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中国房地产的现状与问题
http://business.sohu.com/
[ 汪利娜 ] 来源:[ 经济观察报 ]

  价格基本平稳 结构变化突出

  (接上期F7版)可是面对走低的价格,广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房,这就需要我们仔细分析平均价的构成,或者说住宅的结构。我们的统计分析中,只提供住房的加权平均数,却很少提供不同价位住宅所占的比例,或每套住宅的价格。以北京为例,近几年为配合旧城改造,增加了经济适用房的开发建设,经济适用房均价在3040元/平方米,低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外,北京这两年炒“入世”、炒奥运会,城市建设摊大饼式的急剧扩张,大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布,由于远郊土地成本低,别墅的平均价为7583元/平方米,低于近郊区11605元/平方米,这样大量城郊楼盘的推出,也有压低整体房价的作用。

  因此,总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理,单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京经济适用房单位价格虽有政府控制,但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高,造成每套住宅总价位过高,结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意,靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房,可低价位的住宅多在五环和郊外,在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下,这类的低价位住宅无人问津也就不奇怪了。

  实事求是地讲,北京作为全国政治经济文化的中心,房价高于其他城市有其合理的一面,其中“五多”——常住人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多(哪个省、市政府在京没有自己的楼堂馆所?至今仍有许多垄断行业为避税为单位职工买房)都会推动房价上扬;但是,土地市场的不规范、炒地圈地热是造成京城房价攀升的根本原因。特别是2002年7月1日之前,许多港澳地产大鳄借“旧城改造”之机大肆圈地,国内大房地产商也赶在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地,以增加自已的土地储备,致使2001年北京购置土地面积增幅达到174%,在全国名列前茅(图8)。

  圈地炒地让国内外地产巨头从中获得了暴利,地价经多次转手越抬越高,房价也就跟着上去了,这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。俗话说“没有能长到天那么高的大树”,房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本,短期的涨价也许在可承受范围之内,但是,当房地产价格上涨快超过可接受的成本时,那么,北京就丧失了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展的一大制约因素,这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?

  房地产信贷发展 有喜也有忧

  正如前所述,房地产是一种投入大、价值高的资产,无论其投资与消费都离不开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析,将抵押信贷机制引入住宅市场,对多年来习惯于追逐“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破,对习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长,不仅改善了银行资产结构,提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”,也促进了住宅生产与消费的良性循环。

  从房地产开发信贷方面分析,我们可以看到:这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小,致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较,自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况下,自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外,相当一大部分来自银行贷款。因此,无论资金以何种形式出现,多是从银行的口子出去的。换言之,房地产投资与消费的稳步增长都与银行信贷支持密不可分。

  那么,靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险呢?在现代信用经济社会,银行借贷作为一种融资的手段,其本身并不是泡沫,能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率。如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅,投资的结果可以满足社会需求,增进社会的财富;反之,盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施,表面上热得不得了,实际上供求关系严重失调,泡沫就不可避免了。因此,分析房地产业是否存在泡沫,银行信贷的规模、增长速度只是一个变量,关键是看资金的投向和资产的质量。

  此外,银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括:资本充足率、资产质量(坏账率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997年东亚危机中,香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30~40%,却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙,就是因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15~20%,不良资产率仅为3%;而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6~10%,不良贷款率却高达22%,因此,房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(Collyns,2002)。在我国银行资本金不足、不良资产率居高的情况下,个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况下,如何提高房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。

2002年12月10日17:33

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