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房地产业:行业前景广阔 公司分化明显
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来源:[ 证券时报 ]
  前不久,国务院发展研究中心完成一份研究报告,对我国未来三年的行业发展进行了预测。报告指出,在今后三年乃至更长的一段时期,值得关注的重点增长行业主要是以下六个行业。首先是电子及通讯产品制造业。预计今后三年中仍将保持在25%以上的增长速度。其次是汽车业。预计今后几年的增长速度将保持在13%以上。第三是建筑与房地产业。预计今后几年增长速度至少高于国民经济增长速度5个百分点以上。第四是电信服务业。第五是机械工业。第六是旅游业。

  我们知道,国务院发展研究中心是直属国务院的政策研究和咨询机构,它的研究报告具有很高的权威性。但它研究的都是全局性、综合性、战略性、长期性的问题,很宏观,对多数投资者而言,可能在使用上并不方便。因此,我们结合了相关上市公司的年报,对未来几年内增长最快的三大行业,即电子及通讯设备制造业、汽车业、建筑与房地产业,进行一些中观和微观的分析,看看一些比较具体的情况,希望对投资者会有所启发,以帮助投资者能够分享这些行业快速增长创造的价值。

  为了和上市公司的行业分类更好的对应起来,我们把这里的电子及通讯设备制造业细分为电子元器件和通讯设备制造两个小行业,分别进行分析;对汽车业,我们着重分析整车制造类的公司;对建筑与房地产业,我们重点分析房地产业的公司。今天,我们来分析房地产行业。

  首先,我们来了解一房地产行业的发展情况。

  自1998年以来,全国商品房开发投资额、销售面积等指标年平均增长率分别达到33%和23%,这种持续稳定的高速增长,在其它行业是非常少见的。可以说,我国房地产业已经进入一个中长期繁荣阶段。2001年,全国房地产开发投资增长25.3%,销售额增长29.4%,在2001年GDP增长率为7.2%背景下,房地产业无疑是快速增长性的行业。

  但房地产上市公司的表现,却与行业整体的走势有较大的差距。2001年,上市公司的平均业绩创下了4年来的新低,房地产公司也未能幸免。统计显示,以房地产为主营业务的52家上市公司,2001年加权平均每股收益为0.10元,而2002年31家房地产上市公司加权平均每股收益为0.18元,下降了44.4%;2001年的加权平均净资产收益率为4.14%,而2000年为7.95%,下降了47.92%。

  统计结果表明,2001年房地产业上市公司的业绩水平落后于全市场,比去年有较大幅度的下降。房地产上市公司的经营业绩大幅滑坡,与整个行业的快速发展形成了明显的"背离",这是什么原因造成的呢?

  上市公司业绩下滑原因分析

  这里面主要有4个方面的原因。第一,是上市公司实施了新的会计制度,可以说是迄今为止最严格的会计制度。房地产上市公司业绩滑坡,有部分原因也是由于计提引起的,比如2001年亏损5.37亿的深深房(相关,行情)(行情),出现巨亏的直接原因就是计提了高达5.03亿的资产减值准备。还有亏损额1.27亿的ST琼金盘(相关,行情),2001年房地产业务收入有所增加,但由于执行新的会计制度和新的会计准则,进行了相应的账务调整,对公司的财务状况产生重大影响,导致2001年公司出现了巨额亏损。

  第二,是房地产业上市公司的整体资质不高。很多房地产公司是94年以前上市的,受当时房地产泡沫破灭的影响,普遍存在存货高、资金少、官司缠身等问题,至今仍然经营困难。2001年房地产企业上市开禁以后,新上市的有天鸿宝业(相关,行情)、金地集团(相关,行情)、栖霞建设(相关,行情)、天房发展(相关,行情)和东华实业(相关,行情)5家,这5家公司的平均每股收益达到0.34元,平均净资产收益率为11.78%,主营业务利润率为32%,比较正常地反映了行业的发展状况。从主营业务利润率来看,这5家公司的平均值与全部房地产公司的平均值相差不大,这也说明房地产业务的利润率的确是很可观。

  第三,是投资收益下降较多。2000年房地产上市公司的总利润中,投资收益占了40%,而2001年投资收益只占23%。投资收益大幅下降,也是2001年房地产上市公司业绩下滑的主要因素。如世纪中天(相关,行情)(行情),2000年靠2个多亿的投资收益,每股收益高达1.19元,跻身当年绩优股的行列,而2001年投资收益仅为2397.7万元,每股收益为下降为0.13元,不及2000年的零头。此外,琼能源(相关,行情)2000年靠投资收益摘掉了ST的帽子,而2001年投资收益为-1079.67万元,重新沦为亏损。

  第四,是行业内竞争日趋激烈。由于房地产行业连续2年保持了30%左右的增长,吸引了大批公司介入。统计显示,仅在2001年,就有100多家上市公司进入房地产行业。以北京为典型,中国加入WTO和申奥成功使得北京的房地产业被空前看好,房地产投资急剧增加,由此形成恶性竞争,导致了当地房价的下滑、利润率降低。主要业务在北京的9家房地产公司,2001年平均主营业务收入增长了25.8%,但平均净利润却下滑了29.2%。投资者可能还记得,"竞争加剧"正是房地产上市开禁后第一家上市企业--天鸿宝业解释业绩下滑的原因。

