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任志强:信贷政策变化对房地产市场的影响
2003年8月24日12:14   来源:[ 搜狐财经 ]
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  博鳌21世纪房地产论坛创立于2001年8月,是目前中国最高规格,影响最大的房地产论坛之一。论坛按照年会的性质举办,已于2001年8月,2002年9月在中国海南博鳌成功举办第一届及第二届,2003年8月22日-25日将举行第3届年会,搜狐网进行图文直播。

  主持人:接下来发言的华远股份董事长任志强先生

  主题:信贷政策变化对房地产市场的影响

  任志强:16日我们跟银行提出要交流,银行提出了这个有几种说法,第一个说法是121号文件提出是事出有因。第二个是情有可原。第三个说法,121号文件肯定是事出有因,就是因为他有很多特殊的原因,造成121号文件的出台,对121号文件的背景做一个分析。去年我们供给总量银行贷款是19000,总的两是24000亿,银行的贷款总的是,17000亿,企业贷款,过债和去年比例超过,而股市是242亿,按贷款总量计算的话,银行贷款总量增加,企业债比去年减少了,可今年上半年国债就增加了。这个总量的情况看,已经比去年大的增加,这个数量是非常大的一个数量,从投资情况看,上半年完成的投资额是19348万亿。业务上涨的投资走额,对房产是有影响。而是对全国的整个高速增长有影响。从房地产的增速31.1%,加香港企业的是2%,就是1.2的直接增长。应该这个贡献率在上半年很高。投资增长是4.5%,进出口是13.3%,对外的依赖工作很强的时候,外贸的增长2%点左右,现在已经超过了整个比例。

  这个投资的分类,从投资增长总的情况看,表面我们看房地产的增速是34%,但是基本建设和改造,提高很快,什么意思呢?在我们97年以后,国家提出了经济结构的调整,调整的结果是没有什么可以发财的,所以大家都把他转向房地产。房子要压顶。150万以上的。当时有政府提出的一些防止建设,压缩市场过量的一些产业,所以向我们的红豆,从服装向房地产转。几乎把产业都转到了房地产,造成了所有的产业,几乎把所有的资金都转向了房地产发电不足,所有的都不够,就是因为房地产业龙头作用,在其他远远大于房地产本身的所得,都远远高于房地产的增长速度。房地产表面看来是很高,但实际上在国家经济中的比重并不是很大。这样的比率是非常低,只占百分之八点几,高速增加中,增速是主流的,其他行业的带动,是房地产产生的带动效果。从产业情况看,地产业的增长速度是最快的,超过了50%,第三产业比去年同期下降,这就说明,纺织业的进出口,局限性小了以后,所以,第二产业发展据快。从个部分可以看出来。落后的发展速度远远高于我们的发达速度。东部总量是很大。中部和东部的发展速度远远高于高原地区的。比去年同比之下,让了三分之二,也是大幅度下降,出了上海略有增长以外,其他地区,应该说发达地区的发展速度是很慢的。比如说内蒙。这种增长速度是非常快的。像江西,和甘肃等等,大概有16各省市超过了80,这个增长速度在中西部地区是很明显的,所以他增长比例是非常快的。从资金来源情况看。银行也就是国有预算占的比重是非常低的。其他经济占18%,增长率是47%,在房地产中占了越来越多的比重,国内贷款是55.9%,比重是24.8%,自筹资金完成的最快,在帐上存的钱还有两千亿,自筹资金上半年增长的是,远远大于国内,从上诉的情况看,我们可以明显看出,房地产在进今年的上半年,在所有的比重中不是最高,我们历史的教训由于房地产而产生了其他一些重要影响。2001年以来的价格变化的情况,可能会产生消费价格的增长。这个价格增长,在六个月到九歌月之后,引起消费品价格的高速增长。从经济学来说,这是一种历史上的必然规律。这个图表可以看出,我们在2002年,生产资料价格,趋于上涨趋势。但是今年的第一季度,工业刚才生产资料价格是暴涨,涨到5.9%,第二季度是3.4,这个增长速度是非常快,现在略有所下降。和我们的信贷和非典以后,都略有所下降,导致消费品价格增长。从消费品价格来说,到六月份是7.5%,而消费品的价格略有增长的趋势,央行正在拼命的说,所以先要发出一个警告,这是我们去年储蓄存款的一个变化。去年存款是一万亿,居民居住的总量超过了1.52万元。可是钱哪来的呢?每年不用花原来的本钱,可以在现有的基础上,提高好几倍,不是没有钱,这是一种怪现象,上交储备率,相当于增长银行的1500个亿,没什么用。也不会把贷款总量速度的压下去。

