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房产市场不存在泡沫?
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[ 张炜 ] 来源:[ 搜狐财经 ]
  几天前网上有报道称,朱镕基总理在香港透露,他今年国庆节视察深圳时曾提出,“有些城市,不是全部,房地产有一点热,空置率太高,而且还在增长。”据朱总理进一步解释,内地20%至30%的房地产公司,二、三成的资金来源是向银行贷款,而30%以上的购买用户也是向银行贷款,房地产本身60%以上是靠银行贷款,风险很大。

  总理此时给国内虚火渐旺的楼市适当泼点冷水,称得上恰如其分。据中国房地产协会披露的数据,目前,全国空置房面积达到1.25亿平方米,空置率为19%,超过了国际“警戒线”(空置率10%至15%)。商品房空置率重新攀升,说明国内房地产市场确实出现了一些令人担忧的迹象。不过,对此也有专家提出不同看法,著名经济学家萧灼基26在上海就表达了与多数派截然相反的观点。他表示,中国房产市场就总体而言不存在泡沫。至于高空置率,萧灼基称,中国现有4000万户住房困难户,每家分一间房,8000万平方米的空置房(注:萧引用的空置房数据可能较旧,指空置房面积为8000万平方米)就分完了。

  萧灼基评论资本市场有“死多头”之称,一贯坚持看好股市的走强。他曾在2001年10月说,2000点肯定已是大盘的一条基础线,今后股市不会跌至以前的1300点,也不会在1999年的1700点徘徊。可惜,萧灼基的唱多没有被市场印证,眼下的上证指数(相关,行情)又考验到1300多点一线,而且是他预测后的第二次光顾。那么,萧灼基就当前房地产市场的唱多,会不会也最终让他自己大跌眼镜呢?在笔者看来,萧灼基可能将又一次无奈地扮演“死多头”。

  房地产市场有没有泡沫,应该分析一下房价上涨与消费能力的提高是否脱节。据央行上海分行的一份报告称,如果按照每套100平方米计算,上海2002年套房价格与人均收入之比为11.45倍,而发达国家的这个数字一般为6至12倍。考虑到国内居民的收入水平、住房质量等因素,我国的这个数字比例应在4至8倍间较合适,而上海已远远超过这一范围,接近了发达国家指标的上限。该报告的结论是,当前上海房地产市场已有过热迹象。

  之所以说上海房价的上涨初显疲态,主要有两大原因。其一,很大程度上是投资推动的结果。萧灼基早就有“炒热房地产”的主张。他于2000年10月接受媒体采访时提出,炒作房地产,包括对楼花的炒卖,是市场操作手段。市场炒作会促进资金的流动,而资金流可以促动物流。“不要怕产生泡沫,泡沫不是绝对坏的东西。”可问题在于,投资和炒作都应该有个度,目前房地产炒作已渐渐有出轨的可能。上海市物价局几个月前特别指出,上半年上海出售的高档楼盘,购买者中境外人士和外省市人士合计占53.6%,超过了购买高档楼盘者的半数。“在这些境外、外省市购买者中,多以投资为目的,一旦撤离将严重冲击楼市。”应该看到,这种冲击的可能性并非不存在,因为投资总是会出现获利回吐的。尤其当房价大幅上涨,且市场分歧增加后,投资性购房中发生资金撤离的可能性随之增大。

  其二,房地产市场结构性矛盾显现。2002年上半年,每平方米2000元以下的商品房已基本退出上海市场,每平方米3000元以下的商品房减少8.7%,每平方米3000元至5000元的商品房微升1个百分点,每平方米5000元至7000元的商品房大幅上扬8个百分点,7000元以上的商品房增加2.5个百分点。与之对应的消费消求,据上海现代统计产业中心调查显示,在有意购房的市区市民中,34.7%希望购买的住房为20万元以下,有56.1%希望20至40万元之间。换句话说,仅有一成上海市民有意购买每平方米4000元以上的住宅。在上海市区几乎已经很难找到单价4000元以下的商品房,而2002年上半年全市职工人均月工资为1513元。另据上海市统计局抽样调查资料,上半年,城市居民家庭人均可支配收入6870元。试想月均收入为1500多元的上海三口之家,承受目前的房价有没有吃力的感觉。要知道改善住房条件是老百姓的一大愿望,可教育、健康、养老等方面也都要用钱。