  房地产上市公司年报解析

  分析完房地产上市公司业绩滑坡的原因,我们接下来看看房地产上市公司的一些特点。

  第一个特点是"两极分化"的情况比较严重。2001年房地产行业保持了较好的发展势头,但行业内的企业表现差异较大,上市公司两极分化严重。2001年统计的52家上市公司加权平均每股收益为0.1元,每股收益小于等于0.1元的有21家,占公司总数的40%,而每股收益大于0.4元仅有9家,占比为17.3%。52家上市公司2001年净利润总额为18.9亿元,净利润最多的11家公司创造了其中的94.12%,而与此同时,有9家上市净利润小于0,亏损总额达到11.25亿元。净利润排名靠前的企业都是实力较为雄厚、有一定品牌的公司,如万科、中远发展(相关,行情)、北京城建(相关,行情)、中华企业(相关,行情)、金地集团,在行业持续向好的背景下,这些企业与行业基本保持了同步增长。而在同样的行业背景下,有些企业亏损严重,如深深房、ST琼金盘、ST中福(相关,行情)、ST渝开发(相关,行情)。第二个特点,是现金流普遍不高,资金压力较大。2001年沪深两市上市公司平均每股经营性现金流量净额为0.5,同比增长50%左右,远远高于平均每股收益。而房地产上市公司2001年平均每股经营性现金流量为-0.23元,52家公司中,28家公司的每股经营性现金流小于零,这说明房地产上市公司普遍面临资金短缺的问题。应该说,这是行业特点决定的,房地产项目的开发耗资巨大,回收期较长,容易造成资金的不足。此外,因为看好行业前景,房地产企业在2001年进行大规模扩张,导致存货和负债大幅增加,加剧了现金流情况的恶化。如万科2001年在上海深圳、沈阳、南京等地新确定待开发土地570万平方米,使公司存货激增36.13%;金融街(相关,行情)是由于增加了土地拆迁、开发和区域配套设施的投资,另外有一项目已完成投资3亿元,尚未发售,2001年购买商品和劳务所支付的现金高达9.58亿元;海鸟发展(相关,行情)为合作项目支付开发资金2.44亿元。第三个特点,是房地产公司的业绩稳定性差。2001年房地产上市公司的业绩与整个行业形成背离,一方面固然与房地产上市公司的构成有关,另一方面,也和房地产上市公司业务构成的不合理有关。沪深两市的房地产公司大都是项目公司,每年的业绩大小直接与当年开发的项目销售有关,而当年项目的进度与销售一旦出现问题,就难于保证房地产企业的业绩的稳定。是的,素有中国地产第一品牌的万科(行情)也不能幸免,2001年由于天津的项目失利导致主营利润的下降,幸亏有一笔不小的投资收益才避免了2001年业绩滑坡。如果房地产上市公司能长期持有并经营物业,在业绩的稳定性上可能会有很大提高。

  房地产上市公司投资策略分析

  通过上述分析,相信投资者已经认识到,虽然房地产行业正处于快速发展时期,但房地产上市公司的质量良莠不齐,要想在他们身上投资并且获得良好的回报,需要讲究一些策略。下面,我们就来谈谈投资房地产上市公司应该采取的策略。

  我国目前有5万多家房地产企业,整体格局是开发商多,开发规模小,开发商资金实力弱,缺乏全国性的龙头企业,可以说正处于"战国时代"。随着房地产业市场的日益规范,房地产行业在今后一段时间将不可避免面临一个大调整,产业集中度将会有所提高,具有资金优势和品牌优势的企业将会获得迅速增长,而实力较弱的中小公司生存空间将越来越小,不少公司将面临出局。

  因此,投资房地产上市公司应该遵循以下几条原则:

  1、良好的企业素质及市场形象。房地产业的高风险决定了公司不能出现决策性失误,否则整个公司几年难以翻身,拥有良好的企业素质及市场形象往往能够化不利为有利。如深万科(相关,行情)。

  2、历史遗留问题少。总体来看,房地产上市公司的历史遗留问题严重,主要体现在积压房上。大量的积压房妨碍了企业的进一步发展.历史遗留问题少是房地产企业取得良好业绩的基础。如新上市公司中的栖霞建设、金地集团等。

  3、有大量优质低价的土地储备。土地是房地产企业的命根子,在房地产业中长期向好的背景下,拥有大量低价优质的土地是房地产企业持续发展的保证。这类公司较为突出的是中华企业、华侨城(相关,行情)和招商局(相关,行情)等。

  4、大股东实力雄厚。通常上市公司仅是一个融资窗口,有实力的大股东为了更好地利用这个融资窗口,会不断地将优质资产注入到上市公司中去,因此这类上市公司有较好的业绩保证。如世茂股份(相关,行情)、中远发展和天鸿宝业等。

  未来3年六大重点增长行业

  电子及通讯产品制造业

  汽车业

  建筑与房地产业

  电信服务业

  机械工业

  旅游业

  近几年房地产业发展情况

  年份 全国房地产投资增长率 全国商品房销售额增长率

  1998    13.7    39.7

  1999    11    28.1

  2000    19.1    30.1

  2001     25.3     29.4

  2002一季度   36.2   16.7

  上市公司业绩变动状况

  指标      2000年       2001年  下降幅度

  房地产业平均每股收益  0.18  0.1   44%

  净资产收益率 7.95%  4.14%  48%

  全市场平均每股收益   0.17   0.13   22%

  净资产收益率   6.96%  5.52%   20%

  5家新上市公司与全行业对比

  每股收益 净资产收益率 主营利润率

  新公司  0.34   11.78   0.32

  所有公司  0.10   4.14   0.27

2002年6月14日16:21

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