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央行提醒楼市过热 上海房价烈马要脱缰?
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[ 张炜 ] 来源:[ 中国经济时报 ]
  近期,市场各方对上海房价的争议越来越大,已经分成“过热说”和“健康说”两派。有购房意愿的上海市民则感到“一团雾水”:约八成的舆论报道疾呼“警惕房地产泡沫”,可楼市价格却偏偏不见明显回调。

  中房上海指数办公室2002年9月调查显示,上海房地产价格在上月上涨12点的基础上,9月继续大幅上涨13点,使得本年中房上海指数单月涨幅再创新记录。而截止8月的数据表明,中房上海指数较去年同期上升84点,升幅达11.1%。

  央行提醒楼市有过热迹象

  上海房价的坚挺走势,让想买房又苦于买不起的老百姓越来越看不懂。政府部门已多次出面给火热的楼市泼冷水,并开工兴建意在调控供应结构的低价“特供房”,但继续缓慢攀升的房价丝毫不见回头的迹象。

  上海市物价局最先通过媒体特别指出,上半年上海出售的高档楼盘,购买者中境外人士和外省市人士合计占53.6%,超过了购买高档楼盘者的半数。“在这些境外、外省市购买者中,多以投资为目的,一旦撤离将严重冲击楼市。”

  央行上海分行的最新报告再次给火爆的上海楼市提了醒。该报告认为,当前上海房地产市场有过热迹象,主要表现在三方面:

  一是房地产供销两旺,价格持续上涨。2002年上半年,上海房地产开发投资同比增长45.3%,其中仅二季度同比增长达57.8%,而在2000年和2001年不到10%。2001年上海房地产销售面积为1767万平方米,今年上半年已达1230万平方米。旺盛的需求推动上海住宅价格连续9个季度上涨,涨幅超过18%。2001年上海房屋价格上涨超过全国平均2.2个百分点,是全国惟一的一个房价较高同时涨幅也较高的地区。

  二是上海房地产市场结构性矛盾开始显现。如果按照每套100平方米计算,上海2002年套房价格与人均收入之比为11.45倍,而发达国家的这个数字一般为6至12倍。考虑到国内居民的收入水平、住房质量等因素,我国的这个数字比例应在4至8倍间较合适,而上海已远远超过这一范围,接近了发达国家指标的上限。受到收入水平的制约,上海房地产需求结构呈金字塔型,中低价房的需求量远超过高价房,可中低价房供应明显减少。

  三是上海房地产的资金链已呈紧张状态。抽样调查发现,上海居民上半年人均购房支出同比增加2.2倍,首次出现支出大大超过收入,赤字比例达10.49%。这个比例不仅是全国惟一,而且比美国等西方发达国家都要高得多。上半年,上海商品住宅买卖金额和个人住房贷款新增额之比为1:0.55,住房贷款增长速度大大超过住宅买卖金额增长速度。

  不愿放弃中高端市场利润

  一位开发商对记者说,工薪阶层反映的“买不起房”的问题,很大程度上由于中高档住宅开发较多导致,高价豪华楼盘拉动了均价的上涨。在均价上涨的背后,结构性矛盾将更加严重。

  据他分析,房价的涨跌与其它商品的价格不同,并不具备完全的可比性。不少购房者存在认识上的误区,例如,自己买一期楼盘的单价是每平方米5000元,一年半后二期开盘售5500元,一期的购房者以为自己升值了10%。实际上,二期与一期的“含金量”不同,一期的升值不可能同步达到10%。同样的道理,消费者或许感到浦东某地区楼价涨得特别快,两年前还能买到每平方米5000元以下的商品房,而今新开盘的屡屡超出每平方米1万元。这样的价格翻倍,主要由商品房及小区建造标准提高所致。

  然而,在市场行为的推动下,开发商至今都不愿放弃对中高端市场利润的追逐。有关数据显示,上半年,每平方米2000元以下的商品房已基本退出上海市场,每平方米3000元以下的商品房减少8.7%,每平方米3000元至5000元的商品房微升1个百分点,每平方米5000元至7000元的商品房大幅上扬8个百分点,7000以上的商品房增加2.5个百分点。

  与之对应的消费消求,据上海现代统计产业中心调查显示,在有意购房的市区市民中,34.7%希望购买的住房在20万元以下,有56.1%希望在20至40万元之间。换句话说,仅有一成上海市民有意购买每平方米4000元以上的住宅。

  市场供应与潜在消费的脱节,暴露出上海楼市的结构性矛盾。投资性质购买行为的增多,及外国外省市购房人士的大量涌入,撑起了高端楼市的“半爿边”。

  对于上海房地产市场已经出现的结构性矛盾,及消费者呼唤低端楼盘入市的需求,不少开发商却显得不已为然。在他们看来,上海房价中长期走强的趋势难以改变。

  有开发商提出,看待上海房价,应该将其从全国的房价走势中脱离出来。一方面,上海正在吸引大量跨国公司和国内大企业落户,仅建设金融中心就吸引了大量全国性金融机构迁址。在这种经济发展动力的带动下,中高档住宅的需求量有望得到维持。另一方面,旧区改造等老城区面貌变化,使居民动迁性质的购房需求不减。

  记者曾遇到一位即将拿到货币化动迁费的购房居民,他说,周围还有好几个旧区或将改造或改建成绿地,如此量的消费堆积肯定使房价很难往下降。

  值得注意的是,上海居民希望购买的住房的价格,与欲购房产的单价有较大偏差。上海房地产交易中心下属机构的最新调查表明,未购房者欲购房产的单价4000元以下的占31%,4001至6000元的占53%,6001至8000元的占11%,8001至10000元的占3%,10000元以上的占2%。两项数据间的较大偏差,表明上海居民期望低房价,但又迫于市场现实渐渐认同了高房价。

