·下载网上交易软件
·网上交易
·客服电话:8008205158

财经首页 | 滚动 | 国内 | 国际 | 专题 | 沙龙 | 产经 | 企业 | 经管 | 外汇 | 理财消费 | 在线315 | 在线兴业 | 酒城| 会展 | 道琼斯
股市首页 | 要闻 | 快报 | 个股 | 上市公司 | 机构 名家 | 热点 | 数据 | B股 基金 期货 | 论坛 | 网上交易 | 俱乐部: 记者 股民
我的搜财
用户名 密码
个股查询
财经搜索
搜狐首页 >> 财经首页 >> 产经新闻
房地产业再度“疯狂”?
http://business.sohu.com/
[ 徐冰 ]
  开发商忙什么?圈地!

  上海置业、万科(相关,行情)、华润置地、中华企业(相关,行情)、中国海外、合生创展等几家上市公司的土地就超过63平方公里。按照北京1:2的平均住宅开发容积率计算,这些土地会有近1.5亿平方米的住宅产生,其总量相当于全国1年商品房(包括住宅、公建)的竣工量。

  地产大鳄在争什么?房地产是热还是出现泡沫。

  在“博鳌21世纪房地产论坛2002届年会”上,万科董事长王石针对北京新华远董事长任志强的“今后一两年内房地产不会出现过热”的观点提出,圈地泡沫和投资过热已经出现。

  投资银行巨头说了什么?已经出现泡沫。

  摩根士丹利董事总经理兼首席经济分析师谢国忠,内地房地产已经出现泡沫,如果泡沫爆破,将对中国的国内生产总值和金融系统造成影响。

  中国房地产市场化10年之际,围绕中国房地产,太多的判断,太多的动作都显山露水了。而对从上世纪90年代初宏观调控走出来的房地产人,“圈地”和“泡沫”都与一个形容词很近:疯狂。

  “圈地”方式转变

  一份旨在减少暗箱操作土地购买的文件,导演了一场疯狂的“圈地运动”。

  十年前的“地产泡沫”,成就了一小部分人,如王石、冯仑等,也让许多发展商死得很难看。海南至今未处理掉的100多个、300多万平方米的“半拉子”工程和烂尾楼盘就是很好的例证。当然,那次的“圈地”热不如说是“倒地”热,全民齐上阵。不过,自那以后,似乎谁也不愿再提土地及土地交易。

  然而,随着市场的不断规范,房地产业走出低谷,进入新的、快速的发展阶段,土地交易很快又浮出水面。王石就曾多次在公开场合说过,万科要投巨资来买地,增加土地储备。

  王石的话音落地不久,5月初,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。该规定指出,自今年2002年7月1日起,全国各地区的商业、旅游、娱乐、写字楼和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标拍卖挂牌方式出让。这份旨在减少暗箱操作土地购买的文件,导演了一场疯狂的“圈地运动”。其中最盛的,当属珠江合生最近在天津签下了一块18000亩(12平方公里)的开发用地。

  “应该说,这次的圈地运动是和国家政策分不开的,里面有投机的成分。”一位不愿透露姓名的发展商说,“但对于大公司,特别是上市公司来说,他们的财务比较透明,又讲业绩,因此拿地、开发产品比较慎重。毕竟用的是股东的钱。”其实,有大量的土地到了像万科、合生创展等这样的公司手中是件好事。因为,土地是稀缺资源,他们不会去倒地,而是会做出适合这块土地的产品来。比如万科“用了3年的时间才想清楚那块4000亩的土地该做什么”,就是一个很好的例子。

  房价不升反降?

