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独家:CBD的困惑
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[ 老枪 ] 机构:[ 搜狐财经 ]
  众多的中外300强聚集之地,钢筋水泥丛林里商业动物们在穿梭不停,众多的真真假假的白领们忙得不亦乐乎,大大小小的写字楼前犹如世界名车博览会,夜晚总是看见写字楼上通宵不灭的灯光,这就是CBD,充满经济活力的地方。

  北京有个朝阳区,号称CBD。上海有个陆家嘴(相关,行情),也号称CBD。

  CBD(Central Business District)是什么?CBD是中央商务区,CBD是一个城市的名片,CBD是纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿、新加坡的中心区、香港的中环铜锣湾。

  从本世纪20年代开始,美国出现了CBD这个概念,经过几十年的发展,CBD在世界各地开花结果。而中国的CBD目前较有名气的有两个:北京的朝阳区、上海的陆家嘴。

  乱舞CBD

  姑且不论朝阳区或者陆家嘴哪个更有资格称为国际级CBD,让人迷惑的是,国内大大小小的城市都声称自己已经建成或者正在建设CBD,而且规模一个比一个大,都号称要建成国际级的CBD。听到这个消息,真是让人心潮澎湃,我们不要多,只要拥有两个曼哈顿或者新宿,那中国的经济是什么景象?国际级的CBD真的是那么简单就可以炼成的吗?

  简单的常识告诉我们,国际级的CBD是一个国际化城市才能拥有的,并非笔者有意打击那些胸怀鸿图大志的地方官员,你可以把一个镇子的小摊小贩集中起来,搞一个CBD,这样叫也并非不可,但这样的CBD有多大意义?

  国际级CBD需要的条件至少有:充足的人流、物流、信息流;大量的智力型就业机会;知名大企业的入驻;大量的写字楼房产以及可以预计的周边土地开发空间;便捷的交通条件;周边地区地价的相对低价;国际化的大都市;优越的投资环境;……

  国际级CBD的条件还很多,但不管怎样说,不是简简单单的做个规划,制造一点商业氛围就可以称为国际级CBD的,最起码的一个国际化大都市的条件就可以让上海、北京两个城市一骑绝尘。

  对于很多城市建立自己的商业区的设想,我们认为是恰当的,作为一个具有相当规模的城市,有自己的商业区的规划理所当然,但动不动就称为国际级CBD就有点让人难以接受了,国内大大小小的CBD规划有数百个城市,这样多的CBD真的是“乱花渐欲迷人眼”,但真正的CBD又有几个呢?

  陆家嘴才是CBD

  中央商务区不仅仅是指一个城市的商业心脏地带,它应该是一个区域甚至一个国家、一个洲的商业心脏,它的跳动能给整个辐射范围内的地区带来经济活力,只有这样的CBD才是有意义的CBD,从这个意义上来说,CBD不宜过多过滥,否则资源的分流将导致CBD的生存环境下降。

  就一个区域而言,CBD的建立是需要资源的大量集中,通过集中形成的规模效应再去反哺周边地区,从这个意义上来说,北京的朝阳区也不具备CBD的资格,不仅仅是朝阳区,北京市对周边地区形成的是一种“抽血”行为,周边地区的资金、信息大量集中到北京,但北京市对整个周边的华北、东北地区的输血却是少得可怜,相比而言,上海的情况好了许多,作为中国金融之都的上海从整个长江三角洲乃至长江流域获得大量的资金支持,但上海大量的剩余资金也对周边地区形成快速的拉动效应。或许,陆家嘴才有资格称为CBD。

  但陆家嘴对周边地区的反哺功能目前来看并不是很明显,陆家嘴之所以有资格称为CBD很大程度上是得益于上海这个城市的造血输血功能,单就陆家嘴地区而言,离真正意义上能够反哺周边地区的CBD还有一段距离。

  CBD变调

  CBD不是大饼,拿个烧饼炉子就可以烘焙出来,更不会从天上掉下来。CBD的华丽外套是件奢侈品,那些试图建立CBD的城市最好还是想想自己是否有能力购买这件奢侈品。仅仅有能力是一方面,另一方面,即使你有那个条件建起CBD的硬件,但CBD需要的软件环境你具备了吗?充足的人力资源储备、高度信息化普及水平、大量知名企业的入驻、国际化都市的交流氛围……这些你规划中的CBD具备了吗?别的不说,世界500强就那么500家,不可能你建个CBD,500强企业就入驻,即使你愿意赔钱,别人也未必买你这账。

  可以说,大量的CBD规划在软件上存在天生缺陷的,也正是如此,CBD出现了变调。许多城市的CBD仅仅停留在概念上,成为房地产炒作的卖点,而对CBD的建设初衷早已忘得一干二净。不可否认,CBD作为一个概念肯定是需要一定的地产炒作配合,但单纯成为房地产炒作概念的CBD还是当初追求的那个CBD吗?不幸的是,大多数的CBD都处于这种尴尬境地。

  也许,这就是我们某些城市追求的炙手可热的CBD也未可知?

  (搜狐财特约作者:王炜)

2002年9月20日11:28

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