首页 | 新闻 | 短信 | 邮件 | 商城 | 搜索 | 社区 | 在线 | 企业
搜狐首页 > 财经频道 > 产经新闻 > 2003中国产业发展论坛 > 现场报道
杨慎谈中国房地产发展形势与产业政策
2003年10月23日11:53   来源:[ 搜狐财经 ]
页面功能 【我来说两句】【我要“揪”错】【推荐】【字体: 】【打印】 【关闭

  结合中国汽车、钢铁、房地产等行业的发展状况、政府监管和新产业政策走势,国务院发展研究中心产业部会同国家发展和改革委员会、商务部、建设部、中国钢铁工业协会、中国汽车工业协会、中国房地产协会的主管领导和专家共同举办“2003中国产业发展论坛暨2004中国重点产业发展走势和政策展望”。主办机构还将吸收、提炼各方面的意见和建议,为国家制定相关产业政策服务。搜狐网进行图文直播。

  中国房地产协会会长、原建设部副部长杨慎:从三个问题讲,第一中国房地产的现状,目前城市每年新建住宅总量是13亿平方米,折合1200万套。其中城市和农村大约各占一半。我们因为受核算体制的观念的影响,一般只局限于城市的房地产这概念,这是不对的。

  八十年代以来,我国住房建设以跨越式速度发展,今年城乡建设总量每年在13亿平方米左右,是全世界建房数最多的国家,其成就各问题主要有以下几个方面。

  1.建设规模大,居住水平提高快,但局部地区存在过热的苗头。改革开放我国城镇人均住房面积只有7.2平方米,农尊人均住房面积8.4平方米,按国际标准衡量属于温饱型水。从1950年至1980年,全国城镇新建住宅仅7亿平方米,折合1400万套。平均每年2334万平方米,折合46万套。

  1980恩年起,国家加大了住宅投资力度及1981至2002年,全国新建城镇住宅68亿平方米,折合8435万套。相当于前三十年的9.6倍,平均每年建房数量为3亿平方米,折合375万套。近几年每年稳定在5.5亿平方米左右,2001年为5.6亿平方米。2002年为5.7恩亿平方米,其中各类商品房约占50%。随着建房数的增加,城镇人君主房水平由7.2平方米提高到22平方米,农村人均住房水平从8.4恩平方米提高到24.5平方米,就整体而言,我国住房严格短缺的时代已经基本结束。

  存在的问题是企业数量太多,投资盲目性较大,部分地区出现了区域性过热和结构性过剩的苗头。

  2.住房质量提升快,城市面貌变化大,但科技含量不高。八十年代以前建成的住宅大部分为设施简陋的建议住宅,其中平房44%,有31%的厨房,27%的师内没有自来水。66%没有厕所。近几年新的住宅都提高很快,绝大部分是设施期权、配套万占的集合住宅。为满足中高收者和国外的需要,这时期还兴建的部分高档公寓和独立住。存在的问题是部分工程质量粗早,科技含量较低,特别是农村建房结构淡薄,设施简陋,抗风险能力不强。

  3.对国民经济增长的贡献越来越大,初步形成富民强国的支柱产业。住宅建设占社会固定资产投资的比例,最高时期达到了27.2%,“八五”时期为22.6%,“九五”时期为22.7%。目前每年投资恶已接近1万亿元,是各行各业中投资最高,拉动经济增长强经的行业。房地产创造的增加值占国内生产总值的比重接近8%对当年新增GDP的贡献接近3个百分点。国家每年通过房地产收取的土地出让金用相关税费6000多亿元,就业人数2000万人,并拉动建材、钢铁、家电电气、空调、电梯、加剧等每年以两位数增长,投资诱发系数达到1:15以上。

  房地产业的发展得益于全国金融售的强力支持,同时它又是金融机构的主要客户,截止2002年底仅四大国有商业银行房地产贷款金额即达1.8亿元,每年缴付利息近400亿元。

  4.促进社会安定。大规模的住房建设显著地改善了群众住房条件,这一时期有8000多万户的居民,2亿多人口迁入新居,初步实现了“居有其屋的小康目标,为改革开放和经济发展创造了一个安定的社会环境。

  今后要适当地增加生产经营住房的补助,过去房地产住房严格短缺,研究我们的的住房从目前的37.6%提高到50%,城镇人口从现在的4.8亿增加到7亿,仅是人剖自然增长和农民进程,就需要新建城镇住宅56亿平方米。相当于前二十年的综合。加上房屋更新、旧城改造用相关的配套设施用商业营业用房,建房总量约80—100亿平方米,比前20个高出60%倍左右;农村住房随着农民生活的改善也将保持每年6亿平方米的建设规模,近期不会下降。实现这个目标,全国居民将达到每户有一套舒适实用的住宅,城镇人均住房面积总目前的22平方米提高到35平方米,整体居住水平将居于发展中国家的前列。

