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中国房地产业性感得有理!
http://business.sohu.com/
[ 赵晓 ] 来源:[ 万科周刊 ]

  房地产会不会在长成“倾国倾城”之貌前便告香消玉殒

     想一想都让人乐!就在通货紧缩压力频频加大、财政投资骑虎难下之际,仿佛“杨家有女初长成”,房地产业青春性感地登上了舞台,这是中国经济多么幸运的事情!

7项指标话走势

  据国家统计局数据,2001年,全国完成房地产开发投资6245亿元,比上年增长25.3%,增幅提高5.8个百分点。进一步观察其他各项指标,可以说是全面开花,真的是厚积薄发、势不可挡。

  一是开发投资增势强劲。与2000年前高后低的走势相比,2001年房地产开发投资保持了持续、强劲增长的势头。一季度累计完成投资677亿元,同比增长22.9%;二季度累计完成2123亿元,增长28.2%;三季度累计完成3759亿元,增长31.4%;四季度累计完成6245亿元,增长27.4%,增幅均高于上年同期水平。

  二是分物业投资全面增长。在全部房地产开发投资中,住宅投资4279亿元,增长28.9%,占全部投资的比重68.5%,比上年提高0.8个百分点;办公楼投资318亿元,增长8.7%,比重5.1%,减少0.9个百分点;商业营业用房投资721亿元,增长31.6%,比重11.5%,增加0.3个百分点。

  三是到位资金增长快于投资增长。当年房地产开发到位资金7378亿元,比上年增长29.8%,增幅提高3.7个百分点,也高于同期房地产开发投资增长水平。其中,国内贷款1639亿元,增长27.2%;企业自筹资金2100亿元,增长31.3%;定金及预付款2848亿元,增长32.2%。

  四是土地开发稳步增长。完成土地开发投资487亿元,比上年增长28.6%,增幅提高0.3个百分点;本年购置土地面积21661万平方米,增长41.9%,提高1.9个百分点;完成土地开发面积14509万平方米,增长40.9%,提高18.7个百分点。

  五是施工面积继续扩大。商品房施工面积77213万平方米,增长21.5%,增幅提高6.2个百分点。其中,新开工面积35946万平方米,增长27.2%;竣工面积27303万平方米,增长18.6%。

  六是商品房销售价格增速前高后低。年初以来,商品房平均销售价格增长较快,至年底又明显回落。全年商品房平均销售价格为2226元/平方米,增长5.8%,但仍高于上年增长2.5%的水平。其中,商品住宅平均销售价格为2068元/平方米,增长6%。

  七是商品房空置面积小幅回升。全年商品房空置面积超过1亿平方米,比上年增长10.5%,增幅提高3.9个百分点。其中,商品住宅空置面积7754万平方米,增长9.5%,比上年减少0.7个百分点;空置一年以上的商品房所占比重39.2%,低于上年水平。

  2001年房地产开发运行的态势表明:随着国家房改政策的深化和各项扶持住宅建设相关措施的逐步到位,以及我国加入WTO的影响,房地产不仅在政策导向上,而且已经开始在实践中成为拉动全国经济增长的支柱产业。

“自古红颜多薄命”

  房地产能否最终演绎中国经济春天的故事,会不会在长成“倾国倾城”之貌前便告香消玉殒?

  在我看来,本次房地产启动,连同目前正大幅启动的汽车市场,带有很强的消费周期和商业周期的特点,是一系列利好因素发挥作用的结果,完全不同于1992年政策性的周期启动,可望表现出较好的稳定性和较高的冲击性,其中包括外部需求下滑的冲击。

  至于“2002年将是房地产行业的严冬,2月份甚至可能出现崩盘,7、8月份最严重”的论断,至少有四大因素没有考虑。

  一是没有考虑到入世问题会很快解决,从而没有考虑到入世对房地产需求产生的增量影响;二是没有考虑到中国城市化会突然加速,特别是户籍制度的控制作用大大放松,从而没有考虑到城镇人口增加对需求产生的影响;三是没有考虑到个人消费信贷的规模会迅猛增加,几乎从零迅猛增加到数千亿,从而没有考虑到由此对消费需求的强大支撑;四是没有对商品房空置的情况进行科学分析。

  有人说,中国房地产已处于过剩状态。其实,中国目前90%以上的工农业产品都处在供大于求的状态,而房地产商品恰恰可能是这些供不应求的特殊商品中的一种。

  分析供求状况更多地要看相对量而不是绝对量。如果“十五”期间,我国平均每年增加近5亿平方米的开发量,而闲置量每年只增加700-800万平方米至多1000万平方米的话,这个比例其实是非常低的(乔根平,《决策咨询》)。

  据建设部信息,早在上个世纪90年代初,发达国家的人均住房建筑面积就已经大大超出我国的水平。其中美国60平方米,英国38平方米,德国38平方米,法国37平方米,日本31平方米。另外,10年前,低收入国家为8平方米,中低收入国家为17.6平方米,中等收入国家为20.1平方米,中高收入国家29.3平方米,而高收入国家人均住房建筑面积平均达到46.6平方米。但直到2000年底,中国人均住房建筑面积才达到20.4平方米,只相当于10年前中等收入国家的水平。

  可以预料,在人均住房面积达到30至35平方米之前,我国城镇居民都将保持较为旺盛的住房需求,而房地产业正可“好风凭借力,送我上青云”。

  展望前路,中国房地产刚刚登台,正处于“补课”的阶段,有理由相信性感的中国房地产业还会出落得更加千娇百媚。

2002年4月17日13:30

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