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商铺引发个人投资热潮
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[ 陈超 ] 来源:[ 国际金融报 ]
  与住宅投资相比,商铺的收益率、投资回报率更高。据测算,目前上海的住宅投资收益率约为8%,而商铺投资的收益率约为10%—14%。而与证券投资相比,商铺也具备稳定、风险小、投资回报率高的优势。

  目前,商铺在上海可谓是炙手可热。据上房商铺服务网络有限公司主管陈凯介绍,上海商铺的需求量很大,如果有100人需要商铺,最后可能只有5人能够如愿以偿。

  1999年,上海商铺租金曾一度跌至谷底。在前两年的供给量逐步得到消化后,上海商铺的租金至今已连续3年持续回升。目前主要商业区的优质零售物业已呈只租不售局面。

  2002年以来,商业用房、商铺租售的价钱更是呈不断上扬趋势,上海的有些热门地段每平方米的年租赁价已上升至2万—3万元,销售价格每平方米达到10多万元。

  商铺以其诱人的增值潜力,已成功引发了继股票、住宅之后的第三波持续不退的投资热潮,一跃成为个人投资市场上的一匹黑马。

  优质投资回报

  吸引众多投资者的,是商铺较高的投资回报率。

  与住宅投资相比,商铺的收益率、投资回报率更高。据测算,目前上海的住宅投资收益率约为8%,而商铺投资的收益率约为10%—14%。而与证券投资相比,商铺也具备稳定、风险小、投资回报率高的优势。

  供不应求的买方市场也是商铺持续火爆的重要原因。据统计,在上海近年所开发的房地产品种中,住宅约占了90%的比重,而商铺的开发量少之又少。这种情况预计将会维持一段时期。

  商铺的投资是一个长期的过程,商铺不会由于房龄长而降低其投资价值。相反,好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟不断升值。一般住宅房所遇到的折旧问题决不会出现在商铺的价格计算上。即便当新兴商圈逐渐形成之时,根据商铺的群居性,现有的商铺常常会继续占有着一个中心位置。

  因此,许多有实力的商家、买家已把目光瞄准商铺,长租不如买下,住宅有价,商铺无价。而且目前稍大面积的商铺更容易拿到一个好价钱。对于买下自用的商家而言,不必支付租金,固定资产还能增值,也是十分划算的一笔好买卖。

  好的商铺风险相对较低,流动性高,盈利能力强,更有无限商机。综合评估目前形势,眼下上海商铺确有较多利好因素。

  选准投资对象

  上海的商业用房主要分为两大类:传统的商业街和住宅配套商业。

  传统商业街主要分布在上海的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城)。而住宅配套商业按设置方式,可分为3种:传统沿街商业、独立商业、会所商业。

  专家分析,未来上海商业发展的重点将主要集中在“传统商业街重生改造”和“住宅底层商业”两大方面。

  对刚刚涉足商铺的个人投资者而言,新兴的社区商铺无疑是较好的选择。

  手头资金在10万元左右的投资者,为避免投资风险,可考虑投资更为实惠的住宅小区内商铺、街铺。住宅小区里的商铺价格不高,每平方米仅为几千元。特别是规模较大、配套成熟的住宅小区,居住人口多,目标客户群较大,投资这类社区商铺,其人流、车流较为稳定,商铺可自己经营或是出租,租金收入是不会少的。

  金丰商铺的有关专家建议,投资商铺需谨慎,避免盲目追求商业黄金地段的高价铺位。个人投资者可将投资视野放得更宽一些,特别是在人们生活与社区结合日益紧密的今天,新兴社区内的商铺或一些暂时冷僻的地段也不失为上佳的投资选择。

  按照国际惯例,当人均GDP达到3000美元时,人们的消费方式就越来越倾向于方便、快捷。目前有51.57%的中等城市市民把“就近与便利”作为消费首选。调查显示,一些配套好的小区有60%—70%的居民已实现就近消费。连锁便利店销售额也逐年增加,1994年全国连锁超市实现的销售额只占社会零售总额的1%,1997年攀升至8%,2000年更超过了20%。这样的发展趋势,大大推进了社区商业的发展。

