·下载网上交易软件
·网上交易
·客服电话:8008205158

财经首页 | 滚动 | 国内 | 国际 | 专题 | 沙龙 | 产经 | 企业 | 经管 | 外汇 | 理财消费 | 在线315 | 在线兴业 | 酒城| 会展 | 道琼斯
股市首页 | 要闻 | 快报 | 个股 | 上市公司 | 机构 名家 | 热点 | 数据 | B股 基金 期货 | 论坛 | 网上交易 | 俱乐部: 记者 股民
我的搜财
用户名 密码
个股查询
财经搜索
搜狐首页 >> 财经首页 >> 股市风云 >> 研究报告 >> 产业研究
走进'冬日童话'的地产板块面临分化
http://business.sohu.com/
[ 吴春龙 ] 机构:[ 华夏证券 ]
Stock Code:1B0004
  地产市场面临调整

  在全国经济增长放缓,国内城镇居民消费价格指数和社会商品零售价格指数不断下降的情况下,以全国住房制度改革为契机,我国的房地产市场从1998年开始进入新一轮增长阶段,房地产开发投资和商品房销售同时出现了快速增长的势头,房地产业演绎着"冬天里的童话"。

  但是,房地产开发投资额的快速增长,特别是商品房价格的不断攀升,让人们感觉到房地产市场出现了某种不正常的现象,人们不由自主地会想起1992年那一轮横扫全国、最后在南方留下大量后遗症的房地产泡沫。

  去年,有著名经济学专家预言2002年将是房地产行业的冬天。这一断言曾经引起不小的争论。认同这一观点的地产开发商可谓少之又少。房地产开发商们继续用他们的行动----加大投资表示对"冬天"论的不赞同,全国房地产开发投资速度继续高速增长。2001年全国房地产开发投资额6245亿元,比上年增长25.30%。今年1--8月,全国房地产开发投资4144亿元,同比增长30%。

  到目前为止,争论中谁胜谁负似乎还难下结论。因为从统计数据显示,全国商品房的销售增长速度依然呈现快速增长的局面。如2001年商品房销售面积达20779万平方米,商品房销售额4626亿元,销售额同比增长29.4%;今年1--8月,商品房销售面积9300万平方米,销售额2157亿元,销售额同比增长25.3%。

  然而,房地产市场的很多方面情况已经不得不让人担心市场泡沫的存在。

  从宏观方面看,近两年房地产业对国民经济的贡献过大。据有关部门测算,今年1--9月,房地产业对GDP的贡献达到1.6个百分点左右。另据有关资料,在美国房地产市场繁荣时期,房地产业对美国GDP的贡献也只有0.6个百分点。相比较,我国房地产业对GDP的贡献是如此之大,要让这种局面长期下去是难以想象的。

  近期政府管理部门针对房地产业的一些措施明显地反映出其对当前房地产业出现过热的担心。2001年下半年,央行开始规范银行对房地产业的贷款,降低了按揭贷款的比例,之前一些八成按揭、九成按揭甚至零首付的做法被禁止了;同时,银行贷款时对房地产公司自有资金的要求也相应地提高了。这一措施反映出银行对房地产业贷款开始谨慎。今年8月份,建设部联合国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部委发布了《关于加强房地产市场宏观调控,房地产市场健康发展的若干意见》,指出近年来在局部地区出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快等问题,强调房地产开发建设的规模要与当地经济发展、市场需求相适应,加强宏观调控,防止出现新的房地产过热。

  从微观方面看,近年来商品房价格上升的速度快于城镇居民可支配收入的增长速度。这种状况最终将使商品房价格脱离城镇居民的购买能力。而大量商品房购买者的投机性购房行为最终将加剧房地产市场的剧烈波动。商品房虽然可以作为一种投资性商品,但它的第一属性应该是消费性商品。商品房的可流通性是有限的,多数情况下,一套商品房被一个普通投资者购买后,很可能就意味着它已经贬值了。因为商品房转到普通居民手中以后,商品房的流通性比在开发商手中时下降了。因此,近两年来在上海、杭州等城市出现的房价成倍上升,一些投资者炒房获暴利的情况可以说是不正常的。就目前普通城镇居民的经济实力而言,他们并没有能力以他们对房地产市场的投资行为长期支持房地产市场的增长。

  快速增长的商品房积压规模无疑已向人们传出了商品房市场需求跟不上市场供给的强烈信号。去年以来,房地产开发投资规模大大高于商品房销售规模,导致商品房积压量不断攀升,目前全国积压商品房数量已达约1.2亿平方米。我国商品房的空置率已高于国际公认的15%的空置率警戒线。种种迹象显示,房地产市场的局部过热已是不争的事实,房地产市场的调整恐怕是难以避免的。然而,市场调整的方式有可能会有别于1992年那一次剧烈的调整。随着房地产市场消费性购房比例的上升,市场增长的惯性已得到增强。因此,市场高位盘整的时间也会相应延长。然而,理智的投资者不能放松对房地产市场调整的警惕。

