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独家:城市扩张的步伐加快 郊区地产必成主流
  时间:2003年11月13日14:14      作者:冀志罡 我来说两句我来说两句(0)
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  安邦研究总部助理分析师 冀志罡

  荧幕上美国式的郊区别墅,曾是中国人可望而不可及的住房之梦。“有天有地”的独家小院、洁净清新的空气、安静祥和的环境,的确是令人心醉的因素。然而美国郊区别墅的工薪价格,到了中国就成了天价了。所以,那只是个梦。

  不过,折衷的办法总是有的,例如TOWNHOUSE,就是一个典型的折衷了的别墅产品。不如别墅,却比公寓宽敞舒坦,重要的是,它满足了中国人“有天有地”的郊区生活梦想。虽然TOWNHOUSE尚不能成为中国人的主流居住方式,但却在无意中提供了一种可能性,一种低成本的、中国人能够负担的、郊区化生存的可能性。

  小独栋的出现,则提供了又一种低成本的别墅类产品。相比TOWNHOUSE,小独栋具有更为独立的生活环境,位置也大都在近郊,很适合成为业主的第一居所。在居住环境上,也不再强调山光水色,而是将独立与隐秘作为主要的追求,适应了中国都市的积聚性特征。小独栋与TOWNHOUSE一起,将成为中国人郊区化生存的重头戏。

  城市的扩张与土地资源的释放

  城市化进程必然伴随着城市的扩张。据测算,从现在起到2020年,每年将有1000多万农村人口进入城市。如果城市不作相应的扩张,容纳这么多人口根本就是不可能的。况且这么做也不符合效率原则。将城市周围的农地变为城市建设用地,悬殊的地租级差将释放出巨大的收益,只要处理得当,将可以实现政府、市民和农民的多赢。目前的征地乱象,是政策安排不当造成的。

  城市的扩张,意味着郊区土地将有巨大的升值潜力。这种潜力,势必刺激政府和地产商努力开发,投资置业者争相购买,则未来郊区地产的发展前景,远比市中心的危房改造要广阔得多。

  在开发质量上,郊区同样比城区得天独厚。作为计划经济的遗留问题,中国城市的中心城区通常都承担着行政中心的使命。这使得在规划与发展上,城区可供发挥的空间极其有限,大多只能在原有的基础上修修补补,而郊区却毫无历史包袱,可以在规划和建设上一步到位。事实上,从目前已经开发的郊区项目可以看出,其环境质量往往好于城区项目。

  目前郊区项目的主要问题是配套不足,但这是时间可以解决的问题。只要一个小区发展成型,周围的配套自然会跟上。而交通方式的改变,也将使得社区对配套的依赖大大降低。可以预料,一旦在郊区形成成熟的生活社区,其生活质量将远在中心城区之上。

  轿车的普及将改变中国人的生活方式

  在以自行车为主要交通工具的时代,与市中心的距离是决定地段好坏的几乎唯一的决定因素。这是可以理解的。在那个时代,生活与工作在空间上只能是一体的。在这种模式下,城市是不可能有规模的。

  但城市一旦发展为大都市,这种模式就显示出了致命的不足。北京的交通拥堵就是其不足之一。太多的人聚集在一起,工作生活互不分离,效率无法提高,土地的价值就只能在低水平上徘徊。北京二环内的危房改造成为鸡肋,土地因为种种制约无法实现其价值就是主要原因。

  从这个意义上说,轿车的普及和大容量公共交通的发展就是必然的选择。只有实现了这两个条件,生活区域和工作区域的分离才成为可能,从而城市中心地带才有可能实现其最大的土地价值。

  更重要的是,轿车的普及将彻底改变中国人的生活方式。只有拥有了轿车,人们才有可能选择郊区更宁静、更舒适的住宅,而不是所有的人都往市中心挤。近几年来,伴随着轿车快速地进入居民家庭,北京二环内的住宅价格不断走低,而四环周边环境质量良好的房子却一路高升,就是这种趋势的体现。

  同时,只有实现了轿车的普及,北京市规划中的卫星城设想才有可能变为现实。其实所谓卫星城,说白了就是成片成规模的郊外住宅区。

  城市规划思想的变革

  实现这个过程,城市规划思路的转变必不可少。过去围绕行政中心摊大饼的模式必须予以改变。我们看到,这种转变正在进行当中。仍以北京为例,商务和金融中心向东、向北发展的趋势日益明显,发展下去的结果,很可能使今天的远郊成为近郊,而使今天的市中心逐渐成为市郊。

  在这个过程中,不同地段的土地价值将有剧烈的变化,此消彼长在所难免。显然,东部及北部的郊区地产将有极大的升值空间,而随着“总部基地”落户南城,南部郊区地产也有机会奇兵突起。相应地,传统的二环内的市中心将逐渐被冷落,将不可避免地继续贬值。而整个北京的城市布局,也将更为合理,更具备一个国际化大都市的格局和魄力。

  郊区地产的崛起,将直接改变中国城市的扩张模式。郊区化生存,也将是中国人未来主流的生活方式。交通的革命将继续下去。只有到那个时候,中国才有可能涌现出真正的国际化大都市,中国的城市化进程,也才能真正走上良性发展的轨道。

  这一趋势,目前已经初露端倪。我们可以期望它将继续下去,并在未来的几十年中,主宰中国房地产业的发展方向。

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