  实践证明,适合投资的小区内店铺,最好在规模足够大,或者是开放式的小区,有宽敞的街区道路,小区主要出入口、街道转角等位置的店铺是投资的最好目标。店铺讲究面宽、布局正,进深最好是门面宽度的两倍之内。一般住宅底层店铺,进深通常在10米以上,如果资金充裕,可考虑购买2—3个门面或与相邻买家联合出租的方式来规避风险。

  俗话说“船小好调头”,投资店铺也不例外。大型商场的分隔铺位虽然经营上有商场的金字招牌作保证,但人多心不齐,所以,选大商场虽然人气旺,但不如选小店铺来得灵活。同时,租金往往并非和面积成正比,投资20平方米左右的店面出租给书店或碟片店,获利也不小。

  关注投资潜力

  许多成熟的商铺投资者也开始关注新兴的社区商铺市场。他们极具超前意识,善于瞄准新建市场。

  一般来说,新建市场其商铺的出售价格比老市场要便宜许多,如果到有发展潜力的新市场购置商铺,则投资少、升值潜力大。譬如,在远离市中心的一些新开发的城区中,一般房产商在开发临街住宅时,大都有一定量的经营门面供出售。

  由于这些地段尚处建设初期,人口密度小,因此商铺售价比较低,但考虑到这些地段有大量在建、尚未竣工的楼盘,今后的居民密度会骤然增加,发展势头看好,目前在此选购门面就具有价位的优势和升值的潜力。另外,如一些地铁、轻轨或新辟公交车延伸线的车站附近,今后的人气也会集聚,就可作为投资机会好好把握住。

  随着城市轨道交通的建设,中心城区外围将会有越来越多的大型生活社区建成,作为社区的重要组成部分的配套商铺物业也将成为越来越多投资者追捧的投资热点。

  未来具有潜力的商铺物业将集中出现在这些新建的轨道交通、城市交通枢纽、公共绿地的周围以及中心城区外围的大型生活社区和城市现有的一些区域性商业中心内。这些区域有的地处商业发展的战略要地;有的人群过往频繁,流量巨大;有的目前商业空缺较大;有的已拥有了一定的市场认知度。专家指出,如果能从各自的优势出发,通过合理的商业规划,其商业投资潜力将十分巨大。

  谨慎对待投资

  商铺投资以较高的收益率吸引了大批市民踊跃投资,仅工行上海市分行2002上半年就共发放商铺按揭贷款2.86亿元,同比增长达到148%。

  由于贷款购买商铺对自有资金要求较高,每月还款压力比起个人住房贷款来说更大,因此投资者还须谨慎对待。

  近年来,小区内便利店、药房、影音店等特许经营连锁业扩张迅速。不少发展商纷纷加大对小区内商铺开发力度,一时间,小区商铺遍地开花。

  但是,一般说来,住宅区商铺的培育期在3—5年之间,要想获得丰厚回报,必须耐着性子等待,住宅区人口集聚速度的快慢将直接影响经济效益。

  而即使住宅区内人流量、购买力水平有保障,也要考虑到居民的购物习惯可能要慢慢养成,要有耐得住寂寞、忍得住亏损的心理准备,培养“老客户”。

  此外,还必须警惕投资开发过热的小区商铺可能存在的“泡沫”。一些社区周边的商铺密集、过剩现象已初露端倪。不少店家表示,经营状况不如预期中理想。

  有关统计显示,近10年来,上海商业用房面积增长近4倍,目前的人均商业配置面积已达0.92平方米。城市规划专家介绍说,从经济发展规律来看,商铺总面积与人口密度的合理比例应是1平方米/人。因此,小区商铺的开发需要规范,与社会商业网点布局互相衔接,切忌盲目快上。

  感觉到小区商铺目前略呈无序开发的趋势,业内人士正呼吁有关部门应尽快建立协调管理机构,使小区商铺按比例合理配置,与周边商业网点统筹规划、有序发展。

  专业的商铺中介服务,目前也已在沪被“催生”。投资者可以通过获得专家咨询、分析投资机会等专业服务,使得投资行为更加理智。

2002年9月20日09:29

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