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房地产投资是否过热?
http://business.sohu.com/
[ 陈毅聪 ] 来源:[ 万科周刊(独家授权) ]
  最近有个话题很火,即我国房地产投资是否过热。持肯定观点的人揪着数目庞大且增势明显的商品房空置面积不放。持否定观点的人则认为目前市场需求旺盛,空置房有望消化;他们看到,商品房销售额增速在加快。双方的观点似乎都有道理,咱们先不忙下结论,一块儿看看房地产行业现状。

  一、现状

  房子好卖,建得更快,空置面积上来。商品房销售速度继续加快,1到8月销售额2157亿元,同比增长25.3%,比前7个月增速提高2.9个百分点。扣除同期商品房售价上涨(2.5%)因素,今年前八月商品房销售面积同比增长了22.8%。同期房地产开发投资4144亿元,增长30.0%;商品房今年前八月竣工面积9346万平方米,同比增长26%。虽然房子越来越好卖,但建得更快,所以空置面积只可能增长。--今年前八个月商品房竣工面积增速(26%)比销售面积增速(22.8%)快3.2%;前七个月竣工面积同比增长24.3%,销售面积同比增长为21.1%,两者之差也是3.2%。

  1-8月份,全国商品房空置面积同比增长14.1%,增幅比去年同期增加13.2个百分点。其中,空置一年以上商品房面积为4397万平方米,同比增长11.5%。1-7月份,商品房空置面积同比增长12.9%,增幅比去年同期增加12.6个百分点。空置面积增速大于竣工与销售面积增速之差,乃是去年竣工面积的基数大于销售面积的缘故。

  房地产开发投资增速持续下降,土地开发面积和新开工面积增幅回落明显。今年1-8月份,全国完成房地产开发投资4144亿元,同比增长30%,增幅比去年同期回落2.1个百分点。其中,完成土地开发投资239亿元,同比增长16.6%,增幅同比回落23.4个百分点。9月20日国家统计局公布的信息称,8月份新开工面积同比增幅低于7月份。1-7月份,全国房地产新开工面积为2.18亿平方米,同比增长18%,增幅比6月份回落1.8个百分点,明显低于去年同期增长36%的水平。

  商品房售价略有增长,但主要是七、八月份在增长。1-8月份,全国商品房平均销售价格为2319元/平方米,同比增长2.5%。1-7月份,平均售价为每平方米2315元,同比增长1.3%;而1-6月份平均售价为2301元/平方米,与去年同期相比基本持平。显然,今年商品房售价回升主要是七、八月份的事了。颇具讽刺意味的是,这段时间有关"房地产投资过热"的争论开始升温。

  二、趋势

  观察这两三年的中国房地产开发景气指数趋势图可知,景气指数在2000年一路攀升,到2001年4月抵达高点,随后一路调整到2002年2月出现阶段性底点,3、4月反弹,再而走稳,4-8月间指数上下波动幅度极小。国家统计局的文章认为,全国房地产开发市场已经进入一个相对稳定发展的阶段。以下我们回顾近三年来商品房新开工面积、房地产开发投资额、竣工面积、空置面积、平均售价等五个指标的变化情况,并做比较分析。

  2000年,全国房地产开发新开工面积同比增长30.6%。2001年,全国房地产开发新开工面积为3.59亿平方米,同比增长27.2%。2002年1-8月份,全国房地产新开工面积同比增长小于18%(1-7月份的数字)。

  2000年,全年累计完成房地产开发投资同比增长19.5%。2001年全年累计完成房地产开发投资6245亿元,同比增长25.3%;增幅为前高后低,1-8月数字为32.1%。今年1-8月份,全国完成房地产开发投资4144亿元,同比增长30%。这个数字在今年1-5月是36.7%。

  2000年商品房竣工面积同比增幅为14.2%。2001年商品房竣工面积2.73亿平方米,增长16.4%。今年前八月同比增长26%,但竣工面积仅为9346万平方米,主要原因应该是房地产行业第四季度雨水少,工程完工期多数在这一季节。。

  2000年,全国商品房空置面积增长6.7%,本年度的上半年及1999年度空置面积增速很小甚至为负。2001年,全国商品房空置面积净增量为1100万平方米,全年商品房空置面积增长10.5%。2002年1-8月份,全国商品房空置面积同比增长14.1%。

