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金茂调查
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[ 嘉方 ]
  有人夸金茂大厦是镶嵌在中国上海的一颗巨大钻石,它与生俱来的诸多个中国甚至亚洲“第一”的纪录,注定了将吸引世界目光;

  有人称金茂大厦是“烧钱的机器”,对这幢摩天大厦的经营和管理现状猜测不已;

  有人联想美国“9·11事件”,怀疑超高层建筑雄伟的背后存在脆弱;

  ……

  在金茂大厦正式运行3周年之际,笔者再次深入金茂大厦,就海内外所关注的一些问题进行调查采访。

  撰稿/嘉方

  全球林林总总的摩天大厦中,金茂大厦无疑是一个新升起的“国际明星”,世界尖端科技建筑领域的一位“新宠”。

  她的苍穹出世,不仅改写了中国百年建筑的历史,也改写了上海城市发展的历史。正因如此,这位世界级“国际明星”在上海的浦江东岸一“露面”,就招致境内外众多的“追星族”。境内外媒体舆论褒贬不一,或对她评头论足,或对这幢世界第三、中华第一的摩天大厦的经营和管理现状猜测不已,甚至有媒体戏称它是一座“烧钱的机器”,如此云云。

  然而,事实究竟如何呢?自1999年8月28日正式全面运行后,金茂大厦3年来的实践,向世人证明了什么?

  通往世界的名片

  金茂大厦是神秘、迷人而多彩的。

  晨曦中,耸立于浦江岸边的她,显得流光溢彩,婀娜多姿;当申城迎来晚霞时,她则披银戴金,更显金碧辉煌;当云雾环绕之时,她高达420.5米的银色皇冠,时隐时现,娇美无比。

  在大上海这座日益国际化的都市里,各种流派的审美观蜂拥而至,有人称道她的恢弘气势,有人欣赏她中西合璧的建筑造型,更有人赞慕她美轮美奂的建筑艺术。但有一点感觉是共同的,无论从哪个视角欣赏这位“国际明星”,她的风韵和气质,在世界摩天楼群中,都显得十分出挑。

  然而,海内外更多有识之士认为,金茂大厦是中国改革开放的象征,上海现代化建设的缩影。上海在重塑国际经济、金融、贸易和航运中心的地位中,金茂大厦无论在提升城市形象和区域能级上,均显示出她巨大的魅力和作用,她已成为上海通往世界、联接世界,以及世界重新认识上海的名片。

  世纪之交,当许许多多的国际友人、海内外人士走进上海,重新认识和评价上海时,往往先从金茂大厦开始。2002年5月14日,克罗地亚国家代表团梅西奇总统一行在我国外交部官员陪同下,参观了金茂大厦,对中国改革开放、上海浦东开发建设的辉煌成果表示由衷的钦佩,说它是亚洲的奇迹。2001年5月10日,美国前总统比尔·克林顿相隔数年之后,再次访问上海,双方礼宾人员特为安排他下榻于金茂君悦大酒店,这位太平洋彼岸的政治风云人物对金茂集团赠送于他的《金茂画册》爱不释手,并对上海经济发展的速度惊叹不已。

  金茂群星璀璨,聚焦全球目光。21世纪初叶,欧美、亚洲等众多发达国家元首到上海进行友好访问,APEC会议、“财富论坛”等重要国际性会议相继在上海举行,金茂大厦成为世界元首聚会、共谋发展的重要会所。2001年6月6日至7日,亚太经合组织贸易部长峰会在上海召开,金茂大厦成为会议主要接待中心之一。APEC会议期间,全球20个经济体领导人会聚上海,金茂集团所属的金茂君悦大酒店仅在10月15日至22日的8天时间内,就接待了墨西哥总统、马来西亚总理等率领的政府代表团、东盟七国首脑会议,以及通用电气惠普、AT&T、美国在线时代华纳等世界著名公司的百余位CEO,举办了CEO峰会开幕式及几十场小型会议,他们对金茂大厦留下极为深刻的印象。金茂大厦已当之无愧地成为国内外政要、豪商富贾和社会名流在中国、上海聚会的最佳场所之一。

  金茂大厦,这座共和国的摩天楼,在走向世界的进程中,无论其建筑本身,还是其优秀的管理,也都相继摘取了一道又一道世界之颠的“光环”。1998年,美国伊利诺斯结构工程师协会向金茂大厦颁发了最佳结构奖;2000年《美国吉尼斯大全》评选金茂君悦大酒店为世界最高酒店;2001年美国优质服务学会向金茂君悦大酒店颁发“五星钻石奖”。2001年5月,金茂大厦一举中了“奥斯卡”,美国建筑师协会正式向金茂大厦颁发了世界建筑界具有奥斯卡美誉的最佳室内建筑奖,这是迄今为止中国建筑项目首次获得这一国际权威机构认可的国际奖项。在美国丹佛市举行的隆重颁奖仪式上,与会的欧美、日本等著名建筑师协会的600余名建筑设计大师,高度评价金茂大厦创造了一个富于特色的公共空间,是世界建筑又一宏伟工程,它昭示着中国建筑正在走向世界。