  冬日的阳光并不温暖

  多数房地产上市公司并没有在全国房地产市场快速增长过程中提升自己的业绩,相反还在近两年出现了业绩大幅下降的情况。对于它们来说,全国房地产市场的一片火热就像是照在它们身上的冬日的阳光,丝毫没有令人温暖的感觉。

  2001年,房地产上市公司业绩比上年同期有较大幅度下降,2002年中期,同比业绩继续下降,主营业务收入仅增长了1.14%,而营业利润、利润总额、税后利润、每股收益、净资产收益率指标都有较大幅度下降,多数指标下降25--30%。(参见表1)

  尽管房地产上市公司业绩与全国房地产市场状况相背离的原因有很多。如房地产上市公司老化现象严重是"背离"状况出现的原因之一。在1995年以后的相当长一段时间内没有新房地产公司在证券市场上市,2000年房地产企业上市解冻后到现在也仅有天鸿宝业(相关,行情)、金地集团(相关,行情)、天房发展(相关,行情)、栖霞建设(相关,行情)等4家房地产企业新上市,造成目前两市多数房地产上市公司都是老面孔。近年来,全国房地产行业民营化的趋势发展很快,目前全国房地产企业中国有和集体企业所占份额大大下降,民营企业已占到全国房地产企业中的半壁以上的江山,而且盈利能力较强。在上市房地产公司中,国有背景的房地产企业仍占到2/3左右。因此,上市公司房地产企业的行业代表性大大下降,总体市场竞争能力不强。另外,八项计提等会计政策变化也是"背离"现象出现的一个重要原因。近两年,为了消除企业资产和盈利泡沫,财务会计政策重拳出击,房地产企业受到的影响比较大。尤其是去年下半年,财政部出台新四项计提政策使房地产企业的在建工程、无形资产等减值准备增加,对企业利润的影响较大。

  但是,上市房地产公司业绩在全国房地产市场快速增长的过程中表现如此之差,与房地产市场的"虚火"不无关系。全国房地产市场看上去一片红火,但积压的商品房数量却不断攀升,这样的市场状况势必要影响企业的商品房销售环境,相应地会对一些房地产企业的盈利状况产生较大影响。可以想象到,大量积压的商品房免不了有上市房地产公司的很多物业。

  控制风险与赚钱一样重要

  如果房地产市场在接下来的几年中出现调整,那么投资者该如何选择可投资的房地产上市公司呢?

  从经营风险角度衡量,目前的房地产上市公司主要可以分为三类:

  第一类是有大量在开发项目和土地储备的上市公司。这一类公司主要有深万科(相关,行情)、北京城建(相关,行情)、金融街(相关,行情)、深振业(相关,行情)、陆家嘴(相关,行情)、中华企业(相关,行情)、阳光股份(相关,行情)、外高桥(相关,行情)、浦东金桥(相关,行情)等。总体上说,它们是房地产上市公司中规模较大的公司(参见2001年度收入前十大房地产上市公司一览表)。这类公司由于有规模优势,有较强的抗市场风险能力,同时正是由于有较大规模的开发项目和土地储备,如果遇到房地产市场调整,它们面临的风险也较大。要具体衡量各公司的市场风险,必须具体分析这些公司所储备土地的成本和在建项目的市场适应性和开发进展。如果所储备的土地成本很低,在建项目适应当前的市场需求而且进展较快,能够在房地产市场进入困难状况之前销售大部分在建项目,则风险相对较小。反之,经营风险就很大。

  第二类是有较大的在建规模但土地储备数量并不是很多的公司。如深物业、金地集团等房地产公司。对它们来说,主要的经营风险来自于现有房地产项目,如果现有项目适应市场需求,开发进度把握较好,则经营风险较小。因为目前的房地产市场还处于相对繁荣的时期,还有一定的时间让开发商们进行开发战略的调整。相反,如果这些开发商目前的项目不适应市场需求,或者说销售预期不理想,又无法在房地产市场进入真正调整之前完成现在项目的建设和销售,转移大部分经营风险,那么,房地产市场的调整对这类公司就意味着是真正的"冬天"。

  第三类房地产上市公司是那些既没有多少在开发项目又没有土地储备的上市公司。这类公司多数是一些规模较小的房地产公司,往往某个项目就是公司的全部内容,某个项目的失败就可能使公司陷入困境。这类公司抗市场风险的能力很弱,是投资者回避房地产市场调整风险时需要重点回避的对象。

  重点地产类个股简评:深万科(000002):该公司依然是房地产上市公司中当之无愧的龙头企业。2001年主营收入达到44.55亿元,净利润增长30%。今年中期主营收入20多亿元,净利润1.7亿元,比上年略有下降。公司管理层认为中期业绩的下降主要是利润确认因素导致。万科曾向市场表述过,上半年该公司实际出售商品房60多万平方米,比上年同期有大幅增长,而确定收入的商品房只有20多万平方米。因此,2002年万科的房地产业务还将保持较快的发展速度。但是,万科高达900多万平方米的土地储备是投资者需要关注的一个重点。如果房地产市场良性发展,其大量的土地储备会成为公司利润增长的保证。而如果遇上房地产市场调整,储备土地不能正常投资开发并产生利润,储备土地所需巨额资金就会给万科带来很大的资金压力。

