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西方个人投资转向房地产
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[ 陈晓彬 王龙云 ] 来源:[ 经济参考报 ]
  在世界经济低迷,西方主要股市价格持续回落的情况下,越来越多的西方个人投资者把目光转向房地产市场,令多数西方国家的房地产价格一路攀升。部分经济界人士担心,由此引发比股市泡沫更大的泡沫,而这个泡沫一旦破灭,将对世界经济造成更严重的危害。

  据最新出版的英国《经济学家》报道,所有发达国家中,目前个人持有(包括直接持有和通过互助基金、养老基金间接持有)股票资产价值为23万亿美元,而拥有房地产价值约为40万亿美元;在美国,个人拥有的股票价值为11万亿美元,而拥有房地产的价值约14万亿美元。

  这家杂志根据1980年以来13个发达国家房地产价格变动情况编制的“全球房地产价格指标”显示,除日本房地产价格连续11年下跌,德国房地产价格自1992年以来一直比较平稳外,其余国家的房地产价格都在不断膨胀。其中英国房地产涨价最明显,去年7月到今年7月一年内就上涨了20%。澳大利亚、加拿大和西班牙三国的房地产价格同期也都上涨10%以上。美国房地产平均价格的上涨幅度虽然已由2000年年中至2001年年中的9%回调到7%左右,但扣除通胀因素后的实际涨幅仍在5%以上。从1997年至今的5年增长幅度看,也高于1945年以来的任何一个五年期水平。美国全国不动产商协会资料显示,今年2季度,纽约、华盛顿特区和洛杉矶等城市的中等住宅价格比一年前上涨了18%至22%。

  按一般规律,房地产价格的涨落应与股市同步。但近两年来,在股市低落的情况下房价却持续上涨,这一方面是因为利率降至40年来的最低点,另一个重要原因是投资者观念的变化。以往,人们买房是为了居家过日子。但现在,很多人把房地产看作是个人投资组合中的重要部分。在股票价格缩水1/3、养老基金或是政府福利制度都靠不住的情况下,房地产是唯一可供选择的投资途径,可以为退休后的生活提供安全的收入来源。

  经济界人士认为,现在需要认真考虑的是房地产价格能否保持这种持续上涨的局面。持赞同意见者认为,随着生活水平的提高,人们对住房的需求急剧增加,而住房供应则受自然条件和有关法规的限制,不能满足需求。但也有经济界人士指出,上个世纪80代的日本和90年代的德国,都盛行这种看法,可实际上,德、日两国的房地产价格都出现大幅度回落。房地产价格同股票一样,其增长速度都不可能长期背离人们收入的增长幅度。因此,房地产价格与居民收入的比率是判断未来房地产价值的最佳指标。在英国、美国和其它发达国家,这一比率已经达到或者接近最高记录。虽然这并不意味着房地产价格将会大幅度回落,但却清楚地表明今后房地产价格绝不会像过去一样飚升。

  有人计算过,按目前的股票投资红利、抵押贷款利率、房屋维修开支、租金等综合因素考虑,5年中投资股票的最佳收益率可达每年平均15%,而投资房地产的收益率将接近25%。投资界人士指出,人们不能期待股票、房地产或是其它投资项目的实际投资回报率达到两位数以上的水平。即使以前有过这种情况,也只能属特殊现象。今后,最正常的投资回报率应该是5%左右。因此明智的投资者必须看紧自己的钱袋,这比依靠泡沫化的房地产市场要稳妥得多。

2002年9月5日09:42

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