  可能有人这样的那样的担心:这是这么大的建设规模能不能实现?二是群众有没有那么大的购买力?三是金融部门有没有那么大的支持力度?对这些问题我曾做过一些测算和调研,答案是肯定的。因为我国居民购房能力并不完全取决于个人的工薪收入,而是由政策因素和个人有效需求组合形成的嫁接购买力,这种购买力具有较强的稳定性。只要国家扩大内需的方针不变,只要不发生以外事件的冲击,这个目标完全能实现的。唯一底数不清或变数较大的,农村建房。

  住房品质进一步提高,健康住宅将占主导地位。在一定的社会经济条件前提下,最大限度地做到“安全、适用、环保、美观”,应该是住宅建设的基本方针。

  3.产业范畴进一步扩展,生产经营项目比重增加。4.法规政策日趋完善,产业健康持续发展。

  下面侧重地讲第三个问题,深化改革,持续发展,什么是持续发展?什么是健康发展?我认为持续发展就是健康发展,健康发展就是稳定发展。只有健康发展、均衡发展,才能够避免大起大落。为了实现房地产的持续健康发展。我提出几点,从体制和政策上来看。第一,树立经营方式,整合产业机制。中国的房地产萌生于二十世纪中期,他是发达国家住房饱和以后,为适应城市人口的流动需要而发展起来的以经营、评估、咨询,处理存量资产而产生的,因此房地产为设在第三产业,中国的房地产和国际上一样,不一样的原因是中国的房地产起步时期是处于中国住房严格短缺的时代。开发建设是他的主体,中国的房地产来由浓厚的机制产业。中国的房地产是跨越了建筑业和房地产两个领域。今后,房地产业逐步地走向规范完善,和国际接轨就必须从现在的生产性向经营服务型改变。这是产业经营方式的调整。

  作为经营方式的调整,就是现在我们企业提供给社会的住房应该是设施期权,配套完善具有完整适用功能的成品房,而不应该是毛坯房,而是具有销售疗效的现房,而不是合同需要约定的期房。目前以卖期房和毛坯房的公司应该取消,买期房和毛坯房给社会的老百姓带来了很大的不便。买期房,房地产错误的过热就永远不能停止,地价占40%,房屋建设30%,配套费用20%,企业的利润是10%,如果我们20%该可以买房子,实际上是买地皮,如果炒卖地皮,从我们的企业制度上都要解决,房地产的泡沫永远也不会禁止。

  房地产要买现房,就得改革我们现在的金融体制。第一,增加开发企业贷款,第二延长贷款的年限。现在一般短期贷款是半年到一年。第三改革个人贷款制。个人住房金的贷款,应该把这个起点提到建成商品房以后再的款,起点后移,金融界的同志们就会问,本来就担心房地产开发企业的贷款不能按期偿还,没有关系,关键问题是我们采取制度化法规政策的健全。比如说增加贷款的比例,我贷你一百万,如果你倒是还不了贷款,你的房子我以5、6成拍掉,哪个企业敢去贷款,不去还款?不敢。我们现在的制度上就约束了他。

  所以说我们如何限制卖房的销售经营方式该不是不该,要把这种现象限制好的,因为现在关注的还是投资的公众。一旦房卖不出去了,市场信息一反馈,就失败了炒作。

  第二,开展住房业务,促进资金流动。每个国家的居民住房应该是100%,这个应该是自有的住房,也可以从房地产公司的租赁房。居者有其屋的社会目标,是一个人都有住房,而不是说有产权才有自己的住房。一般的国家只有30—40%的自有住房,我去年到了西德自有住房是37%,他的自有住房率高,说明他们的产权流动快,我们现在的比例82%,看起来是全世界最高,但不能说中国最富有,二是发展政策对于历史上的房地产的影响。只能说我们的人口流动性差和职业流动性差,二手房市场不活跃。盖一栋房子一般要100多平方米,每一平方米建筑材料消耗2—2.5米,现在新建住房建筑材料就将近41吨的庞大数,还要消耗上百万的土地。所以,我们是把产权僵化,产权不流动,我不太赞成这样的。房子都是个人的,个人买的房子以后土地不能流动了,现在全国的城市住房都是建国以后是60一个平方米,之后是90一个平方米,以后不能流动了,国家要在产房流动的过程当中增加税收。

  第三,改革销售方式,推行按套卖房。我们现在的城市用地是先交70年的租金,然后再去办产权证。带来两个问题,第一是产权不清,第二是造成人得不到产权。现在一次把70年的土地费用一次交清,我外地做过调查,没听说谁能把70年的土壤金一次交清。我们现在有土地法规定,70年到了以后,国家收回土地,收回土地的同时连通土地上的建筑物全部收回。我觉得这种法规不符合宪法对个人房屋和财产权的保护权。

  房子可以适用80年100年,土地适用是70年,建一个办公都50年收回,旅馆是40年,土地使用权都有不同的年限。住宅平均2千多块钱,一个办公楼旅馆平均上万块钱,房屋价格越贵,试用期越短,我对这方面非常有意见。最贵的房屋适用命最长,可是土地适用权却是最短。