  各地房地产价格与价值比未超过警戒线。

  著有《泡沫经济与金融危机》一书的经济学家徐滇庆教授认为,判断房地产是否存在有害泡沫,主要看土地和房屋价格上升速度有多快,交易笔数有多少,买卖目的是否正常。

  中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌也指出,房地产热不能简单等同泡沫。房地产泡沫主要体现在价格泡沫。一般说来,房地产价格与价值比没超过“2”,就不是泡沫。从目前情况看,各地房地产价格与价值比暂未超过这个界限。

  用这种方式,我们来看看平均房价高居全国榜首的北京的几个热点区域,其房屋的实际价格与理论价格比:亚运村地区为1.09,中关村(相关,行情)为1.31,CBD为1.01。虽然都大于1,但与预警点2还是相差很远的。另据北京市统计局最新公布的数字,截至8月底,北京市商品住宅每平方米平均售价比上年同期降低近130元。

  从股市的情况看,业界所关心的房地产上市公司金地和万科,在公布中期业绩出现销售放量的情况下,公司的纯利润反而下降了。“如果万科的业绩都下降了,其它的房地产公司生存也就比较困难了。”10年间,一直关注着“万科”成长的中经证券北京营业部首席分析师胡戎说,“万科平均每个项目的收益率在15%-20%间。连这种收益率属于中等偏下、市场运作比较规范的公司利润都在下滑,其它公司就可见一斑了。”他认为,这主要是房价下降的结果。市场的平均交易价从1999年的5500元/平方米,下降到了目前的4300元/平方米。

  房地产的投资额与土地价格密不可分。如果圈地的成本过高,其投资额就会狂涨。北京大学光华经济管理学院经济系主任崔建华认为,出现泡沫的另一个征兆就是开发投资过热。从国际经验看,经济增长速度与房地产开发投资的增速比为1:1.4,中国可能会更高一些。而1993年我国的经济增长速度为13.4%,房地产的开发投资增速却达到了124.9%。

  90年代末期的转制曾将房地产业送入高位运营的轨道。自1998年房地产开发投资回升后,一直保持25%左右的增长率。今年前6个月,开发投资增幅创下4年来的新高,达到了32%,但据国家统计局的最新统计数字表明,房地产开发投资增速开始稳步回落。今年1-8月份,房地产开发投资同比增长30.0%,增速比前7个月回落0.7%。其中,商品住宅投资增速回落1.2%。但商品房销售速度继续加快,1-8月商品房销售额2157亿元,同比增长25.3%,比前7个月增速提高2.9%。

  泡沫温床还存在吗?

  自身素质提高、政策的监管都会抑制过热。

  房地产是资金密集型行业,这就决定了它对于资本市场依赖程度很高。在中国建立股票市场的初期,仅有的几十家上市公司中,房地产企业就占了1/4左右。用中经证券北京营业部首席分析师胡戎的话来说就是“打开机器一看,满眼的地产股”。不过,深沪股市房地产企业股价创造的疯狂式高峰,10年再也没有出现过。而今,在房地产“又起泡沫”的呼声中,地产股价依然没有较之去年乃至前年出现异动和飚升。

  北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅说:“我们认为中国目前房地产基本情况是健康的,中国房地产正在经历一个牛市的初期,整体并没有形成泡沫。局部的问题更多是房地产市场化进程的问题,并非金融泡沫问题。”

  房地产企业投资防范风险能力和意识也已经显著提高。在业界有着极高声誉的国际投资顾问公司——仲量联行董事张艺艺说,以往很少有国内的开发企业找他们做投资报告,但现在找来做报告的企业很多,公司都要进行筛选。1992年期间,开发商多盲目投资高档别墅、写字楼和酒店。而目前,投资重点在于住宅产品,房地产开发的品种多样,差别很大。开发热潮并未脱离市场有效需求。

  1992年期间,大量资金未经严格审批和评估,从银行流出参与地产炒作,最终沉淀银行资金达4000亿元。而目前,各大银行在放贷方面的风险管理与控制能力明显提高。房地产开发的资金结构也有所变化,银行贷款的比重下降,定金及预收款成为房地产开发的主要资金来源。1999年对房地产公司上市问题的松动,也使得开发商多了条融资渠道。

  据有关专家测算,金融机构用于房地产开发和个人住房贷款余额,仅占全部金融机构贷款的10%左右。

  从政策与监管部门动作看,十年间的进步是明显的。去年6月,央行就下发了《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》,要求严格审查住房贷款条件:住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的、自有资金应不低于开发项目总投资30%的地产企业;严格审查住房开发企业售房合同及有关业务凭证,坚决制止骗取银行信贷资金的行为;强化个人住房贷款管理,严禁发放“零首付”个人住房贷款。接着,国土资源部今年5月初发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。近日,建设部、国家计委等六部委又针对部分地区房地产投资增幅过大、价格增长过快等问题下发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。

