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中国房地产泡沫已真正出现?
2003年2月27日17:10   [ 马克 ] 来源:[ 南方日报报业集团-南方周末 ]

  国家计委经济研究所和新华在线信息技术公司近日在京发布了“2002-2003年度中国行业景气分析报告”,该报告认为:目前中国房地产的确存在区域性泡沫现象,这些地区主要集中在东部地区,其中以北京、上海、辽宁、广东和浙江最为突出。少数西部地区如重庆和四川、陕西等省的一些中心城市也存在一定的泡沫现象。

  报告专家组组长、计委经济研究所经济形势与政策研究中心主任王小广说:“我在回答(对房地产泡沫的)质疑时非常简单,房地产泡沫就是房价过高,绝对价位高,相对价位也高,高得整个社会无法承受。一个行业投资的过快增长,并且伴随着价格的过度虚高,就是一种行业增长的泡沫,一些特别重要的行业出现泡沫,比如房地产、汽车、高科技,就有可能演化为整体经济的泡沫。”

  这份86页长的报告给出了一个判断房地产泡沫的“五高”标准,即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。

  本轮房地产景气中,各地房价普遍上了一个大台阶,在一些投资和消费过热的地方,如北京、华东沿海地区、广东、辽宁、重庆、成都、西安、云南,房价暴涨,已明显超出了多数消费者的承受能力。

  国际上,房价和居民年收入之比一般在4到6倍,而我国许多地区已经超过了8倍:辽宁省(11.5),北京(11.0)、云南(10.6)、上海(9.9)、天津(8.9)、海南(8.9)、吉林(8.1)、黑龙江(8.1)、广东(8.0)、陕西(8.7)和宁夏(8.6)。

  从房地产投资比重来看,最近几年来,全国总体上房地产投资占全部投资的比重不断上升,已显示出投资过度倾向。投资过度依赖于房地产,对经济的进一步增长是一大隐患。按这一指标分析,北京、上海、广东、重庆和辽宁等地房地产投资已明显出现了过热的倾向。

  综合以上“五高”标准,报告认为,目前中国房地产的确存在区域性泡沫现象,这些地区主要集中在东部地区,其中以北京、上海、辽宁、广东和浙江最为突出。少数西部地区如重庆和四川、陕西等省的一些中心城市也存在一定的泡沫现象。

  报告说,对于已经存在的较大泡沫要高度警惕,不能听信一些人鼓吹,相信这仅是长期牛市的开始期,否则后患无穷。任由房地产泡沫继续膨胀,一旦破灭,一是套住企业,二是套住银行,最终风险都会转移到银行,造成巨大的金融风险。

  报告分析说,目前不少房地产企业的负债率仍然偏高,资金严重依赖银行贷款,并且呈现出房地产热度越高的地区,自筹资金所占比重越低的倾向,如北京为20.86%、上海为25.02%、浙江最低仅为17.31%。

  从表面的数据看,多数地区银行直接贷款资金所占比重并不太高,全国平均为22.08%,东部也只有23.1%。但是,对银行资金的依赖不只是房地产企业的贷款,还包括消费信贷贷款。消费信贷是需要大力发展,可如果建立在房地产泡沫的基础上,就意味着潜在的风险。

  在房地产明显过热的城市,许多贷款买房者的实际目的是通过炒作房产牟利。炒作房地产的不仅是企业,而且有许多个人,特别是各地都出现了假按揭现象。正如有些经济分析师指出的,房地产价格只要跌去20%,置业者惟一的出路就是抛出假按揭房,而银行假按揭的风险就会像蝴蝶效应一样,放大成巨大的灾难。

  除了金融风险的隐患,房地产过热还占用了过多的消费购买力,从而造成对其他消费需求的抑制。同时,住房的超前消费将受到收入增长不足的限制从而难以持续,因此,住房消费增长的过度波动还会增加宏观经济的不确定性。

  王小广说,房地产业10%以上的高增长持续20-30年是没有问题的,但基于需求的真正的繁荣期应在2006-2015年出现,本轮过度预热是住房制度改革和金融政策刺激下,加上房地产商炒作之下的共同结果。中国房地产业目前仍然处于大力培育市场的阶段,而不是借势炒作的时候。急于摘青果子,反而会破坏房地产的长期发展潜力。

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