  对于当前这轮房地产增长,还不应忽视一个特殊背景。建设部城市规划研究所所长赵燕菁前不久在上海接受笔者采访时称,1998年的住房制度改革能够推动当前这轮房地产增长,是因为这次改革释放出的财富是几十年积累下形成的。很多人辛辛苦苦干了一辈子没有攒下多少钱,但房改却使他们的财产倍增,立刻成为十万甚至是百万富翁。但房地产业进入高速发展状态,且速度越快,急剧减速的可能性就越大,形成经济泡沫及房地产风险的可能性也越大。他特别提醒,房地产风险大多由价格变化引起,“越贵的东西离真实需求越远”,而当前的房价已经高了。目前房地产市场存在结构性问题,一旦靠抛出二手房买新房的部分消费被释放,高端市场尤其风险大。如果开发商继续主攻高端市场,房地产风险势必不断增加,因为市场上缺乏持续消费能力。各地的情况不同,但基本上可预计哪个地区先把房改带来的消费释放,就可能先使房地产价格进入调整期。

  赵燕菁的观点有一定道理。在上海,如果不是使用权住房享受房改政策购入后转成产权房,个人转手能够把旧房上市交易的话,再进行差价购房,许多家庭其实达不到现有的住房消费能力。然而,现在即便是这部分消费群体,也已对高房价感到力不从心。上海大力推广货币化动迁,近一年来动迁居民买房难的矛盾十分突出。动迁居民将自己原有的住宅货币化,再拿到一定金额的拆迁补贴,仍无法与市场上的房价接轨。市中心某区政府部门的一位人士深有体会地称,中心区根本不会有二、三千元左右的房子,于是他们不得不到几个边缘区找房源,结果也一无所获。正因为此,上海率先开工建设重大工程配套商品房,向动迁居民提供单价较同类商品房低一成半左右的“特供房”,而且是小房型,房型以80平方米小二室一厅为主。

  当越来越多的购房者对高房价无可奈何时,对银行贷款的依赖性势必增加。央行上海分行认为,上海房地产的资金链已呈紧张状态。据该行抽样调查发现,上海居民上半年人均购房支出同比增加2.2倍,首次出现支出大大超过收入,赤字比例达10.49%。这个比例比美国等西方发达国家都要高得多。上半年,上海商品住宅买卖金额和个人住房贷款新增额之比为1:0.55,住房贷款增长速度大大超过住宅买卖金额增长速度。

  上海是目前被公认为房地产市场潜力较大的城市,其商品房空置率相对较低,市场泡沫相对较少。上海房地产市场的许多问题,在国内其他市场同样存在,甚至更加严重。在结构性矛盾如此突出,房价越来越偏离消费能力的背景下,说楼市渐显泡沫应该不为过。萧灼基认为,中国房产市场的根本问题是有效需求不足。只有让更多的人投资房产再转手出租,才能让现阶段无力购房的人以租赁形式拥有住房。按他的观点,投资性购房可增加房地产市场的有效需求。但在笔者看来,以这样的方式刺激有效需求,也存在一定的风险因素。许多如萧老所说的投资性购房,主要以银行贷款作支撑。而上海等地房地产租赁市场正开始出现供大于求现象,用开发商的话来说,“以租养贷”已不合算。

  如果房地产市场中的很大一部分消费,属投资再转手出租的需求,其背后难免潜藏一定的风险。“以租养贷”遭遇风险,影响的将是整个房地产市场。市场人士表示,若单纯的租金无法使购房者足够偿还贷款,就会有部分已经升值的住宅进入二手房市场。上海的几大银行今年推出了转按揭服务,并在探讨跨行转按揭业务的可行性。转按揭可使购房者在贷款尚未还清前,就能够提前进行房屋转手买卖,由买入二手房的一方继续偿还贷款。在金融服务已经跟上的背景下,“以租养贷”部分的住房提前获利回吐极具可能。而这部分二手房的出现,势必对现有的住房价格体系构成影响。事实上,这也是部分对上海房价看跌人士的一大理由。在他们看来,房价的涨与跌,首先要关注租房市场价格变动及“以租养贷”还有多少利润。其中,“以租养贷”无利可图,还会导致购房需求减少。

  可见,适当的给大幅上涨后的楼市泼冷水,应该是件好事。这将有助于开发商早日清醒过来,虽然现在高端市场的需求还没有特别大的问题,但已经应该尽快转向满足中低端市场需求。只有这样,房价才会相应降下来,房地产市场的有效需求才会增加。

2002年11月28日11:48

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