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盈利率50%至100% 房地产价格有望下降多少
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[ 乐嘉春 ] 来源:[ 上海证券报 ]

  随着近年来房地产业的持续升温,房价的持续盘升和房地产商的大肆圈地,更多的人开始关注起这样一个问题:我国房地产业是不是有些过热了?近期,在京举办的"中国地产十年论坛",对2002年房地产市场的"过热"是否会再度滋生泡沫,也展开了积极的探讨。事实上,这场争论已经不仅仅局限于房地产业内,也把老百姓的目光吸引了过来,而经济学家的观点及近期政府相关部门联合出面说话,更是把这场争论引向深入。

  局部过热现象产生

  目前的房地产业究竟有没有出现过热现象?对此,房地产业界与经济学家之间的分歧正在加大。房地产业界普遍认为,目前我国房地产业的发展是非常健康的,并没有出现什么泡沫。中国房协副会长顾云昌认为,转制使中国房地产业进入了高位运营的轨道,转轨使房地产市场迈入供大于求的买方市场,转型使住宅产品跨入更新换代期,从前提出的"居者有其屋"正演变为"居者优其屋"。

  但是,经济学家在对近期公布的一系列统计数据进行分析后却认为,目前我国局部性的房地产过热现象已经产生。这一说法的主要依据在于:

  首先,房地产产品结构失衡的现象已经产生。例如,北京今年1至6月份房地产开发投资达到248.9亿元,比去年同期增长53.1%,本年新开工商品房面积达961万平方米,比去年同期增长72.1%,但住宅销售面积达236万平方米,只比去年同期增长7.1%。这表明,在北京等一些大中城市,高档住宅和写字楼的增速已远远高于普通住宅,房地产产品结构失衡的趋势已经确立。

  其次,在商品房开发速度和数量大幅提升的同时,房屋的空置率也在上升。根据国家统计局公布的统计信息显示,今年1至5月,全国商品房空置面积增长8.2%,高于去年同期增长2.3%的水平。1至7月,全国商品房空置面积进一步上扬,同比增长12.9%,其中商品住宅空置面积增长12.3%。更有房地产专家估计,目前我国商品房空置率已经超过国际商品房空置率10%的警戒线。

  第三,从1999年开始使用住房公积金以后,房地产的投资总额、竣工面积、销售面积每年都保持20%以上的增长,但居民的可支配收入增长远远低于房地产投资规模及房价的上涨速度,例如,上海浦东地区,房地产开发的土地数量成倍上升及房地产预售价格呈节节攀升的上涨势头,2001年商品房预售价格涨幅在20%以上,二手房价格增长也在10%左右。持续至今年前四个月,商品房预售价格较去年同期上涨了14%,存量房价格则上涨了20%以上。但是,与房价快速增长的势头相比,居民可支配收入的增速并没有那么快。例如,今年上半年,上海全市城镇居民人均可支配收入是6019元,比去年增长10.1%,人均收入的增长低于房地产价格和投资规模的增长速度,预示着人们的购房需求正在逐渐下降,购房者超前消费的风险正在逐步累积。

  上海的另一项调查也证实了这一点。上海市区有11.7%的家庭有意在一年内购房。其中,有59%的家庭打算购买新房,41%的家庭打算购买二手房。在有意购房的市区居民中,34.7%希望购买的住房在20万元以下,有56.1%希望买20万至40万元之间的房子。其中,83.2%的上海居民认为目前的房价偏高。也就是说,市区居民的心理房价和房产市场上的房价还有一定的差距。

  第四,在房地产市场高唱"牛市"的凯歌声中,房地产商又开始大肆圈地。例如,北京一家大房产商准备储备土地6000亩,另一家则已经储备土地6200亩;在天津,珠江合生最近签下了一块18000亩(12平方公里)的开发用地;而在广州,华南板块单项土地已经从2000亩扩大到3000亩和5000亩不等。这些具有代表性的大城市纷纷出现圈地现象,难怪房地产老大万科老总不无感慨地说,发展商大肆圈地已经产生了泡沫。第五,目前房地产业对金融业的依赖度太大,金融机构贷款过度集中于房地产业,金融风险正在累积。有两项数据可以佐证:一是南方某商业银行今年要清理的坏账接近800亿元,其中80%与房地产有关,仅广州市两家大型房地产公司所欠地款已达10亿元以上;二是今年上半年,上海城市居民家庭人均总支出为7591元,而同期人均可支配收入为6870元。收支相抵,上海市民的"财务缺口"达721元。据分析,"财务缺口"的产生与市民购房建房支出快速增加有关。上半年上海户均购房支出较上年同期增长2.2倍,城市居民家庭人均居住类支出同比增长31.5%。这表明,居民的购房贷款压力不下;而央行上海分行近期提醒商业银行注意个人信贷风险,看来也并不是毫无根据的。

