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北京住宅何时开始过剩?
2003年5月26日09:34   [ 程建华 ] 来源:[ 经济月刊 ]

  自1998年北京市住宅竣工量首次突破1000万平方米以来,1999年增长50%,并保持了持续高增长,2002年更是达到2190万平方米,其中商品住宅2002年更是高达1926万平方米,创历史新高,分别相当于1997年的2.20倍和4.03倍,居全国前列,相当于欧盟国家年住宅竣工量总和。1998至2002年供给量年均1621万平方米,持续维持在高位水平,预计2003年住宅竣工量达到2383万平方米。很多人开始担心维持高位供给水平,会引起供给过剩和住房空置,从而破坏资本循环,引发危机。

  分析和基本准确预测未来年限与需求相适应的住宅供应量,对保持住宅市场的平稳运行有着十分重要的作用。住宅供给水平和发展趋势取决于城市住宅发展目标、人口规模、居民现住房水平及收入增加等因素。按照十六大提出的实现全面小康社会的目标,根据发达国家人均住房水平,在适当的目标年限达到北京市城镇居民人均住房面积30至40建筑平方米。目标年度按两种情况确定:一是奥运会前即在2008年实现住房小康,并以2002年作为基期进行分析,由于没有2002年住宅建筑面积数,因此以2001年作为基期,相应人口数为780.1万人;二是在2020年实现住房小康。

  2001年北京市城镇居民人口为780.1万人,选用三种预测模型预测目标年度的城镇人口计算,2008年和2020年北京市常住非农业人口分别为841.4万人和957.9万人,人口分别净增61.3万人和177.8万人。据此,我们可以预测基年至未来两个目标年限内不同人均住房水平下的住宅供给总规模。把目标年度人均住房建筑面积分别确定为30、35、40平方米,对应2008年,新增住宅量则分别对应为6075、10282、14489万平方米,相当于自2002年开始,每年供给的住宅量分别为868、1469、2070万建筑平方米。

  因此,按照上述模型预测的人口,在2008年前实现人均30-35平方米建筑面积的住房小康,此后年度的年住房供应量应控制在868万-1469万平方米,后续年份如果保持目前的住房供应量,将会出现积压和空置。考虑到降低供应量有一个周期,2002-2004年继续保持2000万平方米的住房供应量,在新增住房量确定的情况下,2005-2008年住宅供应量要降为零,实际上做不到。因此,只有将未来的住房发展目标定在人均40建筑平方米(相当于家庭拥有一套120建筑平方米的住房,人均使用面积30平方米),与该目标其相适应,每年的住宅供应量应为2070万平方米。只有这样,才能保证目前住房供给平稳,避免振动,并支撑持续的市场繁荣。

  从长期情况看,考虑住宅供给的惯性,2003-2005年住宅供给量将继续保持在2000万平方米左右,后续15年供应量要降到168和487万平方米,适应人均住宅面积目标一、目标二的发展水平难以维持市场的平稳运行,以目标三作为中长期住房发展目标,在保证初期住宅高位供给后,逐步从2006年开始使住房供给降到每年1000万平方米左右,从而实现中长期住房市场平稳运行和持续繁荣。

  考虑到北京农村人口向城市转移,这部分人口将需要一定数量的住房,为供给提供了动力。因此,在较低的住房发展目标下,如果未来的城市化过程加快,200万农业人口进入城市,客观上需要近6000万平方米的住房,可继续为高位供给提供动力。

  从远期情况分析,一旦实现住房小康,城市人口进入零增长,未来的住房供给量将主要依赖于住房的自然损耗量来确定,每年大致在300万平方米左右。

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