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央行住房贷款条款调整 第一时间看“反应”
  时间:2003年03月12日17:32    我来说两句我来说两句(0)
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  央行将对房贷条款进行重大调整的一条消息,昨日甫经京沪传来,南京诸媒体便争相转载,关注房价的人们更是奔走相告。消息中透露,央行有可能通过将“高价房和投资用房的首付比例由两成提高为五成”,并可能参照境外银行做法,“实行现房而非期房贷款”。

  其实究竟什么样的房子才属于高价房,如何判断房产是用于自己居住还是投资,目前尚不得而知,然而仅这条消息里传达出的、央行欲“痛下杀手”整顿房地产“泡沫”的决心,已让人们兴奋和期待不已。记者昨日走访了人民银行南京分行、在宁几家商业银行以及房地产开发商,他们听到消息后的第一“反应”不尽相同。马燕刘朴撰文银行人士评说

  对工薪阶层影响不大

  省建行专家分析说,现在究竟多少钱一平方米的房子称为高价房还不得而知。不过据他理解,应该是指别墅、或者闹市的商铺。以南京为例,至少也是要7000元以上。提高这部分按揭的首付比例,其实是提高了个人支付能力。比如有的人虽然手头有100万,但他买120万的房子未必全拿出来,他只需要首付20多万,其它近80万的资金可以拿来投资;从另一个角度讲,就是个人只要能负担20多万的首付款,即使手头已经没有那么多的余款,也可以申请购买高价房。但提高到五成就不一样了,他就至少要一次拿出60万,这就限制了购买人群的总量,势必影响高价房的需求,买高价房的人少了,高价房的价格也会降下来了。但这对工薪阶层、普通居民的影响应该不大,主要是针对某些地区别墅成风的结构性泡沫,其实也有利于形成买房人群合理的“梯形结构”,有多少钱就买多大房。

  贷款卡得严是好事

  南京人行、省工行、省建行的有关专家均认为,南京的房价现在平均在3000元/平方以上,房价与居民收入的比例已经超过10倍,相对国际惯例的3-6倍是高了,但这也只是其中一项指标。而不管有没有泡沫,总之,政府控制得当、各家银行在贷款时卡得严,对于调整房地产开发使之结构更趋合理,总是件好事。

  开发商这样“空手套白狼”

  省建行房地产信贷处、省工行营业部住房业务处有关人士都告知记者,尚未接到这条政策的正式条文。但他们不约而同地介绍,如果这条政策实施,显然是为了防范开放商“空手套白狼”、规避银行信贷风险而为。虽然在江苏还未曾听说开发商“假按揭”事件,但在京、沪、福等城市,房地产出现“结构性泡沫”、“地区性泡沫”已是不争事实。

  银行人士介绍,开发商最常见的“空手道”就是钻贷款利率差额的空子,目前个人住房贷款最低,其次是企业短期的流动资金贷款,而开发商一个项目都是好几年,按照政策应该贷的品种是“房地产开发贷款”,也是几个贷款品种中利率最高的,但实际操作过程中,却有开发商以流动资金贷款、甚至个人住房贷款骗取银行信贷资金,利差约在0.5-1个基点。(“个人住房贷款”五年以下年利率4.77%,五年以上5.04%;“住房开发贷款”基本等同银行的“中长期贷款”,一至三年5.49%,三至五年5.58%,五年以上5.76%)有的地区银行信贷审批不严,或者开发商动员亲朋好友去买房,通过个人住房贷款的资金来开发项目,根本达不到央行“开发商自有资金占开发项目总投资30%”的最低标准。

  房地产开发商如是说

  据悉,我国的房贷款政策之所以将作重大调整,总体思路就是为了限制高价房、适度控制房产炒作、降低房贷风险。那么南京的一些大型房地产开发商又是如何评价这一新规定的呢?“谷阳房地产”总经理石小兵:

  促使行业重新“洗牌”别墅热是因为获利大

  有关的具体规定我还没有正式看到,但我听说了。我觉得这是央行为进一步规避房地产贷款风险而做的努力。对于房地产开发商而言,这也许是促使整个行业重新“洗牌”的一种方式。没有实力或者三无企业会通过这次的变化被“洗”出去,而有实力的开发公司,通过这次后应该会更注意自己的品牌形象。

  所谓高价房,我个人理解多指别墅,因为最近有消息说,北京等地别墅用地已经不批了,也许是国家已经意识到别墅开发一定程度地存在着一些泡沫。至于从二成提高首付比例到五成,我是这样想的,包括别墅在内的高价房,它的消费群体本来就不同于普通人群,所以说对于特定的少数的这个消费阶层,新规定对他们的买房行为提出了新的要求。我一直认为,有的人吃得起鱼翅,鱼翅很好吃,而有的人只吃得起红烧肉和白米饭,但红烧肉、白米饭同样很好吃,也就是说,有多少消费能力就该做什么消费,我个人认为,央行如今出台房贷的新政策,很有可能也是在提倡消费不该过份透支的理念。和我所了解的南京房市情况一样,买第二套住房的有,但绝对不算多,想靠投资房产升值,尤其是投资别墅升值,风险太大了。

  还有一点我想说的是,为什么那么多开发商乐意开发别墅呢?因为别墅的容积率低,获利大啊。据说卖出三四套普通住宅都没有卖出一套别墅获利多。

  “瑞景文华”总经理助理常勤:

  最关心高价房怎么界定“现房贷款”不太可行

  我们现在很关心对于高价房到底具体是怎么界定的。比如说瑞景文华的一些连排别墅价格就和普通房差不多,这能不能算高价房呢?

  不管怎么说,央行出台这样的新政策肯定是会对别墅的销售产生一定影响。据我观察,目前买别墅的人群中有类人上升速度很快,就是35岁左右(30-40岁)的人,而且他们还有越来越年轻的趋势。不过尽管他们的未来有很好的展望,但积蓄却不是太多,毕竟工作年数有限。所以如果提高首付的比例,我认为最受影响的是这类人,一般而言,他们的月收入颇为可观,因而他们不担心月还款的问题,可首付牵涉的却是积蓄基础。

  听你说,新的条款还讲,为了防止一些房地产开发商“空手套白狼”,新条款很可能参照香港地区一些银行的做法,实行现房贷款。这个我就不太理解了,央行的房地产政策应该有一定的延续性,这两年,央行已经陆续出台了为规避风险的若干规定,例如期房贷款必须执行“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额三分之二”的规定等等,既然都对期房贷款有明确的规定,又如何忽然说不许期房贷款了呢?再说了,我觉得,按照眼下行业内的普遍状况,只有现房才能贷款,基本是不可行的。


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