  改革的办法怎么改?把现在交清的70年的租金,改成年租制。好处第一有利于炒卖地皮,降低房价。第二,税金稳定,扩大税金,稳定税源。第三,有利于扼制地方口头卖土地增加财政的收入。现在中国的土地上万的一亩,还有最贵的上千万一亩的,由于土地的价格飞涨造成的我们的房价高升。现在没有一个人让房地产的市场平均下来,不可能。政府是靠卖土地增加收入的。我认为政府应该退出土地市场,只管政策,现在大部分的贪污犯都是和土地有关的。除此之外还有好多,居民可以获得一个宅基地的永久适用权,有利于增强社会的民居和实现社会的长治久安。现在我们每个人买的商品房70年收回,而居民如果获得宅基地的永久使用权,有利于增强社会凝聚力和公民主人翁责任感。

  另外可以建立城市公共发展基金,改革基础设施收费办法。 国际上多数国家用于城市基础设施的投资都是由财政支出,我们许多城市因财力不足,在收取土地出让金之外又收取了一大笔市政配套费,还收取性质雷同的“四源费”,这些税费统统计入的房价的消费。老百姓不爱听,他们有很多的意见。现在房价中建筑安装费用只占40%左右,其余都是地价款、配套费、税金和各名目的收费。房价构成很不合理。如果以城市为单位建立公共发展基金,用发行债权的办法向社会募集资金,用于基础设施建设,实行市场化运作,适当地提高债权利益,既可募集一笔客观的资金,又为机构和个人投资找到一条初度。实行这一改革后,对于煤气、热力等基础设施投资,不再把建造费用加入房价,而是按照固定资产折旧的方式通过产品回来,通过收取税费、电费、煤气费的方式收回投资。这对于规范房价构成、降低建房成本大有好处,也符合市场经济的原则,起前提是必须开放价格,实行市场定价。

  上述改革方案如能实现,整体房价水平至少可比目前降低20—30%,这方面大有潜力可挖。

  改革城市用地。我们的国家把城市化作为社会主义市场经济目标确定下来,而城市化包括了城市建筑以及城市郊区的部分农村的规划,我们没有理由再把小城的建设视为城市用地,把农民的土地收回来放在那里等着增值,反过来农民的地没有了,这样小城市的地永远发展不了。选择用法律政策手段强行在农民的手里把土地拿过来,而让农民没有地什么都没有了。

  最后一点,修订标准规范,实现可持续发展。我们现行的建筑标准和法规正则大部分是在计划经济体制下建立起来,不适用现代的生活,房子现在的建筑,房子的结构,包括城市的建设,修马路拆马路,我们每个城市规定马路用地是100平米,北京从二环建到六环仍然是一他弧度,城市的规划标准不去改变,只在原来的框架上永远不会有出路,应该修改原来的规划,扩大城市的建设,从根本上环节城市的交通和绿化工作上解决问题。如果我们天天只做硝基化,我们真正的城市建设永远也建不起来,社会对我们的评论,中国的房子是千层一面,所有的房子都是一个样子,如果我们这个问题不解决,城市的面貌永远不会改变。楼房应该留给社会和历史最有使用价值和观赏价值的产品这样做好,才能坚持以人为本,以人与自然的和谐里主线,以提高人民生活质量为根本处罚点,实现经济社会与人口、资源和生态环境的协调发展,推动整个社会走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路。

  

页面功能 【我来说两句】【我要“揪”错】【推荐】【字体: 】【打印】 【关闭
免费交友,更有机会中大奖!

精彩相册[男][女]
活力社员[男][女]
魅力情人[男][女]
美女 天若有情
帅哥 不帅照脸踢
·和弦铃声:
原来的我 挥着翅膀的女孩
·疯狂音效:
On…个头啊 翠花,接电话…
订阅任何彩信服务
三天内退订不收费!!!

新闻搜索
关键字:

  -- 给编辑写信


ChinaRen - 繁体版 - 搜狐招聘 - 网站登录 - 网站建设 - 设置首页 - 广告服务 - 联系方式 - 保护隐私权 - About SOHU - 公司介绍
搜狐财经频道联系方式:热线电话 (010)65102160转6682或6633
Copyright 2003 Sohu.com Inc. All rights reserved. 搜狐公司 版权所有
相关新闻
该作者文章
 ■ 我来说两句
用  户:        匿名发出:
请各位遵纪守法并注意语言文明。
 
*经营许可证编号:京ICP00000008号
*《互联网电子公告服务管理规定》
*《全国人大常委会关于维护互联网安全的规定》
 ■ 新闻自写短信
对方手机:
[最多2个] (半角逗号分隔;0.2元/条)
短信内容:
署    名  
手    机  
密    码  
 


香遇桃花岛免费交友
·找老乡尽在激情老乡会
·攒魔法袜子拿圣诞礼物
·[] 眉飞色舞
·[] 厉鬼再现
热门词:必杀功 林忆莲
精彩订阅
新闻资讯
因SARS突发而暂缓的公务员加薪计划将从12月起实施。
订阅 焦点新闻,了解详情




搜狐商城
大染坊电视剧原著
1元图书特卖场
财富就在你眼前
股市潜规则
时尚女性巧理财
BUSINESS