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商业地产走在十字路口? 搜狐财经聚焦151期
你现在的位置:财经首页> 财经聚焦汇总 ■ 7月5日  ■ 第151期  ■ 栏目策划:赵杰  ■ 联系信箱:jiezhao@sohu-inc.com
商业地产走在十字路口?

商业地产走在十字路口?
  从7月份开始,由发改委、商务部、建设部、国土资源部和银监会五大部委组成的联合调查组,将再次对全国所有在建和未建的大型商业设施进行检查。

  中国商业网点建设管理联合会的调查显示:全国在建立项的购物中心达200家左右,总面积约3000万平方米。按照每平方米保本销售额8000元计算,要达到2400多亿元的零售额,这些购物中心才能保本经营。这将导致两个结果:中小企业被挤垮;有场无市。目前,我国商业地产已出现局部过热之势。北京、上海两地政府已明确表态不鼓励再建大型百货商场,国家商务部、银监会也将出台相关规定进行调控。商业地产的十字路口已然到来?       【发表评论】

总理批示三次 五大部委再查

  “总理在三个月内就同一件事三次进行批示,其重视程度可想而知。”上海商学院连锁管理系主任吴建国说。

  “这次检查带有审查性质,不合理的项目要停下来。”一位参加了6月22日商务部全国市场体系建设工作会议的知情人士说。而闻名沪上、超过30多万平米的虹桥商贸城项目,因土地使用性质和资金问题被停工后至今未见复工迹象。

  5月14日,商务部专门提交给温总理一份《关于流通领域防止盲目投资和重复建设的报告》,里面提出了三条措施:第一,建议在今年年内,以国务院行政立法的形式出台城市商业网点管理条例;第二,对现有商业设施,进行摸底检查;第三,对现有项目,无论是在建的还是未建的,要停下来重新接受商业论证和评估,开工需要符合两个条件,一是符合城市商业网点规划(具体包括位置、面积等等)的,要重新听证,二是符合区域业态要求的,要重新进行科学论证。

  温总理于次日明确批示,而此前温总理已就此事已进行过两次批示

商业地产走在十字路口?

  国务院研究室4月9日向总理提交的书面意见《关于流通领域的盲目投资和重复建设不容忽视》认为,钢铁、汽车、水泥等生产领域出现的投资过热现象已经引起了关注,但流通领域的盲目投资和重复建设还没有引起足够重视,主要表现在7个方面:盲目投资打造大商场、商业街、大型MALL、中央商务区(CBD)、大型物流园区和大型批发市场。

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大连:人均商业面积1平方米

商业地产走在十字路口?

  2000年11月份,大连市政府开始对传统商业街天津街和西安路进行大规模改造。经过专家论证,请来国际知名规划公司做整体规划,轰轰烈烈的改造运动就此展开。在破旧立新的飞扬尘土中,最先嗅到商机的是商业房地产商人。

  天津街6个主要商业地块迅速吸引了诸多房地产商,这些地处繁华商圈的房地产项目价格不菲,以售卖商铺为主,价格大多集中在2万—10万元人民币/平米的价格水平上

  天津街的财富热度迅速波及城西的西安路,进而传导至整个城市,据大连欧绅宝沃商务机构统计,目前大连在建和拟建的商业房地产项目总计37个,总建筑面积309万平方米。其中商业面积174万平米。

  据一份业内研究人士出具的资料表明:从2002年(即两街大规模改造实际开始时间)开始,天津街一期上马的商业项目累计改造建筑面积达到22万平米。天津街商圈、青泥洼商圈以及西安路商圈的商业项目累计规模达到了160多万平米,在建和待建的商业地产项目共有30多个,建筑面积超过200万平米。

  2003年2月份大连市市长夏德仁在全市商品流通工作会议上的讲话时引用的数字是:全市5000平方米以上的商业设施建筑面积为450万平方米,全市人均商业面积1平方米。

  大连市人民政府网点办提供的数据更新也更加令人惊叹。截至到2002年底,大连共有41个商业项目,总建筑面积为174万平方米,其中商业面积101万平方米。而截至2003年5月,在建和拟建商业面积为174万平方米。据介绍。仅去年半年,大连的商业面积就超过城市历史上商业面积之和,城市人口的增长速度已经赶不上商业面积发展的速度,大量商业项目出现了过于集中上马的情况。

  大连为何突然爆发商业房地产热潮?这么多店铺卖给谁这么高价格谁来买?【全文阅读】 【发表评论】

购物中心圈牢银行1300亿?

