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央行查违规房贷 房地产开发商心存疑虑
2003年2月17日15:27   [ 石璐 ] 来源:[ 中国经营报 ]

  一场悄没声息的央行房贷大检查从去年12月开始在全国各商业银行展开。“央行正在做检查情况汇总工作,具体结果估计本季度会出来。”农行人士透露。针对此次房贷大检查,各商业银行均表示“是件好事”,“因为商业银行自己也需要这样一次房贷检查,而由央行来推动,效果会更好一些;另外,央行也可以通过这次检查,检验一下其房贷政策是否与实际情况相适应。”一位国有银行房贷部负责人说。

  不过,与银行界人士的看法相反,银行外人士特别是一些房地产开发商对于此次检查颇为敏感,“从去年第三季度开始,决策层对房地产市场关注颇多,所以我们不得不对涉及到房地产市场的方方面面备加留意。”一位房产业内人士以颇不轻松的口气对记者说。此位人士的情绪显然受到了市面上流行的一种说法的影响:今年的房贷市场将出现萎缩。

  然而从记者在采访中获得的信息来看,房地产界的担心似乎是多虑了。央行的此次检查,既不会伴随有更严厉的政策出台,也不会对房地产业产生太大的影响。

  银行的违规

  问题主要集中在两个方面:一个是开发贷款一个是个人按揭

  国有四大商业银行几乎都存在违规现象但并不严重

  据知情人透露,自去年10月,决策层有关房地产业要防止过热的说法出现后,央行和建设部很快便召集了有关会议,探讨房地产市场总体情况。“我们四大国有银行在会上通过分析事实,得出了与建设部基本一致的结论,即房地产市场总体发展是正常的,但局部地区过热。至于问题的焦点,也就是空置情况,经过我们的分析,发现主要是一些经济不太发达地区空置率高,比如华北某省,其空置的房屋达30多万平方米,细算下来,差不多相当于15栋楼的空房,相对来讲空置面积并不算太多,但由于该省房产市场欠发达,商品房总量就不多,因此空置率算是较高的了。”这位人士分析说。

  据了解,此次央行房贷大检查是发动全国各大区分行检查所属区域各商业银行及其分支机构房贷情况。检查的重点包括房贷开发商是否四证齐全、其自有资金占总投资成本是否达到30%、流动资金贷款及个人按揭贷款等问题。

  “其实,早在央行大检查开始前,我们就在做自查,去年底央行大检查之后,我们又组织了十二个调查组到各分支行检查,”一家国有银行房贷负责人透露说,“至于违规现象,在我们国有四大行中几乎都存在,但并不严重。问题主要集中在两个方面:一个是开发贷款,一个是个人按揭。”据了解,由于房贷规定既包括央行颁布的相关政策,也包括各商业银行自行制定的管理措施,因此央行确认是否“违规”涵盖了这两个方面的相关规定。

  央行主在监管市场商业银行要争取业务矛盾也就随之出现

  而各商业银行在谈起自己的房贷违规现象时,也提出了几点值得商榷的地方。

  首先就是违规现象相对集中的开发贷款问题,银行界人士认为,央行提出的开发商必须持有占总成本30%的自有资金的规定在实际情况中会出现一些变化。比如在一些发达城市像北京、上海,或一个城市的发达地区像北京的CBD地区,由于竞争激烈,地价相对偏高,开发商为了获得土地使用权,不得不拿出高于总成本30%的自有资金竞标,有时这个买地的成本甚至达到总成本的40%才行,于是一个死扣儿就出现了:开发商若拿不出那多出的10%的资金来买地,就得不到预售许可证,得不到许可证就最终得不到银行的开发贷款,开发商也就无法将房产项目继续运作下去,因此他急需银行提供这多出的10%的贷款,而银行若准允他这一小部分贷款,死扣儿就会变为活扣儿,但问题也出现了:由于开发商尚未获得建设部的预售许可证,银行提供的这笔贷款就只能按流动资金贷款来办,而一旦开发商拿到许可证,这笔流动资金贷款就可转为开发贷款。“不少流动资金贷款都是这样产生的,论实质,它是在帮助开发商做活项目,但论政策,它的确属于违规操作。”一银行人士评价说。国际地产顾问公司———威格斯(中国)总经理李忠认为,对于这种状况,一个很好的解决办法就是提高流动资金贷款利率,以化解银行可能的风险,不过在利率市场化尚未全面实现的情况下,这种可行的办法也需暂时搁置。

