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调查:杭州3万6千亩土地是怎么被“圈”的?
2003年4月17日20:08   [ 方益波 孙玉波 ] 来源:[ 新华网 ]

  新华网杭州4月17日电 从1999年到2002年的4年中,杭州市余杭区出现了一场大规模的"圈地"运动。当地政府把和杭州市区接壤的3万6千亩土地陆续低价出让给开发商。这批土地中有相当部分至今"圈"而未开,成为企业"储备"。

  杭州市区土地稀缺,房价猛涨已经成为全国瞩目的现象,然而一头是火爆闹猛纷纷喊"没地";一头"早已卖给市场"的土地却沉睡山林,冷看隔岸风云。这究竟是怎么回事?这3万6千亩地是怎么被"圈"的?

  超过老市区10年商品房供地量

  记者坐车从杭州城西继续西行,就到了余杭区闲林镇,沿途都是广阔的丘陵山地,散布着工厂和农田。短短的15公里路上,记者就看到了五处巨大的楼盘广告牌树立在山坡上,而且这些楼盘主要是别墅和排屋。据了解,这只是"圈地"运动中很小的一块。这些被"圈"的土地大部分至今仍沉睡在山林中,没有人知道什么时候才能被开发。

  在这批土地中,项目普遍占地面积很大。位于余杭良渚镇的"良渚文化村"占地6000亩,位于星桥镇的另一项目"天都城"占地也有6000亩。在杭州都属"巨无霸"。"良渚文化村"至今毫无动静。"天都城"虽已动工兴建,但其前景正受到来自媒体等各方面的怀疑。此外,还有很多土地连项目的名字人们都还不清楚。

  余杭是在2001年2月改变行政区划,由杭州市下属的县级市撤市建区划入杭州市区的。据调查,1 9 9 9年到20 0 1年,杭州老市区共推出商品房用地7 8 5 9亩。而仅余杭区,从1 9 9 9年到2 0 0 2年底,签订出让合同转用、征用的商品房用地就达3 l 4 0 5亩。四年分别为6 9 4亩、9 7 7 4亩、 1 6 8 8 8亩和4 0 4 9亩。加上草签的,总计达到3万6千多亩。据统计,这个数字已经超过杭州老市区最近十年的商品房供地量。

  "兵不血刃"的圈地

  1997年,杭州市在全国最早建立了土地储备制度。1999年起,全市所有土地由市土管局统一垄断调控。市有关部门所能调控的只有5 5 9. 1 2平方公里,且这些土地的利用率已经相对较高,老市区供地严重不足。为稳定市场,杭州市政府长期以来坚持"非饱和型"稳步适量供地的政策,成效非常明显。

  特别是为防止"黑箱操作"、国有资产流失等问题,杭州市在1999年就实行了严格的土地招标拍卖制度,禁止一切协议出让行为,堵住了土地出让中的漏洞,颇受各界好评。

  根据有关文件规定,余杭在撤市建区后三年内,仍然享有地市一级部分经济管理权限,土地管理、房屋拆迁等均独立行使权力,不受杭州市土地储备制度的制约,有着实行协议出让的政策空白点。与此同时随着行政区划变更,与杭州老城区又已接轨,余杭客观上和老城区形成同一市场。依托着杭州的火爆楼市,却享有老市区没有的政策优势,无须进入招投标拍卖市场"血战"的余杭土地,潜力无限,备受关注。

  据了解,余杭这3万6千亩土地基本上包括了该区所有紧邻杭州老市区的土地,属于最能接轨杭州市购买力、最具市场潜力的土地。记者从有关部门获悉,这批土地绝大部分是协议出让,价格大都在每亩7--12万元之间。而杭州老城区最贵的一块房地产用地在前年拍卖时就已经达到了1800万一亩。

  事事非非说影响

  据有关专家分析,余杭"圈地运动"对杭州的房地产市场的影响有以下几个方面:

  --局部决定全局,对房地产市场统一规划造成影响。

  第一方面,由于这批土地没有进入市场拍卖,地价是否充分体现了土地所具有的市场价值、国有资产有无流失无从得知。据了解,早在余杭全市划归杭州城区之前,余杭的蒋村乡于1996年5月划入杭州城区,当时的余杭市也是在蒋村划归杭州城区之时将蒋村的不少土地卖给开放商。杭州市政府后来进行清理整顿,补回地价款达3亿多元。

  第二方面,打乱了全市统一的城建规划,带来很多后遗症。当年蒋村大批的楼盘开工建设后,杭州市政府不得不跟在开发商后面"擦屁股",重新规划,投入了8亿多元搞基础设施建设。目前蒋村已成为杭州最成熟的住宅小区集中地,但还是有部分基础建设没有跟上,依然留下了无序开发的痕迹。

  第三方面,地价款归了区里,而土地进入了杭州市房地产市场,造成在城市规划并不到位、基础设施也尚未配套的情况下冒出一些大型房地产项目。由于政府的配套设施没有跟上,开发商还可以以"政府没有履行合同"为名,"合法"地闲置土地而不被收回,客观上出现圈地等待地价上涨的现象。

  第四方面,造成社会资源极大浪费。企业从银行获得的大量资金闲置没有运转,增加金融危机产生的可能性。

  --在利益驱动下没有进入市场的协议出让给土地腐败留下了空间。

  在余杭划入杭州市区的蒋村乡土地协议出让工作中,有多名干部因为涉嫌经济犯罪而受到党纪国法的惩处。其中包括余杭两任土管局长和一任城建局长等。

  同一市场,多头供地,造成了市场分割,政府对房地产市场的调控能力大大削弱,土地集中统一管理制度无从实现。

  在市区土地资源稀缺的情况下,同处两个市场的余杭土地本来可以为缓解需求紧张起到重要的作用,但是目前的局面显示,对于"渴求"的杭州楼市来说,余杭的这批土地虽然散发着诱惑的气息,却不知道什么时候才能"来真的"。静静的等待,等来的会是"身价攀升",还是不可预测的危机?

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