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2003年中国房地产行业展望
  时间:2003年01月22日10:08    作者:张宇 王忻 我来说两句我来说两句(0)
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  摘要:到2002年,中国房地产行业已经连续六年保持了远高于GDP增长的增长态势,预计在2003年,全国商品房销售总额的增长势头还将保持在25%左右的水平。

  在国家鼓励个人住房消费政策的引导下,到2002年,中国房地产行业已经连续六年保持了远高于GDP增长的增长态势,为整体经济的增长提供了强大动力。预计在2003年,全国商品房销售总额的增长势头还将保持在25%左右的水平。

  一、强大的需求继续刺激投资增长

  从我国人民改善居住水平的实际需求增长、发达国家城市化进程对住宅产业带动的经验以及世界范围内经济发展水平与住宅产业的相关性来看,我国房地产都还有着较大的成长空间,只要完善房地产开发过程的规范管理,处理好高中低档商品房产品结构之间的关系,那么现阶段出现“房地产泡沫”的可能性就不大。随着中心城市房地产更多地向城市周边地区发展和中小城市的房地产逐步兴起,各地城市房地产平均销售价格将在平稳基础上略有下调。考虑到商品房的价格弹性水平,中国2003年商品房销售总金额增长的幅度将在25%左右的水平。

  我国房地产市场正从对居住数量面积的追求向数量质量并举转变。“十五”期间,预计全国城乡将竣工住房57亿㎡(其中城镇27亿㎡),届时,城镇人均住房建筑面积将达到23㎡,农村人均住房面积将达到25㎡,砖混结构的住房比重将达到80%以上;基本实现平均每户有一套功能相对齐全、综合质量较高的住房。根据世界各国房地产行业数据,在人均住房面积达到30.5㎡之前,住房需求会持续旺盛,而我国预计2015年实现城镇居民人均住房建筑面积30㎡,按照目前我国城镇人口3.89亿,就需增加住房近40亿㎡。

  在户均面积达到80㎡后,按照发达国家的经验,房地产进入以品质提高为主的平稳增长阶段。从我国居民现有居住条件看,存在着每户套面积较小(见图4)、住房设施不齐全(配备卫生设施的仅占50%、有煤气天然气配套的占20%)、房屋结构较差(框架结构仅占14%)、居住环境不理想(绿化率仅为5%)等问题,和经济发达国家的居住质量相比还有很大的差距,这都需要在未来新商品房的开发中不断改善,另外随着生活水平的提高和人口流动性的加快,城郊和异地“二次购房”的普及,也会扩大对住宅消费需求,以实现人居生活的舒适性、健康性和文化性。

  城市化进程与房地产业互相推动发展。从世界各国经济发展的总体状况所得到的资料分析,根据人均GDP增长水平,“十五”期间我国将进入城市化水平达到40%到60%的加速扩张阶段。

  根据世界银行研究报告,住宅需求与人均GDP水平有着非常紧密的相关性。一国住宅产业在人均GDP在300美元时开始起步;至1300美元时,进入稳定的快速增长期。2002年,我国人均GDP约为963美元,“十五”经济发展战略目标完成后,届时我国人均GDP将达到1500美元,同时按照世界银行提供的住宅建设增长的峰值也是1500美元,因此我国住房总体需求在一定时期内还处于增长阶段。

  同时,目前低利率政策环境有利于地产消费增长和企业经营业绩的提高,从2002年2月21日起,人民银行开始降低金融机构人民币存、贷款利率。这极大地促进了普通居民的住宅消费,同时也为负债率普遍达到60%的房地产企业改善了经营环境,实现财务费用和开发成本的降低,实现销售收入的提高,并推动开发商对不同住宅产品的结构比例作出调整。

  房地产业作为中国国民经济的先导性和基础性产业,该行业的增长对整体经济增长的拉动作用已经为各界所公认,随着房地产增加值在GDP中的比重稳步上升,整体房地产投资规模短期出现波动就有可能对宏观经济产生重要影响,与需求增长不相匹配的投资增长过快或者过慢都会引起相关产业的连锁反应。2002年上半年房地产投资同比增长32.1%,马上使土地开发面积同比增长89.9%,商品房空置率提高14.1%,由此立刻引发了各方对房地产“是否出现泡沫”的强烈关注。因此只有严格按照国家在“十五计划”中对房地产制定的总体发展规划,房地产企业才能抓住城市化加速、生活质量改善、绿色科技潮流、多层次与个性化追求、综合服务等一系列市场机遇,在学习和借鉴国外经验的基础上,使城市规划设计、建材生产供应及建筑施工工艺走向标准化、系列化和机械化,基本实现房地产开发建设的产业化与工业化,生产高质量的商品住宅,实现人民居住水平的根本改善。才能保证房地产业的健康发展。