  局部过热难掩前景乐观

  去年房地产业对GDP的直接贡献率与间接贡献率之和是1.9到2.5个百分点。

  尽管“泡沫”的说法对于整个房地产市场是不成立的,但局部过热现象还是值得人们警惕,开发商圈地与投资客增多不是好兆头。今年春节以来,排队购房已成上海房市一道风景。在一些中高价位楼盘,许多购房者雇民工排队,而且往往一买就是好几套。这些购房者大多数买房不是为了居住而是投资,并且其资金大部分依赖银行贷款。在一些高档楼盘,投资型买家约占购房者的20%。仲量联行日前在北京公布的房地产市场分析报告中指出,存量过大,北京高档物业目前租金走低,这对高档物业投资客无疑是个警示。

  不管怎么说,房地产的市场前景还是十分乐观的。著名经济学家、国务院发展研究中心研究员吴敬琏8月中旬在上海的一次会议上预测,今后5-10年中国经济潜在增长率应在8%-10%。吴认为,如果做好各项工作,经济增长至少会是7.5%-8%。

  崔建华主任也谈到,作为国民经济的晴雨表,房地产的发展周期与国民经济的发展周期是相吻合的。去年房地产业对GDP的直接贡献率与间接贡献率之和是1.9到2.5个百分点。

  由此可见,未来还将是中国房地产业稳步发展的黄金期。但前景好不等于大家都好,从前提出的“居者有其屋”正演变为“居者优其屋”,这预示着未来将是买方市场。而“蛋糕”就这么大,市场竞争会空前激烈。而规范化的、有实力的大公司将会受到青睐。

  两次地产热六大不同点

  市场化程度

  政府控制土地能力

  金融环境  

  消费政策

  企业成熟度

  开发的品种

  1992年

  95%是福利房

  土地批租操作极不规范、土地倒卖严重,导致1992年房地产经济泡沫膨胀

  大量资金未经严格审批和评估,从银行流出参与地产炒作,最终沉淀银行资金达4000亿元

  仅1992年和1993年新增加的房地产开发企业就达到2万多家,参与开发的企业不计其数

  高档别墅、写字楼和酒店

  2002年

  90%由个人购买

  许多地方相继建立起“阳光操作”的土地交易市场

  各大银行放贷风险管理与控制能力明显提高。房地产开发的资金结构也有变化,银行贷款的比重下降,以定金及预收款为主要资金来

  1994年出现第一笔住房按揭贷款,而到2001年年底,个人住房贷款余额已高达5598亿元,房补、住房公积金、交易税制等政策日趋合理完善

  企业投资防范风险能力和意识显著提高

  重点在住宅产品

  地产类上市公司圈地表

  圈地者面积性质

  上海置业1000余万平方米新增土地储备

  万科980万平方米待开发项目占地

  华润置地470万平方米

  中华企业320万平方米

  中国海外2877万平方米

  合生创展724万平方米穗、京、津土地储备

 

  王石vs任志强 有没有泡沫?

  深圳万科董事长王石认为,经过5年来的增长,“圈地泡沫”已经出现,其特征是圈地面积过大。以万科为例,万科目前在全国10个城市开发了25个项目,去年万科的土地储备是960万平方米,平均每个项目还不到40万平方米。而在去年的“圈地运动”中,一家开发商竟圈下了1.8万亩土地,这已经远远不是小区建设的概念,而更像是城镇建设。从投资来看,同样存在着过热的迹象。“目前全国地产业平均负债率高达85%,一旦市场出现波动,企业的资金链就会出现断裂。”

  王石结论:圈地泡沫和投资过热已经出现。

  北京新华远董事长任志强把投资的快速增长,归因于今年7月政府改以拍卖方式出让土地的决定。这一决定导致很多房地产公司提前储备土地。任志强对国内房地产市场前景乐观的另一大理由,是今后中国城市化进程还会加快,大量进入城市的人口会成为地产市场新的消费者。和1997年前的另一波房地产热相比,任志强认为这一轮房地产热的最大特点在于民营资本成为投资主体。按照他的说法,1997年以前房地产市场上银行贷款占到了60%甚至70%的比例,但目前银行贷款只占23%左右,而“民营资本的投入会实行自我约束”。