  与中国经济共荣

  如果说,1.7平方公里的陆家嘴(相关,行情)中央商务区,是上海浦江岸边一块充满生机活力的核心区,那么,坐落于陆家嘴中央商务区黄金地段的金茂大厦,与东方明珠(相关,行情)塔、上海国际会议中心一起,构成了政务、商务和商旅活动最繁忙和活跃的“金三角”。

  外界由此而评论,金茂大厦的建设意义,已远远超出世界顶尖建筑科技的范畴,它为上海构筑起面向21世纪的世界一流CBD载体,也为全球跨国企业集团、金融财团和分支机构等入驻上海,提供了一个顶级办公环境。

  2001年5月,被誉为全球PC机“巨无霸”、财富全球100强企业之一的康柏公司,决定将在上海的办事处升格为康柏(中国)投资有限公司,他们首选金茂大厦作为地区总部的办公地,显示出开拓中国市场的决心和咄咄逼人之势。亚洲最大、中国唯一的国家级钻石交易要素市场——中国钻石交易中心组建伊始,也首选金茂大厦,租赁了大厦整层楼面鸣锣开张,以吸引世界各地的钻石豪商。

  按照金茂大厦的设计功能,其主业经营主要是楼宇租赁、酒店经营和观光旅游等三大部分。迄今为止,金茂大厦3~50层办公区可供租赁的12万平方米写字楼面积,其租赁率超过80%以上。

  如从入驻机构的层次分析,已形成了金融、贸易、咨询和高科技管理机构等“四大板块”。目前,已有德累斯顿银行上海分行、荷兰银行上海分行、富国基金总部、道琼斯办事处、大众汽车(中国)投资公司办事处、富而德、中宏保险、中化国际(相关,行情)、华为等100余家中外机构、跨国公司地区总部入驻,其中相当部分入驻机构为全球500强企业,显示出极高的层次。金茂大厦每平方米每天的租赁价格保持在0.9~1.5美元,为目前上海商务楼宇最高价格。至此,金茂大厦的租赁业务已实现了由数量型至质量型,质量型至效应型的转换,成为上海写字楼市场的引导力量之一。

  金茂君悦大酒店为世界最高的酒店,它在凯悦国际酒店管理集团所属东南亚地区14家系列酒店中,其营业收入已超过了香港、新加坡、韩国等君悦酒店,综合经济效益名列第一,同时也创下了上海酒店业综合效益第一的瞩目业绩。据统计,金茂君悦大酒店开业来的年营业收入,已从1999年的1.67亿元,增长至2001年的4.89亿元,3年累计营业收入达10.92亿元。为此,凯悦国际酒店管理集团高层人士评价,金茂君悦大酒店已成为国际口岸城市大酒店的成功经营典范。2001年,金茂君悦大酒店荣获美国优质服务协会颁发的“五星钻石奖”。

  登金茂绝顶,观上海美景。金茂大厦是上海标志性建筑之一,它的旅游观光功能开发也十分成功,3年来,88层的观光厅共接待中外游客330万人次,观光旅游收入由1999年的3819万元,增长至2001年的4676万元,3年累计1.37亿元。在国家首批“4A级旅游景点”评选中,金茂观光厅在上海入围的六大景点中名列第一。

  十五年收回投资

  金茂大厦已跃入世界建筑之巅,但是外界关注,这座高88层、总造价为53.8亿元人民币的摩天大厦,究竟何日能收回投资?

  一段时间内,境内外媒体曾对此抱有种种疑团,有的甚至道听途说,无端猜测。其实,他们对这幢摩天楼的实际运行情况,对中国金茂(集团)股份有限公司的实际财务状况并不了解,也不可能全面了解。

  从全球宏观经济形势审视,1999年3月,当金茂大厦建成进入试运行期间,恰逢亚洲金融危机发生,境外的楼市出现严重的不景气,国内房地产市场也处于低迷时期。因而,刚刚起步运行的金茂大厦,在国内外“大气候”下,其核心业务尚待培育、形成和发展。