  二、房地产与金融紧密结合

  目前房地产开发资金来源主要是国内商业银行贷款、开发商自筹资金、销售定金及预收款和利用外资等四个途径。2002年资金来源累计7378亿元,较上年增长29.8%,资金到位率良好,资金来源增长速度维持在25%以上的水平,为房地产开发的快速增长奠定了坚实的基础。

  房地产业在这六年的高速发展直接受益于银行业提供的系统支持。如货币政策方面,自1996年以来,央行7次降息,持续扩大对房地产企业贷款和个人住房按揭贷款规模,2002年各商业银行房地产贷款规模在3100亿以上,个人贷款总额已达到了6600多亿元,是1997年的35倍。推动了商品房的开发和销售增长,全国个人购房比重达到93.6%;信贷政策方面,通过严格管理贷款流向、控制不良贷款风险、引导产品结构调整和大力扶持优势企业,2002年商品住宅已经占到开发总量的86%,各地在银行扶持下已产生一批具有市场份额和品牌优势的大开发商。

  随着房地产高速发展时间的延续,目前住房抵押贷款金额和对发展商开发贷款合计已经占总开发金额的60%以上,因此中国人民银行在2002年第三季度提出“房地产业快速发展,房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注”才倍受关注。从目前的贷款结构看,真正危及商业银行贷款风险的主要是来自对房地产企业的贷款,随着对房地产贷款总金额控制规模,房地产开发与金融服务的结合也要求有更多的形式。

  住宅抵押贷款证券化将是今后房地产金融的重要内容,在中国加入WTO之后,境外机构抢滩抵押贷款证券市场是必然的事情,而我国商业银行能否有所作为取决于有关政策及管理办法的尽快出台。2002年深圳已经开始试行土地按揭基金的运行,而第一个房地产产业基金预计将会在2003年出现,产业基金的出现将会凸现房地产投资管理的特点,改变传统房地产业的竞争方式和市场运做方式,为商业银行提供了国内与国外结算、基金与信托产品销售、管理资产的托管等大量非贷款业务机会。重组后的国内信托公司也已经将眼光转移到房地产项目的开发上,从爱建信托发行新上海大厦的专向信托资金产品,深圳国信发行“水榭花都”资金信托产品等可以判断出未来房地产与金融之间的结合将日益频繁。同时,各商业银行适时为房地产的投资和消费提供房地产价值评估、房屋买卖和贷款咨询、个人信用评定、房地产保险等多种金融中介服务也显得极为重要和迫切。

  现有房地产上市公司普遍面临的土地合理储备和项目开发规模之间的资源配置矛盾、利润结算与工程进度之间的业绩波动矛盾、拥有优质收租物业与新项目开发之间的利润结构矛盾等,这些问题的解决都直接取决于优秀的开发商能否获得商业银行的政策倾斜扶持,国内各商业银行已经开始在这方面做积极的尝试,如提供高数额授信额度、优惠贷款利率、制订开放式按揭等措施,为优秀的开发商扩大开发规模、加快开发进度、改善自有资产的结构和盈利结构创造了有利条件。

  三、地产开发与区域经济水平密切相关

  房地产市场具有很强的区域性,其发展必须建立在区域经济持续发展这个基础之上,当前国内房地产业存在大城市与中小城市之间、东南部与西北部之间的不均衡,明显与经济发展水平有很大的相关性。

  根据国家统计局2001年的相关数据,对国内35个主要城市的套房销售价格(按每套房屋100平方米计算)与户均年可支配收入(按户均3.4人计算)进行比较之后发现,全国平均价格收入比值为7.8。低于全国平均水平的有16个城市,而高于全国平均水平的19个城市,基本上都是经济发达城市,并且集中呈现为四个热点地区:华北的京津地区、华东的沪杭地区、华南的广深地区和西南的成渝地区。这些地区在未来5到10年内都有非常明确的经济增长因素。如北京在2008年将举办北京奥运会,并辐射到环渤海经济圈的天津、大连、青岛等城市;上海将在2010年举办世界博览会,长江三角洲经济带的南京、杭州、宁波等城市的房地产也迅速兴起;珠江三角洲经济带的广州、深圳等城市,正在与香港、澳门形成一个华南经济增长圈;另外还有在国家西部开发战略中受益的城市如西安、兰州、成都、重庆、贵阳等,在这些城市群实现区域经济目标的过程中,房地产作为支柱产业发挥了发动机的重要作用,同时各个行业的增长也为房地产消费创造了物质条件。