  再有,个人按揭业务也是银行易犯规的所在:比如在何时发放按揭贷款问题上,按照央行相关的按揭贷款发放规定,不同类型的房产有不同的标准:一般多层楼需在封顶时才能办按揭,高层楼则在完成2/3时可办理按揭,而商用房必须是现房才能提供按揭。但目前现房的概念又不明晰,按照建设部的说法,现房有两种概念:一是已经竣工并经过验收的房子;二是经过综合验收的房子,由于后者需经建设部、水、电等多个部门的验收才能完成,而各部门的工作效率又不一致,因此判定现房与否的标准便很难统一,这样在发放按揭贷款的时间上就容易出现问题。还有,对于较为特殊的底商楼(即下为商铺,上为住宅)来说,判断是否为现房也有一定困难,因为事实上,往往下面的商铺已经开业了,上面的住宅还未建成,有些银行便认定达到开业条件的即为现房,这也容易与央行规定产生悖离。

  业内人士分析指出,由于商业银行与央行的功能不同,后者以监管市场为主,前者则要在开拓市场上下功夫,所以争取业务就成了各商业银行的使命,在这一目的的趋动下,与央行规定发生矛盾的现象便出现了。“这些实际操作中出现的问题我们曾经向央行反映过,但央行的出发点与我们不同,”一家商业银行的负责人告诉记者,“央行的主要工作是为了规范市场,它所做的规定都是从保证银行资金安全角度出发的,这些规定有利于各家银行开展房贷业务,但由于各地市场情况差异很大,很容易产生与规定相矛盾的地方。”不过,商业银行人士的总体态度是,以上的矛盾并不是什么严重的大问题,而央行的检查可以解决大问题:规范房贷市场。

  房产市场的前途

  房地产业可以说是银行的饭碗,而谁也不会愿意砸这个饭碗

  银行人士的态度似乎是要给房产业内人士发出一个信号:对房产市场产生悲观情绪恐怕是有些多虑了。记者在采访过程中也发现,谈论“房地产泡沫”、“房贷市场萎缩”的多是媒体或相关专业人士,而银行业人士很少提及这个话题。

  “我们不要过分夸大房地产泡沫现象,因为事实没那么严重。”农行一位人士告诉记者,从政府部门来讲,提出类似房产泡沫的说法主要依据的是两大指标,空置量太大和土地批租量太大。不过空置量太大的问题与我们的计算方法有关,现在我们国家通常计算方法是将刚刚竣工正在出售的房子也计算为空置房,而按照房产销售惯例,建成后2年~3年左右才是房子销售旺季,在这以后,计算空置房应算较为合理,而刚刚竣工的房子即被算做空置房,将很容易造成空置率高。据介绍,目前建设部正在制定更科学合理的方法来计算空置房,而前不久有报道已提到北京的空置量按国际标准计算并未达到国际公认的过热。至于土地批租量太大的问题也有内因,由于去年7月1日起国内实行土地使用权公开招标制度,致使不少房产开发商提前买地以防日后地价上涨,导致去年的土地批租量大幅上升,再加上一些地方政府加大了城市景观设施建设,比如兴建中心广场、城市花园等,也间接引起土地批租量的放大。

  对于此次房贷大检查会否最终影响房地产业本身的发展,银行业人士表示出了否定的态度:“央行的检查不会对房地产业产生太大的影响,也不会有更严厉的政策出台。央行的这次检查是想从区域角度了解一下房贷市场的情况,因为平常它不能像商业银行那样直接面对客户,所以采取这种现场检查的方式可以从中获得一些信息。”一位银行专家分析说,“至于房地产业会否出现萎缩,如果从银行角度来谈,我认为不大可能,因为房地产行业与银行发展是息息相关的,就目前银行放贷的三大渠道即基础设施建设、房地产、加工工业来看,只有房地产业是最易获得高收益及投资相对保险的行业,它可以说是银行的饭碗,谁也不愿意砸这个饭碗。而且房地产市场的发展过程中,外部因素也是起重要作用的,看看现在的外部环境与当年海南房产热那会儿已经大不相同了,无论是银行内部的房贷产品还是风险控制机制,还是政府部门的监管措施和发展意识,甚至消费者个人的需求意识都在大幅提高,因此房地产业的发展只能是总体提高,而不会是下滑。”

  李忠也认同银行业人士的普遍看法:“央行搞房贷检查一定是从控制不良资产角度出发的,不存在什么要压缩房产泡沫的问题,充其量是消除可能的隐患。”李忠认为,从目前国内房地产市场三大投资来源分析,外资及利润所得再投资都很难产生房产泡沫,倒是一些大企业集团将银行贷款转化为自有资金投资房产项目才是最容易形成泡沫的。“这种泡沫隐患光靠银行监管是不可能查清的,只有当房产市场大规模发展起来,它的利润率与其他产业达到相对平衡时,才有可能阻止其他产业集团利用银行贷款变相投资房地产的行为。”李忠强调说。至于这次检查会否影响中小房产开发商的经营前途,李忠做了一个形象的比喻:“如果把央行的监管比喻成寒冷的天气,那么只要小狼身体好就不会被冻死,而被冻死的往往是身体最弱的狼,不管大小。”换言之,房产开发商的前途与其经营规模无关,主要看其经营实力,“那种全国各地搞项目,想靠以项目养项目来赚取利润的开发商其实最危险。”

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