  居住金融资产的基本结构,70%以上的银行数,什么概念,进本上存款率是5到10之间,房屋可以替代所有的存款,我们在一个现在的情况,金融界或者说经济学界,所以压制了其他销售。但是只有6.3是最低的。主要是因为非典的问题造成的。他们把他归结为,把钱作为贷款了。大家储蓄主要的原因在于,我们希望有教育基金,为养老存款,教育存款,其实房子就代替了养老基金和教育基金,因为房子可以抵押银行,房子是不能作为二手低压。在美国你还了10%,你可以在贷10%,房子可以随时变化我的养老基金,因此他把所有的存款都变成房子,中国的改革还许多很多年才能达到这个地步。和我们的存贷关系,央行为什么事出有因,已经引起了银行的恐慌。这张表是2001GDP计算的。香港是靠股,美国债,中国是靠贷,中国除了贷款以外,没有其他的。前面那张表可以看出,企业融资是,这是中国的制度性问题,这个制度问题不是今天能够解决的,调整了房地产贷款的问题以外,有人说,为什么不用国外银行来分解,信贷的风险,我们央行不是不想这么做,所以要从事限制,或者说经过过热的现象,国家体制的金融不开放程度,到06以后才能全部解决,除了房地产也只有靠银行的借贷。比如说,我们民民航的覆盖率,平均覆盖率是91%,几乎达不到8%,所以房地产平均70%并不高,你受市场因素的会有多少,房地产可能会带动全国的其他行业。

  121号文件可能会产生的情况,一个是对体地的储备与供给的会发生影响,比如说,开发区总量的限制问题,对开发区的土地储备,开发区的总量,我们房地产开发总量是多少呢,大概是开发区总量的,最主要的限制各种不合法的开发区,包括对开发区的限制,他会使非房地产限制用地的总量得到控制,我们现在很多村、县、乡、都有自己的开发区。这可能是一个比较大的影响。今天上半年时期,房地产增长度,连续土地的高峰增长。加大控制和加大供给,才有可能使房价降下来。另外一个是控制土地,这种逆转关系,对现有情况并不是太差,可能是一个好事,但是差在哪里呢?要想做成经理的话,可能需要更多的时间,美国机场的改造,就一个改造,用了十几年的时间,其中一个规划就用了八年的时间,对城市的各种负担而增长价值的时候,始终证明工作的时间,两年的时间研究他和规划,而如果是地拍卖的话,往往在两年之内,在不开就会没收,一个企业不能够连续起动业界,对开发企业的信贷问题,只是一个重申,但是对重要公司产品重大的危急,中小企业怎么办,一种情况是把中小企业融合起来,变成股权融资,否认的话,自己想把好事都独吞,让中小企业很宽松的。而我们中小企业,和社会融资结合。你这个中小企业,可能不具备进外融资的条件,因为你的管理体制是不透明的,因为中小企业可能是一个人说的算,如果你是一个有共同社会团体,由议会带决定,这个国家,或西方来接受。国外的基金一定不会接受,因为你会把钱卷跑。有直接感到,那么,不是一个中小企业说,你要的规模多大,他的一个企业标准的时候,第一条不是看的资金量,还是通过部门运转,表平衡一个企业是大是小,虽然你是一个小公司,因为你只有15个是个小公司。所以国际上,对中小企业和现有是不一样,可能要改变协作和商务的一些做法,如果你要到电灯房产给我按节,按节的时候,一旦你没有一个好的租约的时候,或者是说卖给信合基金,防止大的企业,有条件去拿银行贷款的人,都不会用信和基金,按揭,这个信息流有影响的,已经成为现实,想办法增加你的贷款,我增加贷款,可能会造成现金流的一些差异,我们的文件上写了,有一个杠杆的作用,那就是你找一个担保公司,你让他给你担保,他的担保条件你可能交10%的押金,在这种情况在国际上是通行的,在银行来说,也是通行,他算是一种合约行为。如果你提供的,可能起到一个杠杆作用。我们现在,我只付担保费,杠杆的作用使你的资金加大,已经现成的,国际上已经惯例的一种方法。你可能要用各种金融手段,把他变成1比5,1比10。