  据此,经济学家认为,如果不采取措施给房地产业降降温,那么房地产市场的局部过热今后将可能对整个经济产生重大影响。

  部委联手宏观调控

  房地产业的大发展,与目前的低利率和经济增长模式有关。

  从1996年5月1日第一次降息以来已有8次降息,目前一年期储蓄存款利率降至1.98%,我国房地产开发的资金成本已显著下降并处于历史低谷。低廉的资金成本及高额的利润效应,极大地提升了开发商的积极性。有关部门提供的数据显示,从2001年我国房地产开发投资总额达到了6000多亿元,同比增长25%左右;2002年1至6月,全国累计完成房地产开发投资2821亿元,同比增长32.9%;另一方面,近年来,个人住房贷款增长快于房地产开发贷款的增长,使大量信贷资金转化成现实需求。截至2002年6月底,金融机构个人住房贷款余额已达6630.1亿元。最近,上海商业银行个人住房按揭贷款余额首次超过对全市房地产企业的贷款余额。据有关专家测算,金融机构用于房地产开发和个人住房贷款余额,估计已占到其全部贷款总额的10%左右。大量的信贷资金不仅激活了房地产市场,而且将它提升到一个相对高的水平,这就出现了供应不断增加和价格不断上升的局面。

  与此同时,房地产业日益成为地方经济的支柱产业。为了保持房地产业对地方GDP增长贡献的拉动效应,房地产业又得到进一步的推动和发展。

  应该承认,房地产业对我国经济增长有着巨大的贡献。据有关部门测算,2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点,间接贡献率为0.6到1.2个百分点,两者相加共计1.9到2.5个百分点。但目前我国房地产业发展过度依赖于金融资本。一方面,大量金融资本不断地流入到房地产资产价格的炒作中,容易导致投机;另一方面,实体经济却缺乏足够的资本进行发展。一旦房地产业出现资金链断裂的现象,就极易放大成系统风险。事实上,东南亚金融危机就曾经使得许多人遭遇到了房地产泡沫的袭击。因此,房地产业的热度,对整个经济的影响应该引起我们的足够重视。

  好在国家有关部门已经对我国房地产业的局部过热现象给予了高度重视。近期央行、六部委、国土资源部和监察部都相继发文,就目前房地产市场中出现的相关问题发出警告,这种行动的一致性是近年来极为罕见的。

  央行在《2002年第二季度货币政策执行报告》中首次就防止房地产泡沫向市场发出警告。在肯定了房地产业对国民经济贡献的同时,也提醒会特别关注金融机构贷款的集中度问题,防止信贷过度集中于房地产业,以免金融风险过度集中。

  紧接着,针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理和价格增长过快等问题,建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行和国家税务总局下发了"关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见",要求各地加强房地产市场宏观调控,强化土地供应管理,严格控制土地供应总量,发挥土地供应对房地产市场的调控作用,坚持城市人民政府对土地的集中统一供应和管理,防止出现多头无序供地现象,最后要求充分发挥金融对房地产市场的调控作用。这是近年来国家六部门首次联手调控房地产市场。

  9月初,国土资源部和监察部也联合下发了《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》,指出由于各地的国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作进展不平衡,致使国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度没有落实到位,导致一些大城市地价偏高,这是成为目前房价持续攀高和房产结构不合理等市场现象的最主要的原因。《通知》要求各地严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让,有助于抑制房地产市场中的非市场化行为。

  透过国家有关部门近期密集发布的一系列通知及意见,我们可以清楚地看到,我国房地产业的局部过热已经引起了高度重视。有关部门正在采取措施,抑制房价的不合理上涨。

  房价有望下降多少

  业内专家认为,抑制房价不合理上涨的撒手锏,是大规模建设和推出经济适用房。事实上,国家从1998年起就开始实施大规模建设经济适用房的计划。据建设部统计,到目前为止,我国经济适用房完成投资3781亿元,销售面积3.2亿平方米。但是,仍有许多城市对开发和建设经济适用房政策实施不力。

