款利率尚未进行相应调整)从5.58%降至5.04%,首付款比例按平均30%计算,消费者的房款支出将减少2.69%,这相当于住宅价格平均下降2.69%。由此将进一步促进住宅消费。

  地产股平均上涨0.07元

  截至2001年6月30日,我国房地产上市公司长期银行借款平均为1.19亿元,贷款利息下降0.5%,上市公司平均每年可减少利息支出59.5万元,相应净利润将增加50.58万元(所得税按15%计算),房地产上市公司平均总股本为2.18亿股,由此可知本次降息将使房地产上市公司每股收益平均提高0.0023元,按目前房地产上市公司平均30倍的市盈率计算,房地产上市公司股价平均每股上涨0.07元。当然这里只计算了本次降息的直接影响,如果考虑到降息的所有影响,上涨幅度肯定大于这一数字。

《市场报》
2002年3月4日09:39

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