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房地产公司业绩波动有隐情
http://business.sohu.com/
[ 戴涛 ] 机构:[ 兴业证券 ]
Stock Code:1A0001
  近期,金地集团(相关,行情)、世茂股份(相关,行情)等多家房地产上市公司或者是兼营房地产比例较大的上市公司发布了半年度预亏预警公告。房地产公司业绩出现大起大落,主要是由以下原因造成的:

  会计制度影响

  根据销售收入确认的一般原则:"卖方已经将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方,相关的收入已经收到或取得了收款的证据,并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时,确认营业收入的实现。
"具体到房地产企业,就是要求商品房已经竣工验收(从而开发成本能够可靠地确定),并与购房者办理了房屋交接手续时(从而将房屋所有权上的重要风险和报酬转移给购房者)方可确认房产销售收入。因此,如果在报告期内楼盘未竣工,即使房屋已销售一空仍然不能确认收入,已收进的售楼款只能暂放"预收帐款"科目核算,不能计入"营业收入"。而期间内发生的管理费用、营销费用、财务费用等又必须列入当期损益,因此房地产公司在竣工结算楼盘多的会计期业绩容易产生突增,而在竣工结算楼盘少的会计期业绩就不可避免大幅下滑甚至出现亏损,从而导致不同会计期的业绩反差巨大。

  房产开发的季节性

  通常春秋季是房地产销售的旺季,开发商在制订楼盘建设进度时,将楼盘竣工交付时间安排在下半年的居多。特别是北方寒冷地区,由于冬季不能施工,楼盘在下半年竣工的就更多。因此造成上半年可结算楼盘少而下半年可结算楼盘多的现象,从而使中报业绩与年报业绩差异较大。

  目前我国房地产公司规模普遍不大,年开发能力十分有限,住宅开发项目以出售为主,不是主要靠收取租金获得较为稳定的收入,不同房产项目的收益在时间上难以做到合理衔接,这种产出上的不均衡性是造成房地产公司业绩起伏的重要原因。

  收入确认有弹性

  由于房地产实现销售需缴纳营业税、所得税等税收,部分公司宁愿将上半年本来可以确认的收入延迟到下半年确认,以推迟纳税时间。还有就是房产销售收入的确认存在较大的弹性,比如对已出售的房屋,有的公司以竣工验收作为结转收入的条件,有的公司则更严格地按竣工验收并交付使用作为结转收入的条件,还有个别公司以收到售楼款的一定比例(如50%以上)就确认为收入,而不论楼盘竣工交付与否。这样,上市公司出于某种目的就可能存在提前确认收入或延迟确认收入的情况,使中报或年报业绩忽上忽下,投资者一时难以把握。

  行业运行态势变化

  今年以来房地产运行态势发生了微妙的变化:一方面各类资本还在加速流入房地产开发行业,房产供应量将继续上升,另一方面销售增长速度已经回落,个别地区甚至销售量出现负增长,楼盘空置率开始上升,房地产行业调整压力已经显现。在这样的背景下,房地产上市公司的经营压力增大,部分开发实力弱、项目市场定位不当、风险控制能力不强的公司业绩下滑就在所难免。

2002年7月17日10:18

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