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新闻分析:房地产市场“虚热”面临调整
2003年1月22日16:32   [ 孙玉波 ] 来源:[ 新华网 ]

  新华网北京1月22日电 近几年,房地产开发投资总体上呈现理性、健康的发展态势。但是,目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快,出现了不同程度的“过热”、“虚热”和结构性问题,存在较严重的市场风险。

  在日前召开的全国住宅与房地产工作会议上,建设部副部长刘志峰对目前房地产市场情况进行上述分析。

  目前房地产市场虚热的主要表现是,部分城市不顾当地经济发展水平和实际需要,盲目攀比,搞劳民伤财的所谓“形象工程”、“政绩工程”,有的贫困县建设了6万平方米的大广场;有的城市不顾市场需求,热衷于建设商业步行街,造成大量商业用房空置。

  部分地区规划和土地供应失控,导致投资增幅过大,土地供应过量,摊子铺得太大,存在潜在的市场风险。据统计,去年1至11月,有7个省市房地产开发投资增幅超过40%;有8个省市新开工面积增幅超过40%;个别省市房地产开发新购土地投资同比增长150%。主要原因是有的城市将规划、土地管理权限下放到开发区、大学城、科技园区和旅游度假区等,导致多头供地。

  有些地区不能有效调控市场,房地产价格上涨过快。近几年,我国城市土地价格保持持续高增长,去年个别城市一些区位的地价上涨了1倍以上。有的城市商品房平均销售价格连续几年大幅上涨,远远高于同期人均可支配收入增幅。有的住宅项目一两年时间内价格成倍增长,引发“炒楼花”、“炒认购号”等投机行为,抬高了房价和地价,误导了房地产投资,导致不同程度的“过热”。

  部分地区住房供求结构失衡,空置量增加。有的城市片面强调以地生财,减少甚至取消经济适用住房建设,房价上涨过快,中低收入家庭难以入市买房。有的开发企业为追求高额利润,盲目上大户型、高层、高档项目,超越居民支付能力,造成大户型、高档公寓严重积压。

  个别地区背离国情建设“豪宅”。一些房地产项目的单栋住宅占地几十亩、几百亩;单栋住宅标价上千万元,甚至近亿元。严重背离国情,浪费土地资源。

  少数地区经济存在对房地产开发的依赖性风险。目前,相当一部分城市的房地产开发投资占固定资产投资的比重达到30%左右,个别城市甚至接近60%,造成城市经济对房地产开发投资增长过分依赖。

  针对这种情况,建设部将抓住主要环节,尽快完善调控体系。强化土地供应管理。对商品房空置总量较大,空置比例增长过快的城市,要严格控制新批项目用地;对房价居高不下的地区,要增加经济适用住房建设用地的供应。

  中国人民银行强化金融的间接调控作用,已下发有关通知要求商业银行对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式贷款;对个人住房贷款,要求多层主体结构封顶、高层完成主体结构的2/3,个人首付款不低于20%,对于防范房地产金融风险起到了积极作用,要严格执行。

  建设部强化销售环节的管理,出台了《商品房销售管理办法》,对返本销售、售后包租等行为予以严格禁止。广东、上海等省市将商品房预售条件提高到多层主体结构封顶、高层完成主体结构的2/3。

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