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业绩回升
第三季度季报显示,园区类上市公司已成为房地产板块的新亮点:14家园区类上市公司中,亏损公司仅有2家,亏损比例为14.28%,低于上市公司平均水平；平均每股收益为0.095元,在房地产板块中处于较高水平,高于纯房地产类上市公司0.079元和综合类房地产上市公司0.056元的水平。一直以来,纯房地产类上市公司业绩都好于园区类上市公司,如2001年,前者每股收益为0.23元,后者仅为0.16元；2002年中期,前者每股收益为0.06元,后者为0.053元。第三季度,园区类上市公司业绩首次超过纯房地产类,成为房地产板块中的亮点,显示出东山再起的迹象。
从1997年亚洲金融危机以后,园区类上市公司业绩持续下降。从1998年到2001年每股收益分别为0.33元、0.28元、0.25元、0.16元,从今年情况来看,园区类上市公司有望东山再起。如陆家嘴(相关,行情)到第三季度每股收益为0.11元,而去年全年仅为0.06元,今年业绩同比增长50%以上已基本成定局；南京高科(相关,行情)到第三季度每股收益为0.19元,接近去年全年0.21元的水平；其他如苏州高新(相关,行情)、浦东金桥(相关,行情)等业绩也都不错。
三大动因
总体来说,这些公司业绩转好的原因主要有三点:
第一,随着城市化的发展,城市经营的理念深入人心,开发区建设再度受到重视。随着城市化水平的不断提高,开发区在城市中的地位也越来越高,许多开发区成为一个城市的形象代表,成为招商引资的重要窗口。城市经营中,开发区的建设成为城市建设的面子工程,同时许多开发区成为一个城市中最有活力的地区。随着开发区的再度受重视,园区类上市公司迎来了再度辉煌的契机。如金融街(相关,行情)作为北京市西城区的形象代表,它的开发始终得到了政府的大力支持。
第二,随着房地产开发和城市开发的力度加大,土地作为稀有资源越来越珍贵,地价也越来越高,而园区类上市公司手中持有的土地增值,这样土地转让可以带来丰厚的收益。陆家嘴业绩大幅提升,很大程度上受益于转让给平安保险两块土地。再如长春经开(相关,行情),土地开发毛利率极高,而且处于开发垄断地位,每年都可以从中取得不小的收益。
第三,目前许多园区类上市公司利用土地资源优势涉足房地产开发,由于土地成本低,加上房地产市场的火爆,这些公司取得了较大的利润。如浦东金桥依靠＂碧云＂系列商品房的良好租售,公司预计业绩会增长25%以上；苏州高新由于商品房开发的利润较高,2002年中期在主营收入同比下降-15.8%的情况下,净利润却上升了2.46%。
由于房地产行业的特殊性,房地产项目在没有完成竣工结算时不能确认收益,而房地产项目大多在年终结算,因此房地产类上市公司的业绩受季节性影响较大,第四季度的业绩在房地产类上市公司中占的比重比较大,从这个角度来看,园区类上市公司全年整体业绩有望得到进一步提升,开发区板块有望迎来第二春。
几点隐忧
但是,园区类上市公司也存在一些隐忧,集中体现在如下两个方面:
首先,如何解决加大开发规模与土地日渐稀少的矛盾。要提升公司的业绩,不可避免地要加大开发区开发的规模,但是开发区的土地资源是有限的,过度开发后很难保证公司以后年度的业绩。
其次,如何解决化解风险与专注主业的矛盾。以前,许多园区类上市公司为了化解投资风险,保持公司的可持续发展,涉足了一些生物医药、高科技、金融领域。但是从现在的效果来看,除部分公司外,多数公司投资效果不佳。最近几年,专注主业的上市公司业绩相对较好,多元化投资受到质疑。但是与别的公司不同,由于开发区可开发土地的有限性,上市公司必须涉足别的行业。这样,解决化解风险与专注主业的矛盾便提上了日程,这也成为了摆在园区类上市公司面前的重要课题。
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