  任志强结论:今后一两年内,房地产市场不会出现过热。

 

  卢铿vs孟晓苏 还能热多久

  中房集团总裁孟晓苏说,房地产的涨幅周期在不同国家有所不同,美国为18年至20年一个周期;日本10年完成一个起落;香港则以7至8年为一个周期,中国的房地产周期大体为5年的发展期加两年左右的一个低落期,即7至8年。

  中国的房地产市场经历1974年起到1998年发展期,1989年至1990年低落期,1991年至1995年第二个发展期,1996年至1997年第二个低落期,1997年至今又一个新的发展期。

  处于新一轮发展期的房地产市场已连续高涨了4年时间,是否已临界衰退期?

  孟晓苏结论:以市场容量和发展趋势分析,按照当前的发展速度,房地产市场还能有两年的发展空间。如政府能在宏观把控上努力扩大内需,作好反周期运作,企业能够果断投资,理性开发,借助加入世贸组织的有利形势,还可以相应地使增长期延长,推迟衰退期的到来。

  华新国际总裁卢铿认为,中国的房地产市场在1992年“第一次启动”。1998年以后是“第二次启动”,即对住宅消费市场的启动。公房上市、银行按揭、集团购买转变为个人购买等大规模的行业行为,使庞大的国内住宅市场的帷幕被拉开。4年来,商品住宅的开发方兴未艾,住宅产业、产品和企业的进步是中国住宅发展史上最迅速且壮观的。

  卢铿认为,与“第一次启动”启动了少量发展商和“第二次启动”启动了消费市场不同,“第三次启动”是房地产行业的全面启动。

  国家在政策上将逐步调整到位;发展商队伍经过优胜劣汰将趋于正常数量;房地产建设标准化、产业化技术及高科技成果的广泛推广,将使产品品质提高;住宅产业将有效拉动数十个相关产业;农村的房地产伴随城市化进程开始正常发展。

  卢铿结论:在30年左右的持续发展期中,住宅产业将被确立为国民经济的一大“支柱产业”。

来源:[中国企业家杂志]
2002年11月9日11:00

我来说两句 推荐给我的朋友(短信或Email)

内容相关文章
  • 广州楼市年末可能出现“小阳春”?
  • 2001房地产上市公司业绩综述
  • 上海外资大举进入 地产泡沫会否越吹越大?
  • 中国经济景气监测中心:五成居民嫌房价偏高
  • 上市公司再现房地产投资热
  • 银行贷款趋紧 业界称南京房产企业面临洗牌
  • 房地产开发七成靠民资
  • 投资回报率达18% 北京房地产打动海外投资商
  • 上海房市中价位为主
  • 央行重申房贷“两禁止” 警惕房地产泡沫出现
  • 作者相关文章
  • 富人为何愤怒?
  • “老赖”高消费限制不住?
  • 革命的50%



  • 搜狐首页 >> 财经首页 >> 产经新闻
    行业导航
  • 农、林、牧、渔业
  • 采掘业
  • 制造业
  • 电力、煤气及水
  • 建筑业
  • 交通运输、仓储业
  • 信息技术业
  • 批发和零售贸易
  • 金融、保险业
  • 房地产业
  • 社会服务业
  • 传播与文化产业
  • 综合类
  • 热点专题
    ·搜狐财经独家精彩文章
    ·国有股减持正式叫停
    ·TCL阵痛
    ·摘帽PT 回头一笑百媚生
    ·笑云到底是不是“托”?
    ·第三只眼睛看资本市场
    ·我国取消“药健字”批号
    ·红五月里的绿岛小夜曲
    ·半年报四问
    ·资本仰融?产业仰融?
    ·中国经济成长?崩溃?

    更多专题

    给搜狐财经写信
    最新资讯


    本网站提供之资料或信息,仅供投资者参考,不构成投资建议。
    搜狐财经频道联系方式:热线电话 (010)65102181转6835电子邮件 sunnyjia@sohu-inc.com
    Copyright © 2002 Sohu.com Inc. All rights reserved. 搜狐公司 版权所有