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新供地机制剑指双面 京城地产商争食晚餐
  时间:2003年02月11日13:53    作者:曹盛洁 我来说两句我来说两句(0)
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  2003年1月1日新年钟声敲响的一刻,实行多年的土地协议转让制度终于寿终正寝,以土地储备制度为主要特征的新供地机制正在逐渐形成。这就注定了2003年北京房地产业将是不平凡的一年。但是,即使政府垄断了土地的一级市场,掌握了土地供应的主动权,怎样调控土地市场依然是摆在政府面前的难题。况且,在存在多个利益主体的北京,垄断土地一级市场也绝非易事。

  在停止经营性项目协议出让土地使用权的33号文颁布后,许多开发商为了搭上协议转让的末班车,展开了大规模的“圈地”运动。由于新政策规定,如果开发商买下土地两年之内不开发,政府有权收回并拿到市土地交易市场进行公开交易,所以房地产商在去年圈下的地,会有相当一部分不得不在今年或明年进入市场。大量土地变现将不可避免。

  今年房地产商业开发的加速是否会带动楼盘价格的下降?在记者采访的京城开发商中,大部分人都认为,今年北京住宅市场的总供应量会继续增长,房地产整体价格将稳中有降,但不排除局部上涨的可能。

  土地储备制度:一把双刃剑?

  “房地产行业产生泡沫最大的危险是在土地供应上。”SOHO中国董事长潘石屹向记者表示。

  2002年12月,《北京市土地一级开发管理暂行办法》由市国土房管局发布,明确规定了经市区政府批准的土地一级开发项目,都由土地整理储备中心采取公开招标的方式确定一级开发单位,开发商不能再介入这一领域。由此,北京正式进入了以土地储备制度为主要特征的新供地机制的时代。

  但是迄今为止,北京公开交易的土地当中还没有一块是来自于收购储备。道理很简单:今年1月12日,大约两年前就已挂牌的北京市土地整理储备中心才收购了第一宗地。北京市土地整理储备中心一位不愿透露姓名的人士透露,中心的成立主要是为了解决供地权分散和土地一级市场失衡的现状,但是由于进展缓慢,目前根本谈不上对市场进行调控。

  “要想对市场进行调控,土地整理储备中心就必须对一级市场形成垄断,像上海那样做肯定是不行的。”这位人士说。记者了解到,由于上海土地储备规模过小,还没有形成一定影响力,其他渠道土地供应与之并行不悖,政府的调控能力仍然很弱。

  实行土地储备制度最大的好处就是统一了供地权,在很大程度上防止了暗箱操作。但是,它是一把双刃剑,反面也很快锋芒毕露。

  “土地储备制度的直接受益者是政府,公众可能只是间接受益者。”北京市委研究室经济处的胡睿宪表示。

  杭州在短短几年时间内平均房价几乎涨了一倍,与土地储备制度不无关系。尽管杭州政府不断增加土地供应量,仍然难以满足市场需求。同时,土地批租收入成为当地政府财政收入的重要来源。据估算,在去年杭州市政府160亿财政收入中,土地出让金上缴就占据了1/4左右,而且这几年每年以56%的比例在递增。

  胡睿宪认为,今后,北京市土地整理储备中心应该选择适宜的时机公布土地供给计划,进行微调,造成充分的心理预期,使房地产市场朝着理性方向发展,而不是在房地产市场风险充分放大后,在短期内大幅度增减土地的供给量。

  “土地储备制度约束力并不强,地段好、升值潜力大的土地不愿进入土地储备中心,而地段差、升值潜力小的土地愿进土地储备中心,希望得到政府的补贴。这样,政府提供的土地可能并不是开发商所需要的土地。” 胡睿宪说。

  从目前的情况看,北京市土地储备中心最近成交的四块土地都遭到了市场的冷遇,不得不以底价成交。在关于停止经营性项目协议出让土地使用权的33号文中,留下了绿化隔离项目、危旧房改造、小城镇建设、其他重大项目、高科技和工业用地等经营性项目几大口子,一位业内人士认为,由于33号文规定的具体内容含混,仍为协议出让留下余地,多源头、多渠道供应土地的局面并没有得到根本改变。