  目前,大规模建设和推出经济适用房,已经成为一种共识。国家计委和建设部不久前宣布,今年将投资1700亿元,计划建设2.25亿平方米的经济适用住房。北京和上海等城市正在加紧建设经济适用房。北京今后将每年建设200万到300万平方米的经济适用房以解决部分家庭住房难的问题,据悉目前已批项目全部建设面积可能超过1亿平方米。上海也将出台一系列政策,大力引导开发商开发中低价位的商品房,目前正有100万平方米的经济适用房在积极建设中。

  大规模建设和推出经济适用房对抑制房价能产生多大的影响呢?1999年,北京大规模建设经济适用房,致使其商品房价每平方米平均下降了700至1000元。去年,北京建立了一大批的经济适用房也使整体房价有了明显的回落。今年北京仍将继续在南城等地区建立大批的经济适用房以拉低北京的整体房价。由于经济适用房比普通商品房每平方米便宜600元人民币左右,因此,业内人士认为,大规模推出经济适用房,将能有效抑制目前房价的不合理上涨,防止房地产的局部性过热演化为整体性过热。

  房地产上市公司缘何背离行业走势

  与目前房地产行业在高位运行的态势相反,房地产上市公司2002年上半年的经营业绩却出现明显回落。一份研究报告显示,从上海、北京、广东、浙江、江苏等地22家房地产上市公司公布的半年报情况看,22家公司加权平均每股收益0.064元 扣除非经常性收益后0.053元 ,净资产收益率2.27%,两个指标均低于同期上市公司的平均数。

  在这22家公司中,虽然不少公司的营收利润较好,但净利润增加的家数较少,不少公司的净利润都出现了不同程度的减少;同时,预收帐款额集中于少数大公司,如北京城建有大量的预收帐款,海鸟、金桥、天鸿宝业和宁波联合也有较大数目的预收帐款,但大多数公司的预收帐款额并不多;另外,负债率较高。22家企业平均负债率为55.9%,其中,海鸟、天宸、天创、浙江创业、金融街和北京城建等六家负债率超过70%。与高负债对应的是巨大的"存货",这22家企业以225亿净资产,拥有230亿的存货,这些存货包括正在开发的商品房 或存量房 和大量的土地储备。

  业内专家认为,导致房地产上市公司业绩欠佳的主要原因是:一与房地产销售收入确认原则有关。商品房已经竣工验收,并与购房者办理了房屋交接手续时方可确认房地产销售收入;二与房地产季节性开发的经营特性相关,这也是导致中期业绩波动的原因之一。

  因此,如果房地产上市公司在下半年能够化解上述导致业绩欠佳的风险,那么业绩回升还是很有希望的。但是,我们也注意到,由于房地产业是一个资金密集性行业,而目前再融资环境并不乐观,加上许多公司的负债率和存货率均较高、预收帐款额又不大,这些潜在的不利因素也可能导致市场逐渐看淡房地产上市公司。

  另外,不少老的房地产上市公司受上次房地产过热的负面影响仍然没有消除,而这些公司和许多新上市的房地产公司一样,也专注于高端商品房及写字楼开发,不少公司还在北京和上海等地大量圈地。随着大规模建设和推出经济适用房政策的实施,可以预计这些房地产上市公司的负债率和空置率可能上升,盈利水平将出现较大幅度的波动。

  从总体上看,虽然目前上市的房地产公司规模仍然不大,还无法代表整个行业的发展水平,但随着整个行业进入调整阶段,预计房地产上市公司的未来盈利前景也将受到一定影响。

  房地产业的利润

  房地产开发的一般程序:先是购买土地,然后将土地向银行进行抵押贷款,建筑商带资进入工地建设,当住宅商品房达到预售标准后,开始向房屋购买者进行预售并办理按揭贷款,房地产开发商依靠银行给购买者按揭贷款,开始逐步套现。其中,影响房地产商利润的主要因素是土地受让成本,但土地受让成本究竟多少仍然是一个"黑洞"。据业内人士透露,房地产开发商真正投入的资金并不多,如果运作得好的话,其盈利率就非常高。目前,这种盈利率可以达到50%至100%,甚至更高,这也是为什么有那么多企业进入房地产这一行业的根本原因。

  据建设部抽样调查,在2001年前9个月的全国房地产开发投资中,国内贷款约占22%,同比增长26%;企业自筹资金约占29%,同比增长31%。其他资金占45.8%(主要是消费者的购房定金和预售收入),同比增长近40%。

  北京商品房平均房价全国最高,每平方米4771元,平均建筑安装成本是1600元每平方米,占房价的30%,而70%的成本来源于土地出让金和税费。

2002年9月20日10:38

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