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“五号”富豪许荣茂:我的上海故事
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[ 夏雄伟 ]
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  一向低调的福建石狮人许荣茂2001年声名鹊起——这一年,许首次入选《福布斯》中国大陆富豪榜即跻身第五名。

  事实上,年过50的许荣茂非常低调。20世纪70年代,许荣茂到香港发展,一个偶然的机会,当上了证券经纪人,后来自己开了金融公司。1981年到1983年,仅仅两年,他通过股市掘到了第一桶金。八十年代中期,许荣茂在香港和内地办服装厂,收入颇丰。1993年,在刚刚获得“世界自然和文化遗产”之称的福建武夷山,许荣茂以投标方式购得500亩土地,以2亿元资金投资开发旅游度假区。1994年后,许氏杀往北京,陆续开发了亚运花园、华澳中心紫竹花园、御景园等项目,他在北京做的全都是高档外销公寓。据估算,许荣茂几乎占了北京1/3以上的高档住宅市场。

  2000年,许荣茂将重金投到了上海。目前已确定的五大项目总投资额在200亿元以上。记者开始关注许荣茂也就是从2000年开始。这一年,世茂投资在受让6250万股万象集团(600823)国有股后成为万象集团第一大股东,许荣茂出任万象集团董事长,2001年,万象集团更名为世茂股份(相关,行情)。

  6月28日下午,上海行政学院贵宾厅内,许荣茂以他带点福建口音的普通话讲述了世茂集团的上海故事。

目标:房地产高端市场

  “我们是在2000年美国为中国加入WTO签署协议之后进入上海的,”许荣茂说,“中国加入WTO势在必得。上海将会成为中国的经济中心,成为国际大都会。因此我们把自己融入上海的定位放在做高档房地产。我们的目标是:三年内成为中国最大的高档房地产开发商。”

  为什么要定位在高档?许荣茂坦言,上海的房地产市场大,但竞争也非常激烈。据了解,目前上海已经拥有将近4000家房地产公司,去年房地产一手市场销售1800万平方米,二手市场销售1400万平方米,其数量相当于欧洲的总和,香港的5倍。“现在不少外地的房地产公司到上海来,都有雄心壮志,拿的都是1000亩、2000亩的地。这将对中档市场构成致命打击。”许氏称,目前上海高档市场的压力不大。据统计,目前上海每平方米售价在1万元以上的楼盘占总量的3%还不到。许荣茂认为,做高档房地产有两个门槛,第一是规模,第二是庞大的资金要求。没有规模形成不了高档楼盘,光有一栋或者几栋高级楼盘,周围没有公园,没有大片绿化,这种房子还不是高档的。只有主题公园、绿化、会所、中、小学、幼儿园、商城等配套齐全才能形成高档房产。

  资本运作:举重若轻

  资金问题是最敏感的,即使是对资产规模号称达到200亿元的世茂集团而言,同时拉开如此长的战线也不是件容易的事,许荣茂对资金的看法是贵在滚动。他说,房地产开发的资金来源有四条:自有资金、银行贷款、资本市场融资和销售回笼。我们通过合理运用这四大渠道,保证了项目开发的资金。

  许荣茂表示,世茂集团今年的销售收入预计可达40亿元,并且,集团与银行等金融界也建立了相当良好的关系。

  而从世茂国际广场的运作中,也可充分体现了许荣茂在资本市场上的长袖善舞。

  世茂集团之所以收购万象集团,看中的就是万象国际广场这块宝地,通过出价1.44亿元成为万象集团第一大股东后,世茂集团接下了上海国投和万象集团手中关于国际广场项目51%的股权,并通过增资扩股将这一比例提高到了80%以上,由此取得了国际广场的开发权。

  随后,凭借雄厚的资金实力,世茂国际广场一举还清了所有的银行贷款。由此,一个注册资本为4亿元、没有一分钱贷款的项目公司替代了原先注册资本为1.5亿元,却背有11亿元债务的公司。“原来银行根本不敢再借钱给国际广场,而现在找上门来要贷款的银行不少。”许荣茂说。

  世茂集团从受让股权、增资扩股到偿还银行债务,总共投入约为15亿元,以后的投资就可以依靠银行贷款来解决。据估计,国际广场项目只需再投入15亿元,就可以产生40-50亿元的价值。不仅如此,拥有了世茂股份这一上市公司资源之后,世茂集团今后在条件允许的情况下还可以借助这一平台通过资本市场融资。

规模出效益

  “差异化和低成本往往是一对矛盾,但我们差异化做到了低成本。”许荣茂说。滨江花园采用的顶级品牌按摩浴缸,拿到的价格不足市场价的一半。通过大规模采购,世茂滨江花园的开发成本一下降低了许多,每平方米2000美元的市场售价在该区域显得极具竞争力。

  规模效应还体现在营销方面。据介绍,世茂滨江花园的总体营销费用高达3亿元,这个数字足以让绝大部分房地产开发商瞠目结舌。但许荣茂却认为,世茂滨江花园的销售收入可以超过100亿元,3%的营销费用比例绝对低于业内平均水平。“这就是规模效益的威力。”他说。

世茂股份志在长远

  与世茂股份有关的项目有湖滨花园、国际广场、北外滩、佘山庄园,还有北京呼家楼项目。呼家楼项目原先世茂股份是第一大股东,在增资时受上市公司对外投资额度的限制,北京市政府的公司首创集团成为第一大股东,世茂股份成为第二大股东,第三大股东是北京朝阳区房地产公司。这个项目占地面积31.5万平方米,地理位置又好。首创集团成为该项目的第一大股东并承担12亿元的贷款担保。这个项目注册资金3亿元,世茂股份投资了8000万元,长线的回报应该是比较好的。

  但短期看,世茂股份的业绩并不乐观,公司已经公告,预计2002年中期每股收益与去年同期相比下降50%以上。许荣茂说,世茂股份明年的收益肯定比较好,今年则存在未知数。湖滨花园今年销售10亿元没有问题,“但能不能计入上市公司的收益,这是一个财务记帐问题”。

来源:[财经周刊]
2002年7月12日10:59

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