上海外资大举进入 地产泡沫会否越吹越大?
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银行界和一些经济学家所预警的“房地产泡沫”，并没有放慢境外资本进驻的步伐。日前，和黄地产宣布将全面出击上海房地产市场，其中3个成熟项目已处于施工和准备阶段，其在上海徐汇区的大型住宅“汇贤居”和商务楼“TheCenter”也将在下个月推向市场。有消息称，一批欧美地产开发商也开始进入上海。由和黄地产、新世界(相关,行情)、新鸿基、瑞安地产等香港地产商掀起的“外商投资潮”将再度上演“升级版”。
来自上海市工商局的统计数据也印证了这一趋势。在今年上半年新注册的外资企业中，仅注册资金超过1000万美元的就有59家，其中21家申请了房地产开发资质；注册资金超过3000万美元的有15家，其中7家具有房地产开发资质。而此前，参与上海房地产开发的外资企业就已达到700多家，投资总额超过100亿美元。
港资担纲“先遣部队”港台人士演绎“新上海人群落”外资“掘金”上海地产
虽然外资对上海房地产的关注早在九十年代初期就已开始，但真正大力度地投资也就是近几年来的事情。据记者了解，目前较活跃的香港地产商在上海的投资额都在50亿元人民币以上，比如从1992年开始，和黄在上海地产方面的投资保守估计已超过10亿美元；在上海土地储备和投资金额都是最多的是香港房地产开发商新世界集团，仅未来3年的投资总额计划就将达到80多亿元人民币；而恒隆掷向“恒隆广场”的资金据说也不会少于20亿元人民币；嘉华国际和中远国际旗下中远国际置地同样也看好上海房地产市场，分别投资20亿元人民币左右开发住宅项目。就在港商将投资的目光齐聚在上海之时，东南亚最大的上市房地产公司新加坡嘉德置地集团也携35亿元人民币低调入沪。
“近年来，参与上海房地产投资的外资企业多达700多家，投资总额在100亿美元左右，港台地区(主要是香港地区)占到了70%。而在1995年至2001年之间，港台房地产开发企业在上海地产的投资大约有460亿元，占同期上海房地产开发投资总额的13.7%。”一位业内人士用数据向记者展示了上海地产越演越热的外商投资潮，“去年民营和外商企业的注册资本占全市房地产企业总资本的45.4%，今年这一数字恐怕仍将呈增加趋势。”
外资进入上海房地产市场除了走开发领域的路线外，以游资的形式从投资置业领域切入的份额也不容忽视。据悉，目前港台人士在沪购房总量已超过200万平方米，总额也不下百亿元人民币，用业内人士的话说，以港台人士为主的“新上海人群落”正在形成。而作为中国加入世贸组织受益最大的城市，大量的跨国企业进驻上海也带来了大批住在上海的外国人，这些人将构成上海高档住宅的强力消费群。
由于上海市计划用10年～20年的时间，基本建成现代化的国际大都市，建成国际经济、金融、贸易和航运中心之一。而房地产业作为增强上海城市综合竞争力的重要手段，必然继续受到海外人士的密切关注，外资的大量涌入势必有增无减。有专家预言，在未来的10年～20年中，上海房地产市场将迎来外商投资的第二个黄金时代。
消费需求、配套完善、高额回报三面“大旗”招引外资地产商
需求决定市场。国外商贾巨子之所以纷纷挥师上海，最主要的原因是看到了持续升温的住宅消费给上海房地产带来了巨大的利润空间。据了解，上海新一轮旧区改造和基础设施建设，以及浦江两岸综合开发和“一城九镇”建设，每年由于搬迁而需要的商品房面积约在600万至700万平方米。随着上海加快推进建设国际经济、金融、贸易、航运中心的进程，国内外大企业集团、金融、贸易等行业加快进驻上海，今后几年内，上海非居住商品房每年交易量将超过100万平方米。这样算起来，上海每年商品房的需求量将在800万平方米左右。而购房者消费能力的提高也要求房地产开发商提供品质更好、性价比更合理的产品，在这个方面，外资开发商无疑更具有优势。
记者在采访中还了解到，从投资策略的角度来讲，在上海进行投资可以得到较好的配套环境，比较容易站稳，并方便进一步开拓中国市场。比如，上海物业开发的承建商、物料供应商及专业服务提供者日益增多，使物业发展更得心应手；而上海的物业发展制度比其他中国城市完善及制度化，政府部门对外商投资的手续都已有清楚明确的指引，减少了不必要的延误；而上海一直积极推行房屋改革，颁布减少税种、降低税率、购房退税等政策也都强烈地吸引着外资房地产商在上海寻觅投资渠道，上海因此成为外商投资内地房地产市场的门户。
不过最吸引投资商的恐怕还是上海房地产市场的高回报率。一些港台专家指出，上海的房价比香港、台湾等地低得多，上升空间很大，回报率自然也就顺势而涨。以纯回报率为例，目前上海楼市的水准在亚洲尚属偏高，去除各项成本，写字楼年纯回报率有5%～7%，住宅的纯回报率高达8%以上。高档住宅投资回报率的差距更是明显，港台高档住宅投资的平均回报率在4%左右，而上海这一投资回报率可能达到12%。
估“市”出击规避结构性“泡沫”
不可否认的是，过热的上海房地产会不会因为外资地产商的再次涌入而“泡沫”越吹越大？
其实，在新一轮的外商投资热到来之前，上海的“圈地运动”已是狂潮迭起。在上海的松江、青浦等郊区，已经很少有土地可供出让，而通过转手交易得到的地块价格涨幅惊人。而由于高回报率的诱惑，大量资本进入写字楼和豪华住宅市场，投资型买家的比例不断增加。这些投资大部分是依赖银行贷款，于是“当心！房地产泡沫重现”的警告曾一度在经济界“拉响”。而外商投资的正好是房地产“泡沫”呼声最高的高档地产项目。外商这一次的进军是否还能赚得个“钵满”成为业界讨论的焦点。
有业内人士认为，所谓的房地产“泡沫”只是针对产业结构来说的，并不代表整个上海楼市，并且，由于外商近两年大部分是在浦江两岸进行大规模的写字楼和高档住宅的开发，而以前上海市的这个中心地带高档项目开发太少，外资的介入只是在还历史的旧债，至于高档项目开发量过大的担心是完全不必要的。
当然，投资上海的高风险也是客观存在的。记者在采访中就有香港物业发展商坦言，在上海投资房地产的风险比香港要高得多。现在上海市政府每年平均至少盖800万平方米的房子，由于房地产业带来极大的利润，造成许多人对上海房地产的盲目投资，也导致上海房市在结构上出现过热，外商投资上海地产的风险也随之加大。
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| 2002年10月31日18:12 |
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