  2001年我国商品房售价增幅是前高后低。2001年全国商品房平均销售价格为2226元/平方米,增长5.8%,增幅比2000年提高3.3个百分点。2002年上半年增幅约为零,1-8月增幅2.5%。

  附图1:中国房地产开发景气指数趋势图(2001年8月到2002年8月)

  上图来源:国家统计局官方网站2002-09-20发布的《8月份"国房景气指数"值为104.46点》

  中国房地产开发景气指数趋势图(2000年8月到2001年8月)

  

  上图来源:国家统计局官方网站2001-09-18发布的《2001年8月份国房景气指数月度报告》

  附图2:2000年、2001年、2002年前八月房地产六个分类指标趋势图。系列1-6分别指:近三年来商品房新开工面积、土地开发投资额、房地产开发投资额、竣工面积、空置面积、平均售价的增幅变化。

  

  由图1与图2对比,并参看文字说明可知:2000年以来近三年间,象"国房景气指数"一样呈"头部(两边低中间高)"分布的是商品房销售均价增幅(系列6);房地产开发投资额(系列3)、竣工面积(系列4)、空置面积(系列5)等指标的增幅一直在上升;新开工面积增速(系列1)则呈现为单边下跌。笔者认为,竣工面积、空置面积类似于滞后指标,即反应慢半拍,国房景气度在2001年4月达到高点,而它们在现在达到高点;新开工面积类似于先行指标,得过上一年半载才能变成"竣工面积"与"空置面积",1999年、2000年新开工面积、土地开发投资额增幅均较大,导致此后两年间房地产投资额增速加快,竣工面积、空置面积探底回升;竣工面积1999年以来的年度增幅走势正好与国房景气指数相反,即景气度高时,竣工面积增长慢,景气度低时则相反。

  由于新开工面积增幅回落较大,目前已略低于销售面积增幅,所以预计在今后一段时间后,如果房地产行业的政策没有变化,竣工面积增幅也将出现回落,从而带动空置面积增幅下降。当然,空置面积的绝对值依然庞大(目前新开工面积的绝对值还远大于竣工面积、销售面积)。--价格对此反应不明显,但新开工面积的增幅反应较为灵敏,可见投资商们并非没有留意到此中风险。

  三、问题

  问题1:商品房空置的情况有多严重?2001年,全国商品房空置面积净增量为1100万平方米,总空置面积为10476万平方米,其中一年以上空置面积占全部空置面积的比重为39.2%,为4106万平方米。2002年1-8月份,全国空置一年以上商品房面积为4397万平方米。这些数字是什么概念?以每平方米2000元的平均开发成本计算,1亿平方米的空置面积意味着有2000亿元的投资"躺着不动"。

  2001年全国商品房销售面积约为2.62亿平方米;新开工面积为3.59亿平方米,两者之差约为1亿平方米,加上原有空置面积则可达2亿平方米。如果按目前的增长速度,2002年商品房新开工面积将超过4亿平方米,竣工面积将达3.44亿立方米;而按目前的增长速度,2002年的销售面积约为3.22亿立方米,则全年可能新增空置面积2200万立方米,比2001年全年多出一倍。--盲目地加速新开工建设商品房,风险较大。

  空置面积的绝对值很大,看起来很吓人,但有历史原因,新增空置面积并不算太多。2001年商品房"产销率"约为95.97%,2002年预计"产销率"约为93.60%。

  问题2:房地产开发投资额中有多少银行贷款?2001年房地产资金来源中,国内贷款的比重约为22.23%,为1640亿元,增长27.2%。2002年前八月,国内贷款的比重约为23.17%,为1255亿元,同比增长34.8%,增幅比去年同期增加3.5个百分点。贷款占总投资额的比重一般都是20%出头,变化不大;但贷款额同比增速却很快,而且在提速中。考虑到商品房新开工面积增速在下调中,新增空置商品房面积增长较快,笔者认为银行加大房地产开发投资贷款力度的空间较小,甚至可以考虑适当收缩。--当然,面向普通购房者的房屋按揭贷款最好不要收紧,否则商品房销售速度会下降,一两年内空置面积可能创出新高,原来放出的房地产开发投资贷款不良贷款率将上升。