  “以租养贷”已经不合算

  上海虹叶置业发展有限公司销售副经理王百胜向记者介绍,均价为4800元左右的虹叶茗园,将于2003年8月交房,开盘1个月左右就成交了280多套。从成交情况看,八成购房者已经有一套住房,属于第二次购房。其中,有投资意图兼有住房要求的约占一半。

  这位房地产业内人士称,上海尽管每年住宅供应的总面积不断增加,但需求大于供给的状况未改变。单价在5000元左右、总价为50至60万元间的商品房需求量很大,目前没有减少的势头,价格肯定还会上涨。明年上海购房退税政策的到期,不会对房价走势构成太大影响,这主要是因为城市拆迁量大,且市民改善住房的要求十分强烈。此前蓝印户口政策的取消,也未对中高端住房市场构成影响。

  但王百胜提醒,房地产投资不能只看到出租的一面,若单纯以出租来收回投资,“购房者应尽量不要在往这方面考虑”。现在的利率很低,很多租房者完全可以改租房为购房,用租金来偿还按揭。上海明显出现了房地产租赁市场供大于求的现象,“以租养贷”已不合算。

  据一项调查显示,在今明两年拟再购一套住房的潜在消费者中,有15%的人打算用于出租。另外,从央行上海分行的统计中,也能找到二次购房用于投资的不在少数。截止今年9月末,全市商业银行个人住房按揭贷款余额为950.56亿元,当年新增311.73亿元,同比多增96.21亿元,已超过去年全年商业银行个人住房按揭贷款新增额16.77亿元;同期个人住房公积金贷款余额301.42亿元,当年新增额35亿元,同比减少7亿元。这说明,目前上海的个人住房贷款增长主要以商业银行按揭贷款增长为主,个人住房公积金贷款的增长水平低于去年同期。央行有关人士明确指出,投资性质的购房者中不少人希望靠房租获利以房养房,但这种投资方式存在风险,一旦房屋租赁市场发生价格波动,资金链运转将受影响,可能拖累偿贷能力。

  有专家进而指出,现在看来银行的个人房贷坏账率不到千分之一,可假若发生利率上涨几个百分点,就会有一大批购房者失去还贷能力。日本、东南亚国家和地区都曾因为这个原因引发过经济危机,因而,关注还贷能力是比关注房产泡沫更为重要的事情。

  不乐观的情况已经出现租房市场上,个别地区的出租率和租金都开始滑坡,有的高档住宅2室2厅已由1999年的月租金1万元,跌至现在的7000元也很难租出去。有业内人士称,上海目前高档住宅的出租率只相当于1999年时的八成左右。

  “以租养贷”出现风险,影响的将是整个房地产市场。市场人士表示,若单纯的租金无法使购房者足够偿还贷款,就会有部分已经升值的住宅进入二手房市场。上海的几大银行今年已推出转按揭服务,并在探讨跨行转按揭业务的可行性。转按揭可使购房者在贷款尚未还清前,就能够提前进行房屋转手买卖,由买入二手房的一方继续偿还贷款。在金融服务已经跟上的背景下,“以租养贷”部分的住房提前获利回吐极具可能。而这部分二手房的出现,势必对现在住房价格体系构成影响。事实上,这也是部分对上海房价看跌人士的一大理由。在他们看来,房价的涨与跌,首先要关注租房市场价格变动及“以租养贷”还有多少利润。其中,“以租养贷”无利可图,还会导致购房需求减少。

  注意高房价背后的社会问题

  房价持续走高,必然引发中低收入阶层买不起房的问题。如果这一经济问题解决不好,就可能出现一定的社会问题。在房价上涨和楼市火爆的时候,政府部门出面“消火”,似乎置税收及经济增长的动力而不顾。其实,说明政府已经注意到高房价背后的社会问题。

  上海现已大力推广货币化动迁,如今动迁居民买房难的矛盾日渐突出。市中心某区政府部门的一位人士深有体会地称,中心区根本不会有二、三千元左右的房子,于是他们不得不到几个边缘区找房源,结果也一无所获。而令人犯愁的是,仅该区今年在一轮“旧改”中至少需要动迁近9000户居民,假设按每户100平方米住房标准安置的话,需要90万平方米的动迁房源。

  为此,上海市政府方面提出鼓励和引导房地产开发企业面向百姓、面向市场,按照“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的要求,多建设一些价位适中的配套商品房,以满足安置重大工程建设和旧区改造动迁居民的需要,确保重大工程建设和旧区改造的顺利推进。据了解,年内上海将开工100万平方米重大工程配套商品房。首批低价“特供房”已开工建设,房型以80平方米小二室一厅为主,每平方米价格在3000至4000元间。据称,这批地段相对较偏的“特供房”,较同一地区的房价低500元左右。按规定,只有动迁居民才能购买。

  解决了动迁居民“买房难”的话题,在很大程度上化解了高房价背后的社会问题。但是,低价“特供房”调控商品房供应结构的效果还有待观察。一方面,低价“特供房”毕竟总面积有限;另一方面,特定消费群体制约了其作用渗透进整个上海楼市。

  上海集聚了大量外籍人士、高级白领、私企富贾,他们对高档商品房的现实需求推动了上海房价的迅速攀升,楼市泡沫成分自然少得多。但正是上海楼市这一特殊性,决定了高房价背后的社会问题必须注意。否则,工薪阶层“买房难”的矛盾会更加突出。
2002年10月25日14:34

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