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底商:北京房产投资新贵
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[ 王晓华 ] 来源:[ 经济参考报 ]
  12月14日,位于中关村的“左岸工社”以668万元的价格拍卖出了一套105平方米底商,用在场人士的话说,“简直疯了”。而12月7日,位于CBD内的建外SOHO也以每平方米近3万元的单价拍出一套底商。这一东一西处于京城两大商圈的房地产项目底商的拍卖,把近段时间北京的商铺热推向了高潮。

  而与此同时,在作为国内首屈一指的房地产经纪公司中原物业的北京公司内,商铺组招兵买马的工作正在紧张的进行,用其策划部副总监杨光宇的话说,发展商已经越来越重视商铺的开发,公司必须加强这方面的市场调查、策划等人员的配备。

  这一切似乎都说明,投资者和开发商都十分看好底商,底商已经无可争议的成为房地产业的新贵。

  多种因素造成底商快速升温

  底商是指利用楼盘底层或低层作为商业用房,以满足自身或近区域内消费者的各种需求,也就是常说的商业配套。

  记者在调查中了解到,目前底商的买家中,自用型和投资型各占50%,在投资型买家中则既有专业投资商也有稍有积蓄的人家,理性与盲目并存。据杨光宇介绍,从市场大环境来说,经济的迅猛发展使北京商业氛围更加活跃,各种新兴行业迅速发展,为商铺带来旺盛的需求;而在大规模的城市改造拆迁中,又有大量的临街商铺被拆除,经营者急需找到新的经营场地,从而导致需求的进一步扩大化;另外,大量商品住宅区的兴起和成熟商圈的发展,使这些地方都拥有强大的购买力和聚集人气的能力,商铺自然也热起来。再从投资角度讲,目前个人投资渠道少之又少,股市不景气,期货又需要专业知识,只有投资房地产是比较稳定而又相对简单的资金出口。因此在房地产业中,商铺只要处于成熟区域,拥有稳定的客源,回报率比住宅、写字楼要高出许多。另外,国内外的许多连锁机构比如日本的华堂、正大集团的易初莲花等都在抓紧时间在京城布点、“圈地”,抢占市场,这也是造成北京底商处于买方市场,供不应求的原因之一。业内人士预计,在今后很长一段时期里,市场对商铺的总体需求量仍然会保持持续增长的态势。

  从去年开始,底商已经显露出它的发展潜力。北京科技会展中心配套公寓的底商曾发生过“一层底商第一天在几个小时内一抢而空,三天之内,5000多平方米的三层底商全部卖完,销售额达1亿多元”。接下来的曙光花园“欧风邻里中心”、怡景园“老番街”都掀起过抢购热潮,现代城商铺甚至首开底商拍卖之先河。现在这类商铺的红红火火,也给投资者带来了信心。

  今年的金马大厦、珠江骏景等普通住宅项目,底商的销售情况都很不错。据珠江骏景的市场部经理曹伟说,他们一共1万平方米的底商,已经销售了90%。中关村科贸中心的第3层底商,均价9.5万元/平方米,最高卖到13万元/平方米,据有关人士称,买家没有500万—1000万元很难买到一、二层的底商。

  最具投资潜力的三类区域

  据中原公司杨光宇介绍,虽然人们对投资底商热情很高,但并不是所有的商铺都能赚钱,投资人或经营者在选购底商的时候,应该注意区位是非常重要的。

  有发展潜力的地区一般指成熟商圈的蔓延地和人口快速增长的地区,目前北京的商业集中区,大致可划分为三类,一是已经形成一定规模的商业区,消费较为固定;其次是大型居住区,类似于早期的方庄、望京,现在的回龙观、天通苑等,人口多,日常需要充分,消费力强;第三类是大型人流集散地,如大型的车站,重要的道路交汇处等,庞大的客流所带来的消费额是相当可观的。

  在北京市的商圈中,中关村和CBD属于既成熟又有一定发展潜力的区域,所以被众多买家看好。

  中关村由海龙、太平洋、硅谷三家大型电子商场作支撑,成为华北地区甚至是全国的电子产品集散地。中关村各电子卖场每日客流总量已高达8—10万人次,2001年上半年中关村电子市场成交总额就达21.4亿元,比2000年同期增长174%,对于电子商铺的稀缺,使市场一些新型容量巨大的电子商场如鼎好、赛博、科贸等相继崛起,让投资商们大为解渴。但业内人士同时分析认为,目前中关村底商供应量已比较大,一些投资商现在想将手中底商转卖已经不那么容易,所以单纯作投资的买家必须小心谨慎。

  世界500强目前只有160余家进入中国,而CBD将是其它巨头进京的首选,因此这个地区的消费潜力是相当惊人的。在CBD的规划中,商铺面积约为400万—500万平方米,现在还远未达到,这里的底商还有很大的发展空间。建外SOHO有8万平方米的底商,每平方米价格在28000元至30000元之间,面积都在200平方米以上,虽然明年后半年才有可能入住,但现在已经销售了70%,而其写字楼5000多平方米的底商两天就卖光了。业内人士分析说,建外SOHO的热卖是抢占了市场先机。它是CBD内较早出售底商的精品楼盘,而且它在经营规划上给了投资者很大的信心,首先这儿的底商将拥有5万人的常住消费者,同时可以吸引一部分国贸商圈的消费人群;其次,建外SOHO规划出16条小街,相互交错,并具有小资、时尚的经营定位;再次,位置不比国贸差,但价格却比其便宜许多,有位经验老道的投资商花900多万买下了一处300多平方米的底商,他估计,如果按每月400美元的租金(国贸的租金为800—1000美元)租出去,5—8年可以收回,最坏也能在10年内收回投资。目前CBD内金帝、蓝岛的底商也开始出售。继CBD的住宅热之后,商铺大有取而代之的势头。

  说起人流集散地就不能不令人想到西直门。西直门地铁转乘站的设立,把它的商业地位提升了一个层次。目前的西环广场写字楼已经在规划建设中。作为其经纪公司的中原物业非常看好这个项目的底商。根据市场调查,城铁完全开通后,西直门的人流量每天将达到30万人次,2007年这一数字将成为60万人次,这里的人流将形成强大的购买力。因此西环广场的商业面积从规划中的很小一部分一扩再扩,直至现在的9.4万平方米,地上商铺的均价将在2.5万/平方米左右,像家乐福、联华等国内外连锁机构都很看好这儿的商业前景,很多买家正在洽谈之中。

  一些业内人士进一步分析认为,就目前的情况看,高档写字楼的底商经营情况比较令人担忧,因为开发费用比较高,底商经营项目要求较高,这一层次的商业竞争十分激烈,而消费人群又有限,投资者进入时一定要小心。

2002年12月24日14:55

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