  分析目前房地产热点地区的房价水平,尽管目前商品房价格保持了较高水平,销售额的增长速度依然较高,因此对于是否进入“泡沫化”阶段还是要参考这些城市未来经济增长的后劲如何,但是对于已经出现的开发资金过度集中、普遍面临土地资源短缺、商品房结构性失衡、空置率高居不下等问题还是要保持高度警惕,一方面防止出现需求增长低于总投资额增长的“孤岛效应”,另外要尽快走出聚焦经济中心城市的传统模式,使整个房地产业向纵深发展(相关,行情),只有这样才能保证房地产行业的增长既是高速同时又是健康的。

  四、地产上市公司背离大势

  数量在2002年迅速增加

  2002年,我国上市公司从事房地产业务的企业数量达到一个高潮,既有专营房地产开发业务的,也有大量企业转型从事或参与投资房地产开发的;既有采用房地产开发资产直接上市的,也有以买壳或资产重组形式将房地产资产放入上市公司的。这种现象一方面反映出房地产行业欣欣向荣,同时也暴露了现有房地产上市企业急需通过规范经营,提高开发盈利水平的问题。

  目前深沪两市有房地产上市公司72家,其中专营商品房开发建设的公司有55家,开发区企业有17家,占全部上市公司总数的6.47 %。除此以外,还有32家其它行业的上市公司,其房地产开发利润占到公司总利润的25%以上;房地产利润贡献在25%以下或以非经常性收益出现的上市公司更是则是不胜枚举。仅前两者合计,就已占上市公司总数的9.35%,是全部上市行业中所占比例最高的,这也从一个角度反映出房地产行业在中国经济建设的重要地位。

  一个显而易见的事实是,每年新增加从事房地产业务的上市公司数量也是与房地产业的增长速度密切相关的,1997年和1998年处于房地产发展的低谷,则分别仅有3家和1家。而1993--1994年和2001年--2002年是两个房地产高潮时期,每年都有14家房地产公司直接或间接实现上市,体现了上市公司在利润最大化下对热点行业追逐的特点。

  经营业绩与整个行业的快速增长相背离

  在2002年房地产业总体发展水平十分喜人的市场环境中,房地产上市公司的经营业绩却不容乐观。72家房地产上市公司所公布的2001年报和2002年中期报告,显示出总体盈利水平下降,盈利公司的净利润增长有限,亏损公司增加,与房地产行业整体繁荣状况背道而驰。造成这种状况的主要原因是早期上市的公司由于经营上的失误,已经普遍老化;同时资产规模有限,已经不能适应全新的市场环境进行持续经营;乱担保以及被大股东占用资金的不规范经营,已经将某些公司拖陷入无法正常经营的状态。

  目前各上市公司的2002年报尚未全面披露,根据国泰君安(相关,行情)对2002年上市公司的业绩预测分析,预计上市公司业绩水平与行业相背离的状况还将持续,但已经开始有所好转,亏损公司的数量将有所减少,整体的盈利水平将开始增加,平均净利润和每股收益增加大约在12%左右的水平。

  随着业绩的改善,预计国内房地产企业将进入一个大幅度提高集约化经营水平的新阶段。目前72家房地产上市企业,平均总资产规模为22.02亿元,净资产为9.71亿元,年营业额平均仅5亿元,而全部上市公司的平均总资产规模为33.28亿元,净资产为11.96亿元,上市家电企业的平均营业收入却达到40亿元,是前者的8倍。与境外公司比则差距更大,新鸿基地产资产规模1800亿港币,净资产为1300亿港币,资产负债比率约27.7 %,而国内最大的发展商万科(相关,行情),2002年3季度的总资产为82亿元人民币,净资产为33亿元,资产负债比率约59.51%,前者总资产和净资产规模是后者的22倍和39倍。从优势发展商的市场占有率来看,香港前九家的市场份额为80%;在市场化程度相对较高的上海,市场前十位发展商的市场占有率加起来为23%,深圳还不到20%,万科集团2001年34.5亿的业绩也只占国内房地产销售总金额的0.008%。资产规模的偏低直接导致了目前开发商整体水平不高,由于开发楼盘少,经营业绩在年度间很难达到平衡,有楼盘结算的年度业绩会较好,而遇到没有楼盘结算的年份就会发生青黄不接的现象;同时由于投资过于集中,一旦在开发上有失误就会对业绩造成很大影响。随着优势企业将开始脱颖而出,在资产规模扩大、开发规模扩张、盈利总额提高等方面有令人耳目一新的举动。因此只有通过迅速扩大规模结合业态创新才能提高房地产整个行业的经营水平。