  陆家嘴(600663):该公司主要从事陆家嘴金融贸易区土地批租业务,近两年房地产开发业务比重有所上升。但土地批租业务仍然是决定其未来发展状况的主要业务。该公司的土地批租业务主要受全国经济及国际经济的影响,业绩容易出现大幅波动。1997年亚洲金融危机以后,其土地批租业务受到较大影响,业绩滑坡明显。近两年,随着全国房地产市场的回升,其土地批租业务回暖,业绩明显回升,2002年中期主营业务收入4亿多元,主营业务利润8200多万元,净利润6800多万元。由于该公司在上海陆家嘴金融贸易区土地批租业务上有很强的垄断性,而且目前仍然掌握着大量的优质可开发土地,因此,抗房地产市场的风险较强。

  深振业(000006):该公司的房地产业务发展状况一直比较好。目前在开发中的两个项目------星海名城和翠海花园销售状况都比较好。尤其是总规划面积达88万平方米的星海名城曾经获得"人居经典综合奖"和"规划环境金质奖",而且盈利能力很强,将为其保持利润稳定和回避市场整体风险提供重要支撑作用。今年上半年,因为发生了1000多万元的对客户赔偿款,利润有较大幅度下降,预计其全年利润依旧比较稳定,抗风险能力较强。

  北京城建(600266):2001年公司在大股东城建集团的支持下,与大股东进行了总额高达20多亿元的资产置换,从一个建筑企业变成了一个房地产开发企业。今年上半年,商品房开发开复工面积131.5万平方米,其中,新开工20.4万平方米,竣工31.2万平方米;商品房销售面积23.4万平方米;北京地区现房销售额79160万元,占北京市市场份额的5.83%。通过资产置换,北京城建还获得了大量的优质土地储备,公司本部开发的北苑家园总面积达200多万平米,紧临奥运商圈,有较高的盈利能力。公司控股的子公司还有大量的土地储备。由于城建集团"军转民"的特殊发展历史,其储备土地的成本受各种因素的影响,较难评估。但是总的感觉风险相对较低。对北京城建来说,加紧完成大量在建项目的开发和销售是回避房地产市场调整风险的当务之急。

  中华企业(600675):该公司是上海房地集团控股的房地产开发企业,2000年在大股东支持下收购了大股东下属企业------古北房地产公司以后,公司年经营收入达到15亿元,经营实力得到大大提高,成为上海市房地产业的龙头企业。收购古北集团后,中华企业获得了大量优质低成本的土地储备,目前总土地储备面积达300多万平米,其中绝大部分土地储备在古北地区。该地区成为近年来上海市房地产市场热销的地区之一。这些土地成为中华企业稳健经营的重要保障,有利于其控制经营风险和应对房地产市场调整的风险。中华企业目前不足主要表现在两个方面:一是近两年开发的大量商品房,可能集中在明年推出,如果房地产市场在近期遇到幅度较大的调整,其商品房可能存在着较大的销售风险;二是该公司资产负债率较高,对银行的负债规模较大,存在资金短缺的现象,要防止由资金风险引发系统的经营风险。

2002年10月30日10:25

进入个股论坛 我来说两句 推荐给我的朋友(短信或Email)

内容相关文章
  • 明年八类行业有望高增长
  • 电力板块大环境酝酿巨变
  • 医药股投资价值逐渐显现
  • 煤炭行业:打造四季度市场热点
  • 信托热要降温?
  • 涤纶短纤维反倾销价格有望回升
  • 乳业竞争规模为先
  • 汽车业对外合作出现新动向
  • 渔业公司“不务正业”有苦衷
  • 作者相关文章
  • 外资并购的诱惑

  • 机构相关文章
  • 预估业绩防“地雷”近身 3季度季报有看点
  • 中短期市场已经到达低位
  • 仍不排除节后再进行最后一跌
  • 收盘评论:山重水尽仍无路 柳暗花明在何处
  • 次新券种大幅下跌
  • 陆家嘴(600663):土地批租带动业绩
  • 国债现券大幅下跌
  • 盘中快递:大盘必将重新考验1600的下方缺口



  • 搜狐首页 >> 财经首页 >> 股市风云 >> 研究报告 >> 产业研究
    个股资讯
    最新资讯


    本网站提供之资料或信息,仅供投资者参考,不构成投资建议。
    搜狐财经频道联系方式:热线电话 (010)65102181转6835电子邮件 sunnyjia@sohu-inc.com
    Copyright © 2002 Sohu.com Inc. All rights reserved. 搜狐公司 版权所有