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分时度假看上去挺美 专家认为时机尚不成熟
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[ 李芃 ] 来源:[ 国际金融报 ]
  眼下房产商进行的“分时度假”概念推广和先期开发都无可厚非,但目前的市场环境和经济发展水平都决定了真正实施还要假以时日.

  上周,又有30多家海内外企业在上海正式签约加盟“中国房地产分时度假联盟”。在两个月不到的时间里,由中房集团发起的这个联盟已经拥有了67家成员。中房集团董事长孟晓苏在接受记者采访时表示,首批可供以分时度假形式购买的房源将在今年内推出。

  然而,包括中房集团内部人员在内的多位业内人士和专家都认为,在国内推出分时度假房并不像孟晓苏所言“时机已经成熟”。

  新型投资方式

  据介绍,目前世界上已经有60多家大型的分时度假集团,4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家和地区,来自124个国家和地区的300多万个家庭购买了度假权。进入上世纪90年代,互联网技术使分时度假交换制度如虎添翼,1998年,全球分时度假业营业额达65亿美元。而中国是惟一没有加入全球分时度假网络的大国。

  其实早在上个世纪80年代末和90年代初,在珠三角一带就已经有房产开发商开始了分时度假房的尝试。作为这一概念的最早引入者之一,孟晓苏博士认为,当时这一模式在国内的发展时机很不成熟。这两年随着房改的逐步实施,80%的城市家庭已经拥有一套住房,不少人开始第二次置业;加之近年来国民经济保持健康快速发展,居民购买力比较旺盛,现在推出分时度假这一房产销售的新模式可谓“正逢其时”。

  复旦大学房地产研究中心副主任华伟指出,从国外的情况看,成熟的分时度假房市场应该是一个投资的市场。国内分时度假房不一定能成为国内房市的主流,目前充其量只是刚刚起步。

  概念有待澄清

  分时度假房在国内市场上“小荷初露”,从概念表述的混乱也可见一斑。记者手边的资料显示,有的开发商在媒体宣称以锁定的价格出售某处房产在约定时段的使用权,有的则干脆把分时度假房与产权酒店混为一谈,称以优惠的价格出售某处房产部分时段的产权。

  分时度假房所销售的究竟是房屋的产权还是使用权,消费者的权利又如何体现呢?上海天寅律师事务所主任赵一平律师告诉记者,按照惯例,分时度假房的销售分为两种:一是业主取得房屋的产权,而将租赁权委托给物业公司;另一种是只向业主出售一定时间段的使用权,把产权放在物业公司或是专门成立的公司名下。这两种方式业主都能够享受相应的租金回报,但只有取得了产权才能够得到房屋升值所带来的投资收益。

  赵一平指出,严格来说产权是可以分割的,但必须由房屋的共同产权所有人按照法定程序进行专门约定。分时度假销售网络中业主众多,他们要联合起来为共同产权讨个说法殊非易事,消费者的风险也就暗藏其间。

  市场仍需培育

  北京一位房地产开发商对记者表示,分时度假房在国内的销售前景会很不错,但现在推出不合时宜,根本原因就在于市场还远不够成熟。他认为,要形成分时度假房的有效市场,其目标客户群、所谓的中产阶级应该不少于总人口的10%。

  现实的情况是,分时度假在国内出现不久,却早早呈现出“初开即乱”的苗头,少数公司在协议执行期间突然倒闭,或收取会费后卷款而逃,使消费者权益受到很大的侵害。还有些开放商把分时度假概念当成消化积压房地产的法宝,甚至借机搭售“烂尾楼”。对此,中房鸿都投资集团董事长李步鹏指出,分时度假房产网络对每处房产的地理位置、物业管理等都有统一的较高的要求,而一些滞销的房地产并不适合加入分时度假网络。这种认识上的误区也反映了市场的不成熟。

  孟晓苏透露,中房首批分时度假房产将在不少于10个城市推出。分时度假房在国内的市场如何,人们不久应该就能看得更清楚。

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  “分时度假”在20世纪60年代起源于法国,70年代被引入美国,之后开始在不少国家流行。所谓分时度假,就是有关机构先与酒店或度假村协定,负责将客房使用权每年按周划成52份,用锁定且优惠的价格按份销售给顾客,顾客拥有在协定的时期内(一般为20—40年)在这一住所每年住宿一周的权利,同时还享有转让、馈赠、继承等系列权益以及对酒店其他服务设施的优惠使用权,当人们购买了某一处住所后,通过交换系统可以交换到参加这一系统的世界其他地方。

2002年7月2日07:22

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