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中海地产半年负债陡降二成 孔庆平有意A股上市
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[ 曹盛洁 ] 来源:[ 经济观察报 ]

  不久前发生在深圳中海地产及中海物业的高层震荡,并没有阻碍中海集团股份制改革的步伐。

  12月2日,中国海外(0688.HK)旗下的中海地产股份有限公司在深圳正式挂牌营业。该公司的前身为中国海外建筑(深圳)有限公司。通过增资扩股、改制重组而成的中海地产注册于今年8月,中国海外(0688.HK)及其母公司中国海外集团分别持有中海地产79%和11%的股权,余下10%股权则由另外三名小股东持有。

  中海地产股份有限公司新任董事长孔庆平表示,将争取在未来两至三年将内地大部分房地产业务注入到中海地产。新公司将向着全国性房地产开发公司的知名品牌进发,另外还会寻觅进入二线城市寻找发展商机。

  中海地产已于今年8月进入为期一年的上市辅导期,如果进展顺利,将于2004年初以A股形式登陆国内资本市场。

  股份制改革的“先遣部队”

  “新组建的中海地产股份有限公司,并不是单纯的控股公司或管理型的投资机构,而是直接从事房地产经营的股份有限公司。股份公司组建后,从集团公司驻深部门与深圳公司的合并,到中海物业、物流、华艺设计公司、中海外 深圳 工程公司都将交给股份公司管理。” 新任董事长孔庆平说。

  从上世纪80年代开始,中海集团在投资香港房地产的同时,也花了很大工夫拓展内地房地产市场,先后在深圳、上海、广州、北京、成都等五个中心城市开发地产项目。截至2001年底,中海集团在内地房地产项目的总投资额已达到198亿元,目前在内地拥有的土地储备面积超过了400万平方米。面对今后十年房地产发展的“黄金时代”,集团高层在不同的场合曾多次表示将继续加大在内地投资的力度。

  改制后的中海地产将继承原中国海外建筑深圳有限公司的所有经营业务,并在管理层次上予以重组及整合。中国海外建筑(深圳)是中海集团于1988年成立的控股子公司,它与中海地产(深圳)虽然挂着两块牌子,但却是一套人马。由于国家对相关企业的优惠政策和投资主体不同等原因,中海的一些地产项目一直都在这两家分开进行。此次,中海地产股份有限公司成立后,很可能将大部分业务整合在一起。

  但是中海地产的挂牌,并不意味着中国海外就不再投资内地房地产市场了。在相当长的一段时间内,在内地业务上,中国海外将集中发展商业及高档楼盘业务,而中海地产则主力发展中低档的房地产业务,所以不会存在太大竞争。

  此外,据业内人士分析,“中海地产”将“中国海外”从内地的一部分房地产业务中解放出来,也是出于品牌的考虑。如果不将“中海地产”从“中国海外”品牌中剥离出去,随着在内地房地产市场上越做越大,“中国海外”很可能会完全沦为房地产业务的代名词,势必会对其拓展其他业务造成品牌上的混乱和干扰。

  孔庆平表示,此次对公司进行重组改革有着深刻的市场与企业背景。首先,这是市场环境和外部环境使然。集团公司对内地业务的利润依赖与期待不断加大,要做大内地地产业务这块蛋糕,就必须为内地地产业务创建有力的投融资平台,并以此为中心构建组织架构体系。

  2001年初由中海集团董事长职位调任中国建筑工程总公司担任总经理的孙文杰自上任以来,一直致力于推进总公司及子公司的改制。孙文杰曾坦言,从目前的情况来看,对中建总公司这个大型国有企业进行整体改制是不现实的,因为中建产权主体比较单一集中,很难吸引系统外的投资者成立股份制企业,所以不得不从优质资产进行突围。在这种情况下,业绩良好的中海地产理所当然地成为“先遣部队”,与中国海外、中建国际等成为率先进行股份制改革的子公司。至于原中海地产(深圳)总经理刘爱明及中海物业总经理李立新等高管为何在改制的节骨眼上选择“出走”,由于两人在此问题上的缄默,目前还不得而知。但记者注意到,此次中海改制并没有给公司的管理层留有一定股份,高管人员的纷纷离去可能与此有关。

  资本市场梅开二度﹖

  中建总公司麾下的中国海外发展有限公司(0688.HK)于1992年在香港联合交易所成功上市,是目前惟一在香港上市的内地建筑地产公司。孙文杰曾表示,中海自上市以来,集资、融资的总额高达295亿港元,约是公司成立到上市前13年累计额的11倍。与此相对应的是,上市后营业总额为845亿港元,约是上市前13年累计额的6.3倍。孙文杰感叹,在香港联交所上市使中海发生了质的飞跃。

  此次,孙文杰将目光转向了国内A股市场。中建总公司早先曾计划发行A股上市,但由于资产回报未能达到上市要求等原因而不得不被搁置。中国海外执行董事吴建斌在接受香港媒体采访时说:“中国建筑有意在内地发A股上市,但遇到一些困难,包括资产回报率较低,未能符合内地上市要求,最终要放弃该计划。”他同时否认了中海地产上市计划与中建总公司上市计划搁浅有关的猜测。但是不管怎样,中国海外还是决定将旗下中海地产分拆,同样以A股形式登陆国内资本市场。

  中海地产已于今年8月进入了上市辅导期,预计市盈率为20倍,募集金额将在8亿至10亿人民币之间。

  但是,中海地产的负债率之高不得不令人担忧:今年6月底,中海地产的负债额达到80亿元,净资产却只有4.17亿元。由此推算,中海地产资产负债率竟然达到95%。按照现有国内A股上市规则,资产负债比率不能高于70%的规定,公司显然不能获得上市批准。

  “中海地产此次发行A股,收购内地地产公司,有望逐步成为控股集团。公司若想获得上市资格恐怕对现有债务要做较大的调整,部分剥离是不可避免的。”中方信富朱江滨分析。

  12月2日中海地产挂牌之日,孔庆平宣布,中海地产的净资产已达到5亿元,总资产超过20亿,负债率降到了70%。令人颇感困惑的是,在短短的几个月时间,中海地产是如何迅速将资产负债率降下来的?在这点上孔庆平没有透露只言片语。业内人士认为,中海地产很可能是通过注入新资产或者是进行债务重组,大幅降低了中海地产负债比重,以达到证监会对房地产企业上市的条件。

  如果中海地产能够上市,将成为2001年初房地产企业上市禁令放开以来,继天房发展(600322),天鸿宝业600376、金地集团600383之后,为数不多的通过IPO(首次公开募股)直接上市的房地产企业之一。对于想在2005年资产规模和综合实力跻身全国房地产企业前三位的中海地产来说,能否顺利在国内A股上市将变得至关重要。

2002年12月11日10:32

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