  房地产上市公司业绩与房地产行业高速增长相背离的现象说明,目前的房地产上市公司中尽管也有万科、深长城(相关,行情)等长期稳定增长的大公司,但整体看并不具有行业代表性。未来房地产行业的广阔发展空间将吸引更多具有资源和资金优势的企业进入到房地产开发中来,由于上市公司所具有的融资功能和房地产的资金密集型特点将更加深入地结合,因此房地产公司上市的进程将会加快。预计未来两年,房地产上市公司的数量将占到上市公司总数的15%,而对房地产业务进行一般性涉足或投资的上市公司有可能达到20%左右的水平,住宅开发类上市公司的业绩会普遍提升,并成为整个上市公司队伍中市场化程度最高、资产重组最具有吸引力、利润增长水平最具有保障的部分。

  五、投资、开发、销售齐头并进

  尽管市场议论纷纭,但是依据公布的权威数据,房地产依然是2002年保持高速增长的热点行业之一。即使在“泡沫论”质疑盛行的下半年,也依然连续4个月保持稳定的态势。

  截止2002年10月份,全国商品房竣工面积13464万平方米,同比增长27.5%,比去年同期提高8.8个百分点。其中,商品住宅竣工面积达到11362万平方米,同比增长28.4%。

  销售方面,年初商品房销售比较平缓,下半年以后增速明显加快,商品房销售价格稳中趋升。1-10月份,全国累计销售商品房12976万平方米,同比增长27.6%。商品房平均销售价格为2357元/平方米,增长6.1%。其中,商品住宅销售价格为2216元/平方米,同比增长6.1%,个人购房达到了创记录的93%。今年前10个月,土地开发面积仍然保持较快增长。1-10月份,全国完成土地开发面积8847万平方米,同比增长4.8%。其中,东部地区土地开发面积达到5672万平方米,同比增长36.3%。

  1--10月份,全国新开工面积30958万平方米,同比增长19.6%,增幅比去年同期减少15.3个百分点。

  总体来看,今年以来,由于商品房竣工面积增势明显快于去年同期,商品房销售面积增速趋缓,商品房空置面积进一步加大。10月份,全国商品房空置面积同比增长10.8%,明显高于去年同期增长2.8%的水平。

  在房地产开发投资方面,1-10月份,全国完成房地产投资5588亿元,同比增长29.8%,增幅比去年同期减少1.4个百分点。其中,商品住宅投资为3972亿元,同比增长32.5%,增幅比去年同期增加0.6个百分点。

  在重大政策方面,2002年国土资源部出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》在土地、产权制度的确定和相关法律法规的制定及制度建设方面带来新的变革,加大了国土资源部门对土地市场的调控力度,促进建设用地集约利用,同时活跃了二级市场与一级市场交易与竞争,避免了为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地和低效率使用土地的情况,实现与城市化进程的相协调,有利于从源头上防止土地批租领域中的不正之风和腐败行为。同时这一政策的实施对保证土地使用权转让收益成为各地政府重要财政收入和推进房地产企业集约化经营进程上将产生重大影响。

  随着我国经济体制向市场经济转型过程的深化和房地产业的发展,土地使用权转让收益已经成为地方政府财政收入新的来源,尽管目前在总收入中所占的比例一般不超过3%(目前香港每年新卖土地收益和已卖土地使用费已经占香港政府当年收入的10%-15%),但随着对土地需求大幅攀升和政府对土地价值更深入的理解,预计这一比例将逐步提高。

  事实证明,宝贵的土地资源只有利用市场化的方式才能向少数有资金实力进行大规模土地储备、有专业能力实施大规模开发和管理、有品牌保持市场销售份额的企业集中。

  六、重点关注公司

  光彩建设(相关,行情)(000046):该公司在完成重组之后通过几年的调整,房地产主营业务已经恢复正常,在北京的光彩国际公寓项目地理位置优越,市场反映强烈,预计销售收入和利润较为理想,青岛项目已经竣工,深圳的新项目也在积极准备之中,土地储备和新项目储备情况较好,今明两年公司利润有保障。大股东中国泛海集团实力雄厚,产业结构相对合理、经营风格稳健,是新成立的民生证券的控股股东,预计未来二级市场上将会有较好的表现。


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