  经过一段时间的调整,随着大厦各项主业日趋成熟,金茂大厦整体经营开始步入收益期,金茂集团也实现了由建设期向经营期的转变,14家股东对管理和经营好这幢摩天楼充满信心。统计数字显示,在2000、2001年两个完整的经营年度中,金茂大厦累计实现营业收入12.24亿元,集团年经营现金净流入基本稳定在3亿元以上,经营达到了预期目标,财务状况明显好转,股东权益实现了保值增值。金茂集团迅速发展,成为集酒店、房地产、观光旅游、贸易、会展等为一体的著名大型企业集团,赢得了国内外的广泛认同和赞誉。

  金茂集团高层领导预测,再过3年,集团资产负债率将降至40%左右,经营进入全面的收获期。未来几年,金茂大厦的业务若能保持在2002年水平并略有增长,且现金及现金等价物净增加额全部用于归还银行贷款,则可用10年时间还清大厦全部贷款本息;若不考虑贴现因素,可用15年左右时间收回大厦的全部投资(包括后期大厦的改良、改造支出),这比国际上同类摩天楼的成本回收期,整整提前了约5年,根本不存在境外媒体炒作的所谓“楼宇泡沫”。

  2002年,金茂集团大手笔地进行资本运作,激发企业持续发展的活力。经国家计委正式批准,向社会公开发行中国金茂(集团)股份有限公司10亿元人民币企业债券。同年4月28日,金茂债券发行签字仪式在北京钓鱼台国宾馆隆重举行。金茂债券实现了我国企业债券发行的两大创新:一是金茂集团是唯一一家获准的非项目用途的企业债券,也是国内债券市场有史以来第一只此类企业债券;二是建设银行上海分行为金茂债券提供了不可撤销的信用担保,这是国有商业银行第一次为国有企业债券提供信用担保。同时,金茂集团优良的有形和无形资产为企业债券提供了可靠保证。为此外界评论,此举意味着金茂集团的债务结构得到改善,企业财务成本降低,从而企业整体利润将进一步得到提高,显现出新一轮发展契机。

  金茂向世界证明

  摩天楼是现代高科技的象征。但摩天楼的安全系数究竟如何?美国“911事件”以后,世界舆论曾对摩天楼的安全问题提出质疑。

  有人从“911事件”中看到了超高层建筑雄伟背后的脆弱;有人认为“木秀于林,风必摧之”;更有人主张,一切超高层建筑设计应当立断舍去。然而,国际建筑学界认为,上述看法其实是一种“因噎废食”的观点。不是吗,“911事件”中,五角大楼并非超高层结构,但同样遭到了袭击。就当今世界建筑发展趋势而言,5年之内,地球上将新诞生若干幢更高的摩天楼。

  对此,金茂集团高层人士认为,摩天楼的安全不安全,关键在防范于未然。金茂大厦运行以来,他们努力借鉴国际上摩天楼的先进管理技术,以确保大厦消防、供水、供电、安保等系统的安全运行,并编制了大厦“电子地图”,能随时随地掌握大厦内数以万计的布线、闸门,整幢大厦运行来,未曾发生一件大事故。

  金茂大厦在建筑设计上,特别采取了超之于以往摩天楼的结构与防灾措施,以钢和钢筋混凝土混合结构体系替代了全钢结构,而且井字型的剪力墙、八角形的核心筒和8根组合巨柱均为钢筋混凝土结构,构成了大厦主要竖向受力体系,使金茂大厦的结构防灾性能达到了当今世界摩天楼的最佳水平。

  上海是热带风暴和台风较频繁的沿海城市,金茂大厦在设计之初,为确保摩天楼结构的强度,还采取国际上最先进的刚柔相济的上部结构体系,并在结构设计上分别对地震荷载与风荷载,对线向振型周期等作了科学的动力分析。换言之,包括金茂君悦酒店最高居住层的85层,即使在夏秋风速很高的气候环境下,亦能保持客人的舒适性。在防灾措施上,金茂大厦办公区的15层和30层,设计了避难层。酒店区(高区)则每层设置了避难间。据了解,香港特区最新规范每25层要加设避难层,足见金茂大厦设防标准更高。

  另据透露,金茂大厦在物业管理上,不仅通过了ISO9002国际质量体系认证,被国家建设部评为“国家物业管理优秀示范大厦”,今年5月,金茂集团与欧洲最大的著名设备管理公司──德国英泰公司合作,组建了上海金茂英泰设施管理有限公司,运用国际最先进的预防性维护、计算机管理技术,将金茂大厦的保障能力提升到更高级别水平。

  浦江之流,奔腾不息。她默默无闻,见证着百年申城的沧桑历史,见证着上海城市历史演绎的轨迹。

  浦江岸边,当世界第三、中华第一高楼——金茂大厦崛起之日,她正在鼎力塑造上海更加辉煌的明天。■

来源:[新民周刊]

2002年8月26日14:16

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