  土地变现挤压楼市

  33号文的配套文件将于今年出台。但金地集团副总裁陈长春认为,这些文件对北京一些大的发展商不会有什么影响,因为在此前,他们已经完成了圈地计划。

  在2002年12月31日之前,许多京城房地产商都在大规模圈地,争食“最后的晚餐”。据统计,这些被“圈”的地块占地面积总量超过了4000多万平方米,合6万余亩。

  新政策规定,开发商买下土地两年之内必须进行开发,否则将被政府收回。显然,这是为了挤压那些“玩空手道”、依靠炒地皮生存的地产项目公司。这些项目公司囤积大量土地隐忍不发,土地在商业开发中的价格变异,导致圈地本身成为一桩有利可图的买卖的现象将得到抑制。在2002年,北京约有4000家房地产开发企业,而真正具备开发能力的只有500多家。很多企业几年都没有开发过一寸土地,而是忙于“圈地炒卖”,一个项目往往几易其手。频繁的土地流转人为地抬高了地价,也供养了一批靠倒地为生的“寄生虫”企业。

  潘石屹认为,除非这些项目公司在2002年12月31日之前将土地以股权形式转让出去,不然他们就会陆续死掉一大批,因为他们根本就不具备真正开发的实力。

  由于大量的土地不得不选择在今年进入市场,可以预见,2003年将形成房地产开发的热潮。北京市开发办开发处处长秦海翔表示,2003年北京市房地产开复工面积将达到7000至7500万平方米。北京伟业顾问公司总经理林洁在“2003年北京房地产市场预测”报告中称,今年入市的商品房供应总量将有较大增加。

  与往年不同的是,由于在33号文出台前,一些房产商圈的土地面积普遍比较大,今年北京的1000亩以上的“大盘”将不断涌现。据悉,首创集团今年将在亚北温榆河投资兴建占地2500亩的上城国际花园,万科地产将在京通黑庄户开发占地5000亩的新楼盘,天鸿集团将在长营规划占地240万平方米的中低价住宅,世纪城也将在北区推出不小于120万平方米的二期。

  业内人士认为,3年之内北京房产市场将处于鼎盛之期,总体趋势比较稳定,商品房价格将稳中有降。

  地产泡沫?

  “目前,在北京只要能找到地,盖的房子基本上都能卖出去。北京房地产市场正处在一个前所未有的黄金时期,相比之下钱比较好赚。”一位深圳房地产公司的副总裁告诉本报记者。

  近两年,北京房地产市场呈现出产销同步高速增长的态势。记者从市统计局获悉,2002年北京市商品房竣工面积1114万平方米,销售面积达918.1万平方米,同比增长分别达到61.7%和58.6%。

  由于前一段时间央行严查房地产信贷等原因,房地产市场有没有泡沫成了一个被无限“放大”的问题。政府近期多次作出的关于“房地产过热”的表态,只是针对金融机构对房地产开发及抵押的借贷增长过快这一现象,而房地产泡沫是否存在依旧存有很大争论。

  目前,杭州、上海等地的泡沫若隐若现,但是由于房地产市场有很强的地域性,所以不能一概而论。

  对于这个问题,北京市国土房管局局长苗乐如认为,北京并没有出现房地产泡沫。泡沫是指以投机倒卖为主导致的价格虚高,但目前北京房地产市场的主要矛盾是结构性失衡。“一个健康的市场有一定的空置房是正常的,这给了消费者更多的选择。”苗乐如说。

  任志强、冯仑和潘石屹等京城房地产开发商也与苗乐如持相同意见。潘石屹曾向记者表示,真正的泡沫出现的征兆是成交量急剧放大及单价急剧上涨,而且没有最终的使用者和消费者,都是倒爷在中间来回倒。就北京来看,从2000年开始,每年成交量都是正常地增长,且单价还略微有所下降。

  但是,2002年北京市的经济增长率为11%而房地产投资占全社会的投资高达57%,已形成潜在风险。目前政府应尽快建立一种有效的预警机制,未雨绸缪


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