  商务的金融方式,资金会有一定的影响,变成一个的抵押贷款值,他就变化共同资产的贷款,提升商业品质,在把他整体转换为,卖给一个基金,或者是转换业务,加15年的租约。那么刚刚需要把租约买走的时候,有可靠稳定的收入,同时你建了资金你就不用想了。因此,用各种办法去转换他的金融方式,这种影响上,可能需要我们在产品项目选择的问题上做一个调整。就是把不同施工周期,取得转换。每一次做三十几层的房子,你可能要两年才能封顶。我都分到四到六层的房子,我的周期就很短,加入一定就只有这个项目。

  从国务院来是,从我们座谈会,国务院发的10号文件,对房地产市场的看法,我认为央行的文件,不只是面对房地产,从国务院来说,充分认识到,房地产对中国整体经济的发展,用持续健康,继续发展的良好评价。在分析过程中认为,我们现在的房地产,每年可能取得高额和巨额的回报,然后还需要用两三年的时间,还是你一年取得一个100或者是200的高利,当然,我们的中央政府,一定希望是持续和健康,从地方政府来说,实际上对121文件采取了一定的政策。实际了一定的财政补贴,来解决一些问题。来弥补宏观政策的调整,这是可能会出现的,因为地方政府比国务院政府可能跟强调,作为央行来说,几乎商业银行都认为,央行是一个信号,并不是想把房地产推向高杠。对个人效力巨大的支持,假如没有这个巨大的支持,房地产也不可能发展到今天,全国的房地产只有100名,但是现在已经超过了10000名,贷款余额的8%,这个增长速度也是非常快,假如没有银行支持的话,我们房地产也不会发展到今天。总体经济可能会过热,你自己发展情况去研究,你当地的房地产是不是过热,他可能是好意,对商业银行来说,央行是不承担存款利息,如果没有贷款,反过来说,他也希望自己的贷款是大额的,为什么大额的呢?如果三个亿五个亿,他可能需要100个人这样,一笔贷款,可能就好解决几笔贷款,追求商业利益的过程中,可能有自己的做法,来吸引国内的按揭消费,贷款利率比我们国内的贷款利率要低,不但低,贷款人数还在不断的提高,所以各个银行的观念是不一样,所以,很多境外银行,如果你这个企业基本一个透明度,能够和西方银行接轨的话,不是一件很难的事情,因为现在的银行都希望做自己的生意,从97年以后,我们开始实施积极财政政策,最主要财政政策没有拉动的投资,投入到国内的一些基本建设中去,已经带动了各行各业的投资增长。这个行业的投资是高速,这里面包括了,采取一个财政措施,会逐步退出。今年已经看出一个几个明显的退出。提高到15%,现在已经开始从15%,降到11%,下一次金融当中,我们的外贸被补贴会降到零,如果经济发展的情况很差的话,为了刺激就业的,国内其他经济被带动起来。限定的条件,就是要限制这个贷款的增长过高。一般是你投医,我也投医,不是所有的财政政策,你本地的配套资金,配到2,我才给你1,因此,国债的,你这个国债这一块,就降低了,这是一个相互的互动。我们私有房屋率达到73%,他们很担心会出新香港的负资产现象,阻止投资为主,不动产价格波动的主要条件。当你投资为住,增长的时候,所以这一次,从这个目的出发,尽管我认为他采取的手段不合适,大禹治水不能只堵不出。我个人是这样一种看法。

  要求各商业银行,注意自己的,另外一个目的,就是解决道德风险问题。为什么要提出30%的资本金,但是银行提出不少于30%,但资本金比较大的事情呢,我们原来讨论,实际上文件提出的是,对好的开发企业加大贷款密度,给你贷款知识,现在的问题不在于好的企业的贷款难,好在于原来不够好的企业贷款难,对开发企业的贷款,从市场各个角度,消费给你一个最低条件,比如说,减免税费,几乎所有的国家大概都是这样的,如果两天都卡死,肯定不行。如果消费信贷过于严格控制,可能会产生更大的问题。从目前得到的情况看。央行基本上,不准备出台细则。商业银行根据各地的发展情况。到目前为止,没有一家商业银行出台。是不是大家可以高兴,细则不出了是不是更好一线。如果在道路划,假如这个道路没有线,这个道路事物是多发的,不会有各人起事,这个不能干,那个能干,或者是干足了,或者把政策利用足,那就是人为的决定,没有细则的时候,一定有人认为,没有细则的威胁性远远大于有细则的威胁性。暂缓的结果造成资金的断裂。这是因为有细则。在121号下发之前,如果这个文件会在1年2年内继续维持的话,怎么办?但是受损最大的可能是房地产,昨天我们讨论的话,121号文件怎么不好,121号文件即使实行的情况下,我们怎么对付,这样的话,可能会对整个市场进行调整,不管是中央协还是大企业,国务院在怎么听我们的意见,因此对中央企业来说,这种威胁仍然是存在的。就能够解决的一个难题。所以在这个,我们一到五月份,我估计到七月底,这两个数字可能就摆平,如果销售总量不走在竣工总量的前头,市场肯定会出问题。竣工是高速增长。可能会不会是在某些地区会出新同样的情况。你那个企业是不是面临什么样的危险,谢谢。

现场提问:

  嘉宾一:我是海南南国都市报的记者,反映比较强烈,我个人认为就好像是超过所得税一样,有多少现实的利益,我想听听你的见解?

