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专家:根治房地产“偏头痛”要从体制入手
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[ 朱菲娜 ] 来源:[ 中国经济时报 ]
  针对当前“房地产泡沫大破灭正在逼近”的灰色预言,有关专家认为当前的房地产泡沫不是整个房地产业过热,而是房地产投资结构出了问题,属于总量不足条件下的结构性泡沫——

  针对当前“房地产泡沫大破灭正在逼近”的灰色预言,国家计委宏观经济研究院副院长刘福垣日前认为,当前的房地产泡沫是在总量不足条件下的结构性泡沫,因而不必过分担心它的发展速度太快。但房地产业结构失衡在相当长一段时期内仍将导致泡沫不断,要根治这个顽固的“偏头痛”,必须重新理顺分配流通体制。

  统计资料表明,2001年,我国房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点,加上间接贡献率可达到1.9—2.5个百分点,相当于占到GDP增长率的26%-34%。而今年,全国商品房空置占压资金超过2500亿元,一跃成为各行业不良资产之首。为此,不少业界人士预言房地产泡沫大破灭正在逼近。

  与此同时,我国城市60%的普通居民人均住宅面积还在10平方米左右,9亿农民中至少还有8亿要转移到城市。可见,即使在未来几十年,房地产业以两位数的速度发展,也摆脱不了总量不足的被动局面。对此,刘福垣认为,当前的房地产泡沫不是整个房地产业过热,而是房地产投资结构出了问题,是商品房中的高档品种严重供大于求,属于总量不足条件下的结构性泡沫。因而不必过分担心它对GDP贡献率过大的问题。

  但是,房地产业结构失衡,很可能导致在今后相当长一段时期内泡沫不断出现,将严重阻碍国民经济健康的发展,住宅问题将成为城市化的门槛、甚至是门闩。

  刘福垣分析,产生这种“偏头痛”的根源在于我国现行的房地产流通体制与国民经济发展阶段、主要矛盾转化态势、产权结构三者严重背离。他认为,要根治房地产结构失衡的痼疾,必须重新理顺分配流通体制,这样才能确保房地产业的健康发展。

  首先必须明确房地产的产权主体。现行商品房让购买者一次性购买的土地、公共品和商品房,分属于三个产权主体。土地属于全民财产;公共品(目前房价中的税和配套费)的产权是政府的;商品房的产权可以是私人的,也可以是政府的,还可以是全民的。产权主体不同而一次性出售,租、价、税合流,价格自然很高。

  刘福垣说,目前,我国还用“批租”这个介于租、售之间的概念混淆了土地的产权和使用权的买卖。几十年的批租用时间偷换了空间。使用权的租期是所有权的折扣,租期愈长,所有权的一束棒就被抽去的愈多。土地开发商可以获得土地产权证,可以用“批租”来的土地向银行抵押贷款,这在实质上出卖了产权即大部分所有权,其后果是开发商把地价即几十年批租的地租一次性地计入房价,使房价畸高,严重背离我国目前经济发展阶段居民的收入水平。世界银行研究表明,一套住宅的价格与家庭年收入之比为3:1至6:1时比较合理。按我国的经济水平,比例应该在3到4倍之间比较合适,而实际上全国平均是7.8倍。

  其次,住宅商品化除了推行销售一种方式外,还要提供政府廉租房,这才符合我国国民经济发展阶段的客观实际。而目前,政府廉租房大多未实施,这是我国城市居民消费结构升级卡在“住”的阶段的根本原因。

  那么,如何理顺已经混乱了的住宅等房地产的分配流通关系?刘福垣建议,在既成事实的条件下制定一套新的政策。

  第一,停止批租,明确任何全民土地的占用者都必须向国有资产经营部门缴纳地租。各个城市可暂时按当前50年批租的价格确定地价,按地价的1/50确定地租率。合同规定每年交一次租金。每隔5年参考城市扩容面积占原面积的比率适当提高地租率,或参考城市人均收入5年平均增长率适当提高地租率。原有的土地占用税或占用费停止缴纳。政府可以向国有资产经营部门收土地资产税。

  第二,把目前与房地产有关的税费再做一次清理,剔除一切不合理的费和税,把合理的费全部纳入税的范畴,形成一个房地产税收总额,也采取每年向房产业主收1/50的做法,并且把这个税率作为全部建成区房产的统一资产税标准。不管新房旧房都应该按资产现值以此税率缴纳资产税。

  第三,在新政策实施之后,租、税、费、价合一的旧商品房即使保本销售,恐怕大都卖不动。这是政府政策变化给开发商带来的问题,政府应该在合理的范围内帮他们解套,但必须按市场经济自愿原则。

  第四,租售并举、以租为主。政府要有一个明确的预期,在工资制度上要为此创造条件。如住宅补贴、住宅公积金制度是以卖为主方针的产物,改革后应该废除。在制定最低工资标准的时候,应把最低房租含量考虑进去。这个最低房租含量要能租得起政府廉租房。在我国目前城市居民中有10%左右的人口应该租住政府廉租房。

  刘福垣说,政府只要理顺了流通分配关系,确保政府廉租房的供应,房租、房价、工资都让市场去调节,一切都会走上正轨。目前的混乱困境是市场和政府两股力量碰撞的结果。一旦政府冷静下来,到位而不越位,就可以纲举目张,以四两拨千斤的宏观调控措施使房地产业快速健康发展。
2002年12月3日11:47

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