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大连商业地产全面过剩 数十大佬磋商突围
2003年7月2日10:32   [ 郭莉 ] 来源:[ 21世纪经济报道 ]
  6月27日大连夏季房展会在海边的会展中心举行。人头攒动的展厅里盛装登场的是大连房地产历史上空前庞大的商业房地产群落。

  这个群落在短短一年半内迅速发展集中在大连两个正在全面改造的“天津街”和“西安路”商圈总建设面积超过大连历史上所有商业店铺面积总和。

  大连为何突然爆发商业房地产热潮?这么多店铺卖给谁这么高价格谁来买﹖商业房地产项目老板们坐不住了,他们第一次坐在一起,希望通过一次面对面交流看清隐藏在商业房地产繁华表象下财富女神安详或狰狞的面孔。

  这次会议传出一个令人震动的消息。政府将于近期抛出一份新规定,试图制止新的商业房地产项目盲目进入大连市场。这份新规定一旦实施,他们的财富模式抑或失败经验都将很难被后来者复制。大连——人均一平米商铺

  2000年11月份,大连市政府开始对传统商业街天津街和西安路进行大规模改造。

  大连最繁华的两个中心商圈分布在城市的东、西两个方向。城东商圈的中心是天津街,现已成为商业步行街,位于中山区,与另一繁华商业圈青泥洼接壤。城西商圈的中心是西安路,位于沙河口区。

  经过专家论证,请来国际知名规划公司做整体规划,轰轰烈烈的改造运动就此展开。在破旧立新的飞扬尘土中,最先嗅到商机的是商业房地产商人。

  天津街6个主要商业地块迅速吸引了诸多房地产商,他们有的是本城著名的民宅开发商,有的是大连人以前没怎么听说过的公司,但手笔尽皆豪迈,最大的商业面积做到8万平米。这些地处繁华商圈的房地产项目价格不菲,以售卖商铺为主,价格大多集中在2万~10万元人民币/平米的价格水平上。

  某商铺在准期房状态硬是卖出了16.8万人民币/平米的天价,令人叹为观止。一位房地产开发商直率地告诉记者:“一个50平米的商铺要800多万,这样的店铺买来除了贩毒,做别的生意只能亏本。”

  天津街的财富热度迅速波及城西的西安路,进而传导至整个城市,据大连欧绅宝沃商务机构统计,目前大连在建和拟建的商业房地产项目总计37个,总建筑面积309万平方米。其中商业面积174万平米。中山区16处,商业面积62万平米;西岗区7处,商业面积34.9万平米;沙河口区7处,商业面积46.6平方米。

  据一份业内研究人士出具的资料表明:从2002年(即两街大规模改造实际开始时间)开始,天津街一期上马的商业项目累计改造建筑面积达到22万平米。天津街商圈、青泥洼商圈以及西安路商圈的商业项目累计规模达到了160多万平米,在建和待建的商业地产项目共有30多个,建筑面积超过200万平米。

  2003年2月份大连市市长夏德仁在全市商品流通工作会议上的讲话时引用的数字是:全市5000平方米以上的商业设施建筑面积为450万平方米,全市人均商业面积1平方米。

  大连市人民政府网点办主任姬江女士为本报记者采访提供的数据更新也更加令人惊叹。根据网点办的一项调查,截至到2002年底,大连共有41个商业项目,总建筑面积为174万平方米,其中商业面积101万平方米。而截至2003年5月,在建和拟建商业面积为174万平方米。

  姬江解释说,仅今年半年,大连的商业面积就超过城市历史上商业面积之和,城市人口的增长速度已经赶不上商业面积发展的速度,大量商业项目出现了过于集中上马的情况。

  两个“遵义会议”

  商业房地产商的财富梦想很快遭到现实的打击。

  眼看着商业地产项目越来越多,大家只有通过广告不停造势。一时间满街都是“一铺养三代”、“绝版旺铺”的煽情字眼,但谁也没把房子顺利卖光。一位房地产开发商说,更大的打击来自同城大佬万达,万达在一类商业地段开发的高档住宅配套商铺,以出人意料的万元价位迅速沽空,令市场在诧异之余,迅速降温。

  在一片压抑的气氛中,一个由业内人士倡议召开的论坛向大连几十位房地产老总发出邀请。

  有位会议召集人希望这次论坛可以成为大连商业房地产的“遵义会议”给处在困境中的市场一个转折的机会。他就是大连连锁企业协会会长谢有恩。

  6月27日中午几十名商人顶着烈日匆匆走进星海广场的一家西餐厅他们是本城几乎所有商业房地产项目的董事长、总经理或策划人。

  谢有恩在开幕致辞中痛陈商业房地产违背商业规律,以操作住宅的方式,采取建成物业卖商铺方式的12字必死方针:“不卖就亏一卖就烂一烂就死”。

  谢在接受本报记者采访时说,这样的话早在两年前他就开始说,当时是大连最重要的一条商业街——天津路商圈改造的论证期,诸多专家提出建议,改造商圈以后,一定不能采取卖商铺的方式,否则将会对整条街甚至整个城市商业环境产生不利影响,但最后的情况是,现在几乎整个天津街都拆掉了,几乎每个项目都在卖商铺。

  此时,另一场级别更高且能够真正影响大连商业房地产格局的“遵义会议”已经在5月召开。

  在今年5月召开的大连市委常委会上大连最高决策层做出决议对商业房地产项目建设问题将进一步加强规划和项目审批上的宏观调控力度避免重复建设。并对当前大连商业房地产局面做出如下评价:我市商业设施投资建设过热、业态雷同、重复建设。

  姬江向本报记者透露,市委常委会的决议将于本周以《大连城区网点布局规划意见》(以下简称规划意见)的方式体现出来,以供有关职能部门据此操作。

  “规划意见”的重点是:控制城市中心区域的商业网点建设、鼓励周边项目建设。该“规划意见”再次强调,超过2000平米的商业设施必须经过听证才能建设。

  堵与疏

  有知情人希望政府能通过限制政策发挥“护市”作用。该人士说,大连早在1997年就通过了《大连市城市商业网点规划建设管理条例》,已经规定了大型商业设施的听证制度。但听证制度因为种种原因,被一些项目开发人“绕过去”了,甚至出现了走程序的空头听证。

  2002年9月,听证制度被再次强调,新修改的规定是,任何一个项目不过听证程序很难办理相关手续。听证意见成为各职能部门办理审批手续的依据。新的制度从2003年开始实行。

  与此同时,至关重要的划批土地程序也更加严格。各区政府只有上报开发地块的权利,具体是否通过审批要经过商业局组织听证和规划局、计委、开发办的审批。

  即便如此,仅靠听证程序是否能起到制止可能产生的大规模重复建设等后果,现在还是不得而知。

  除了政府的力量,银行借贷方式的改变也成为新项目的一大拦路虎。

  大连当地有数家银行在接受媒体采访时公开表示他们对商业房地产项目态度的转变,对于城市内越来越多的商业房地产开发项目,银行表示将持有谨慎态度,既不会冒风险贷款,同时也会仔细选择好的项目。

  除了用外力去堵,依靠商业房地产商自己采取措施“疏导”,也是被寄予厚望的一种方法。

  谢有恩劝告房地产商,商业地产不能卖,卖出去就是一个大排档就是一个批发市场、就是一个轻工一条街。购物中心必须拥有产权和经营权。开发商要下功夫,请专业队伍进行商品经营,在注意错位经营的基础上,营造商业网点的信誉度,等待商业网点成熟和升值后,可以在不影响大局的情况下部分出售。

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