  根据中国商业联合会最新的调查显示,全国范围内购物中心的投资总额超过了1700亿元,而这当中有80%以上的资金来自银行。由此算来,MALL已圈了银行1300亿资金。

  MALL的融资之道是:先拿到政府准许其投资的土地批文,再凭借此批文到银行贷款,用此贷款和自有资金一起来建造,如果资金依然不足,就寻求合作伙伴,而合作伙伴往往也同样是拿合作项目再去银行贷款,很少是用自有资金出资。

  如果单纯是一个住宅或商用楼的投资,由于可以在两三年里快速套现,往往可以及时归还银行贷款并有可能赚个盆满钵满,但是购物中心却大不一样,其赢利模式不是房屋的出售,而是商铺的经营与出租。参照国外经验,购物中心实现盈亏平衡就得5年以上,要收回全部投资就得十几年甚至几十年。

  银行人士认为,单纯的居住或商办楼开发,是与单个开发商合作,可以参与其整个过程,项目完成后,理论上就是看市场了;但是如果是开发MALL,不光是房产开发,还涉及到把商家引进来的过程,还要考虑定位、小业主品位等各方面整体的融合,这是一个相当长的过程,因而也相当复杂。

  同时,如果开发商主要是通过借贷做的项目,就意味着即使是已经顺利造成的MALL,还要面临更大的市场风险,因为只有相当多的赢利,才足以归还银行巨大的利息与本金。

  专家认为,在国外,购物中心大多是由实力强大的零售集团、地产集团和基金等战略投资者牢固捆绑在一起操作的,而不像国内这样是由一些中小开发商拿着两三年的短期贷款在赚急钱,因此当前的MALL市场有一定的泡沫成分,这是与房产泡沫连在一起的,这些风险将在未来几年或几十年内转嫁到银行的身上。
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商业地产四大症结

  日前在厦门举行的“2004中国商业地产高峰论坛”上,中国商业地产联盟主席荀培路直言:商业地产发展存在四大“症结”。

  他认为,许多地产商没有看到商业地产的开发与住宅开发的差别,直接套用比较熟悉的住宅开发模式,但商业地产要求投资者、经营者、物业经营者三者相结合,不一定谁开发谁就经营。这些情况带来了巨大的投资风险;其次是大多数经营者希望开发的周期越短越好,不重视商业物业后续的管理和经营,引发社会问题;第三是地产开发过度依赖银行贷款,自有资本的比例都偏低,项目中银行贷款的比例甚至高达八九成,投资回报期较长,一旦出现销售收入不高,或利润率下降的情况,将引发债务风险和银行坏账;商业地产中还存在形象工程,不少地方政府对商业地产开发非常重视,一些地方政府甚至不顾当地经济发展,一味积极推动,容易使项目陷入招商难的尴尬境地。

  荀培路同时指出,农村城乡结合部和新建居民区的商业设施还严重不足,不能简单笼统地作出商业地产过热的判断,不能一刀切

商业地产走在十字路口?

  他认为,要想实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展,地产商和商业经营者的资源整合非常重要,地产商借助商家的品牌效应,能有效地提高商业网点销售,而零售巨头、餐饮娱乐、家居建材等商家的加盟,则是目前商业地产的一大卖点。近几年逐渐热起来的MALL(商业广场)似乎成为一个新方向


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典型案例
 正大广场“资金旋涡”  位于黄金宝地浦东陆家嘴的正大广场1997年开始兴建,是泰国正大集团在中国最大的投资项目,当时号称“中国第一MALL”,由于开业时间一再推迟,让许多原本有意进驻的品牌打了退堂鼓,到2002年7月正大广场正式试营业时只启动了30%左右的功能。

  归根结底是资金问题。正大集团原本计划投资3亿多美元,其中集团自酬1亿美元,其余依靠泰国银团2.05亿美元的贷款。孰料亚洲金融风暴突起,为正大广场贷款的银行中有三家破产,一家被政府接管,资金供应链轰然绷裂,正大广场开工一年后不得不停工。到1998年8月,正大集团通过股权转让的方式,投资商从中国国内银行获得5000万美元贷款,再加上正大集团整合中国市场业务调集的2亿美元,被金融风暴吹断的资金供应链才好不容易被接上。

  正大广场终于趟过早期的资金旋涡,但是后面更大的经营风险以及由经营风险带来的资金压力依然还在折磨着投资商。另外有些跟风而进的MALL则正在陷入泥潭:上海虹桥一个规划面积三十几万平米MALL去年底停工,原因是资金问题;原本定于去年底开业、由北京大地集团投资的“北京MALL”至今仍处于停工状态。据北京某媒体报道,集团董事长许明只有1亿多元的现金,但“北京MALL”需要的总投资却高达18亿元。

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