  问题3:房地产开发商整体盈利情况如何?其投资行为分析是否可以得出"不理性"的结论?地产开发是暴利还是全行业亏损?据9月29日《上海证券报.资本周刊》魏雅华的文章,2001年广州房地产公司的亏损面为97.8%,投资利润率为2.3%;同期陕西房地产公司亏损面为67%,全行业利润率仅为1.5%。但笔者手头另有一份数据:据国泰君安(相关,行情)证券研究所的报告,51家房地产上市公司2001年中期平均每家净利润为2980.4万元,2001年全年平均每家净利润为6804万元,预计2002年全年将达到8074.9万元,净利润增长率为18.68%。我们知道,2001年上市公司平均每家利润约为5000万元左右,净资产收益率约为5%出头。也许,房地产行业在不同地区景气度相差较大,广州与陕西仅为特例。

  目前国内贷款利率较低(一年期5.31 %,三年期为5.49 %),可供投资的行业又不多,如果房地产业的毛利率都同深万科、阳光股份(相关,行情)、中远发展(相关,行情)、光彩建设(相关,行情)、珠江控股(相关,行情)、华侨城等一样(2001年这几家公司的毛利率均高过20%,最高超过40%),房地产开发投资额增速较快是可以理解的,不能说完全是非理性的。--毕竟商品房新开工面积增速、土地开发投资增速已在回落,投资商可能已意识到风险。由图2可知,2000年至今商品房新开工面积增速趋势与房地产开发投资额增速趋势正好相反,两条线打了个叉,构成"X"形。对此,笔者猜测原因如下:1、商品房新开工时,房地产商只投资了土地款,大量的开发投资尚未投入使用,即新开工面积与土地开发投资额是先行指标,而房地产开发投资额可能是滞后指标;2001年、2002年的房地产开发投资不仅得用于土地开发、商品房新开工建设,还得应付上一年延续下来的巨大的"新开工面积"(即进入中期、后期建设的商品房);2、土地开发成本在上升;3、房地产商有了精品意识,建设投入、营销投入更多了,比如精装修等,导致商品房单位面积对应的投资额增加。

  2001年全国共完成土地开发面积1.45亿平方米,增长40.9%;2000年这一数字为22.2%。2002年前八月,土地开发投资239亿元,同比增长16.6%,增幅同比回落23.4个百分点。不考虑土地价格变化因素的话,很显然,土地开发投资的增速变化趋势与商品房新开工面积的增速变化趋势较相似,也与国房景气指数的走向趋同。--这既证实了上一段笔者的猜测1,又说明了房地产投资商也是有投资理性的,看到了潜在的风险。当然,今年前八月房地产开发投资额的增幅(30%)比去年同期回落2.1个百分点,尽管比去年全年(25.3%)高。它的绝对值还是比较大,值得我们警惕。

  问题4:商品房供大于求,为何价格一直在涨?为什么不降价?目前我国商品房市场供大于求,空置总面积已占年度总销售面积的三分之一左右,那为什么商品房售价还稳中有升呢?如果房地产业的行业利润率远高于所有行业的平均水平,为什么房地产商们不降价?笔者认为有以下原因:1、资金成本低。目前我国贷款利率较低(一年期5.31 %,三年期为5.49 %)。而2001年商品房售价增幅为5.8%。这意味着房地产商们可能惜售,空置房增值带来的收益可能大过占用资金的成本。2、商品房是特殊的商品,与土地联系密切,可开发的土地资源有限,人们对未来的商品房价格预期较高;处于不同楼盘的商品房之间的可替代性不一定很大,竞争似乎不会太惨烈等等。3、许多商品房项目是分期开发、销售的,或者是逐渐卖出的,期房先卖,现房后卖,而期房多半比现房价格低;还有,如果价格呈现下跌趋势,则先买者会丧失购买的满意度,未买者会观望;另外,由于后买者能比先买者享受到更好的小区生活环境(先买者得忍受施工之扰),通常也愿意付更多价格。4、商品房质量或价值大有提升,比方说,原来北京郊外的回龙观小区卖2600元/平方米,现在通了轻轨,价格涨到4000元/平方米或更多。5、这两年商品房销售情况很好,增速较快,但相应的营销费用、管理费用也增加了,房地产商将之打入售价之中。今后全国商品房均价的下降空间也很小,估计会保持目前的平稳态势。

  四、结论

  我国商品房空置面积大,但投资增速同比已有所下滑,市场自身的力量正在起作用。考虑到房地产做为商品的特殊性,笔者倾向于认为我国房地产投资整体上并未显著过热,但中短期内投资风险是存在的。

  说明:本文中所有数字与文字资料,未经特别说明,均来自于国家统计局官方网站。

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(搜狐财经征稿启事)

2002年10月8日12:05

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