  任:我个人认为他是有限的,所有的调查,不是价格的调整,银行商品的价格对所有人是公平和一致的。这种就不符合规律。

  主持人:还有哪位朋友有问题,重要的是对话,主要是在于交流和沟通。近距离的交流,这种机会是比较难得的。

  嘉宾二:我是来自安徽的房地产商,我记得2001年首届,你好象不太赞成房地产厂商上市,你现在还坚持这个观点吗?这是第一个问题,第二问题就是121号,如果有一千万的话,在这个允许范伟之内,你认为这个比例是合适的?

  任:我先回答你第二个问题,如果你有一千万的话,你最好变化两个公司。而计算你的抵押率,然后贷款,搞成两个企业,你自己获得的资金会更大。从第一个问题,上市的情况来看,从美国上市的公司有两三家,因为他是不动产基金上市,上市对方面公司是非常有利,我们国家的很多公司要求上市,所以你只有一条路,你不挤是不行的,在香港目前的股市情况下,大量的公司是实行私有化,我们中国的私有化,把国有的变成私有的在是私有,在香港私有化是什么呢?把私有股收回来,变成自己的,我们国外的很多香港有很多大的地产公司都上市,一年有一千三百亿港币的利润,这个比例是很低。李嘉诚,没有办法,我们的财务制度,实行的是一种再资产理论,而这个择优是什么东西?在国际上择优就是利润,中国的利润率是低的不得了,而对国外的基金来说,我就可以把他变成基金了。不适合上市公司去进行,进行上市,很多是按净资产负债率去计算,你这个公司就该破产了。反过来看,他还有一条是什么呢?在上市里头,我在竣工或者是没有竣工的楼,最低的一个数字进行结算,我盖了十层楼,老百姓的应付款,转为营业收入,大概总的收入是32亿,在没有竣工之前,因为我不能把他营业收入,是我们的财务制度造成的我们的负债率高,或者我们这个没搞懂,因此这些,当然还有一些的财务影响,所以我们几乎看不到,我们的上市,国外的好的上市公司,你这个企业根本就不可能上市的,在国际上的上市办法,一定会受到很大的影响。商业的增长值越来越低,可是100万的房子,可能值多少钱,你就介绍利润。不断的折旧以后,你抵押的东西越来越说,还有一个情况,我们的收益权抵押,财务市场是允许的,银行贷款是不允许的,财务特批的以后,但是我的出租收益,银行你至少给我一个合同期的贷款,七万,六十万,越抵押越少。因此,在目前的一些情况下,可能剩下受到的是月素的一个考验,如果不用股权性融资,而用债权性融资的话,没有债券融资的你只有一条路可走。

  嘉宾三:任总你好,我们前两年,广州的地产商,当时气势很大,后来这两年,江湖传言,都不是混的太好,你从个人角度,你能力谈一下,你怎么看他的促进,第二个问题,咱们这一两天,利用这个文,大家的声音各种渠道,在网上反映,对这个121号的文的修整,向证券会提出的时候,这个121号稳当也给他叫停?

  任:第二个问题你应该问国家总理,最后的结果怎么样?听总理的结果。从南方到北方去,一部分是福建、一部分是上海的,还有一部分是江浙一带的。应该说在北京都还不错,没有像你说的这两个现象。需要严格遵守的法律法规多一点,在当地要严格一些,所以他们各自也予夺了一些问题,但是不能说,他们现在不好,都是还是不错的。那只能说明一个问题,从今年看,起码竣工量远远大于销售量,目前排在全国地区是最差的。北京现在消费增长是48%,竣工的增长是20%,市场会好于广东市场,广东也是发展最快的市场化的市场。广州其次,像杭州什么的。已经达到了30个亿了吧,有几个数字是非常高的。那么那么还可以看到的一些情况,像河南电业,这样的发展可能得到的结果,收益更高风险率更低,大概是这么一种情况。

  主持人:再一次感谢任先生。

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