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出品｜搜狐财经
作者｜吴亚
魔幻的一幕再次上演了，即使是那些已被列入“示范房企”行列的优质民营开发商，也难逃来自市场的“看空”。
9月28日，恒指低开低走，收跌3.41%报17250.88点，创近11年新低。当日，港股盘面近乎全绿，大型科技股和内房股集体下跌。
其中，旭辉控股集团收跌32.28%，思摩尔国际跌8.73%，快手跌5.08%，阿里巴巴跌4.11%，美团跌3.1%，腾讯控股也跌了2.42%。
对于地产圈来说，这一天最令人关注的莫过于旭辉控股。作为旭辉控股旗下物业上市平台的旭辉永升服务，当日也收跌23.33%，盘中股价曾下探至2.91港元，系年内最低值。
结合往期股价数据计算，仅9月28日一日，旭辉控股的总市值就蒸发了约38.72亿港元，旭辉永生服务则单日蒸发约15.95亿港元，即“旭辉系”的两个上市平台单日累计蒸发总市值高达54.68亿港元。
面对股价的异动，当日晚间19时34分，旭辉永升服务率先发布自愿公告，称公司并不知悉当日股价波动及异常表现的相关原因，公司的业务及营运均一切如常。
22时37分，旭辉控股也发布自愿公告，就当日市场上针对公司的两则传闻予以澄清。谈及“涉及天津项目的信托产品”，其称正与相关机构积极沟通，寻求合理解决方案。
谈及市场上流传的涉及公司“内部信”中的相关内容，尤其是“内部信”提到的公司账面上超300亿元现金及相关用途，其表示，“这并无暗示公司无力偿还到期债务。”
旭辉控股还在公告中称，“公司在今日已按时支付将于2024年到期的、票面利率为6.55%境外优先票据的利息。”
涉及天津项目信托产品：正与金融机构积极沟通
市场观点普遍认为，旭辉永升服务当日股价的大跌，是被地产母公司即旭辉控股带“崩”的。
就公开信息来看，旭辉永升服务近来并无异常。在最近的8月底，该公司还交出了一份还算不错的中期成绩单。
最新一期财报显示，今年上半年旭辉永升服务实现总营收31.62亿元，同比增长53.64%；归母净利润3.77亿元，同比增长33.63%；整体毛利率25.7%，仍维持在行业靠前水平。
同期，旭辉永升服务的外拓能力仍旧强劲，报告期内，通过招投标新增近2081.4万平方米的合约面积。截止6月末，公司的合约建筑面积已达2.91亿平方米、在管建筑面积达2.08亿平方米，分别同比增长33%、60%，其中来自独立第三方的在管面积已进一步提升至82.8%（点击查看往期报道：旭辉永升服务半年营收31亿创新高）。
那么，旭辉控股发生了什么呢？呈现在台面上的，是一则关于旭辉信托产品的传闻，还有一封被曝光的“旭辉内部信”。
9月27日晚间，有市场消息称，“旭辉未能如期兑付天津项目涉及的一笔信托产品。”而该项目的开发公司为天津兴卓房地产开发有限公司。
企查查数据显示，天津兴卓成立于2020年8月17日，注册资本为14.92亿元，经营范围为：一般项目：房地产咨询；许可项目：房地产开发经营。
在工商登记的股东信息中，天津兴卓由天津兴际企业管理咨询有限公司持有99.9%的股份；而后者又由深圳安创投资管理有限公司持有约40%股份，天津和信房地产信息咨询有限公司持有约60%股份。
再具体拆分，深圳安创49%的股份由平安不动产有限公司持有，余下51%的股权由深圳平安创科投资管理有限公司持有。
天津和信则由北京旭辉管理有限公司持有约51%股份，大业信托有限责任公司持股45%，深圳安创持有余下4%股权。
在股权穿透后，天津兴卓的实际控制人为旭昇有限公司，持股比例为30.27%；天津和信的实际控制人也是旭昇有限公司，持股比例为50.49%；而旭昇有限公司间接持有旭辉控股于境内的主要运营主体即旭辉集团股份有限公司100%的股权。
结合土地出让等相关资料来看，天津兴卓正是负责位于天津的旭辉滨海江来项目的开发公司。该项目所对应的地块为“津滨开(挂)2020-3号”，于2009年9月30日旭辉控股通过招拍挂市场摘得该地块，成交价为29.85亿元，楼面价为1.25万/平方米。
土地出让信息显示，该项目主要规划用途为住宅/商业，估计竣工时间为2024年，已预售面积为7.19万平方米。在安居客平台上，该项目于2021年4月已开盘，目前的售价为2.2万元/平方米，在售户型为87平方米-144平方米的两居室及三居室。
从股权穿透后的情况来看，天津旭辉滨海江来项目中所涉及到的信托股东或是平安和大业信托。信托公司可以通过信托贷款、项目股权投资、购买房地产证券等方式投资房地产，这在房地产行业并不稀奇。
市场消息称，“旭辉未能按期偿付天津项目所涉信托产品。”到了9月28日，港股内房股多数走势低迷，旭辉控股早间开盘报1.2港元，跌5.51%，之后股价曾短暂呈现回升态势，但在午间开盘后，股价却加速下挫，最终收跌32.28%。
期间，旭辉控股股价最低下探至0.84港元，和旭辉永升服务一样，创下今年年内的最低值。
根据旭辉控股9月28日晚间公告中的回应，市场上所指的这一股权类信托产品所募集的资金被用于公司位于天津的一个物业开发项目进行融资。不过，旭辉控股未公布这一项目的名称。
旭辉控股称，受当地房地产市场的影响，该项目的开发及销售受到影响，进而影响了该信托产品的现金分配，公司将积极与金融机构沟通，寻求合理解决方案。
房地产市场仍在缓慢恢复中，百强房企销售普遍疲软已是不可回避的现实。国家统计局数据显示，今年1—8月份，全国商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。
中指研究院数据则显示，今年前8月，百强房企销售额均值为477.6亿元仍同比下降46.2%，销售操盘金额同比降幅则高达47.4%。
旭辉控股在9月6日发布的最新一期销售数据显示，今年前8月，公司累计实现销售额943亿元，同比下降46.74%；销售面积约629.35万平方米，同比下降37.74%；销售均价为15900元/平方米，同比下降11.17%。
谈“内部信”：相关陈述并无暗示集团无力偿还到期债务
被曝光的“内部信”，也被认为是导致旭辉控股今日股价大跌的一层原因。
这封“内部信”中，林中直言行业面临严峻挑战，外部环境依然充满荆棘与挑战。林中
发出号召，希望公司在最艰难的日子里，上下同心，排除万难，集中资源推进“保民生、保交付、保质量”（点击查看往期相关报道：旭辉控股“内部信”流出：称“将努力到最后一刻” ）。
“2022年的前3个季度，旭辉成功交付了4.7万套房子，这来之不易的成果，离不开每一位伙伴的自律与勤勉、韧性与拼搏，由衷地感谢大家。”林中对旭辉员工表示感谢。
“内部信”中最为敏感，触发了市场警觉的内容或是：林中谈及，“在资金监管上，‘断供潮’让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿元现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。”
同样的文字，在不同的主体看来便有了不同的解读。“内部信”被曝光后，旭辉控股随即成为地产圈热议的对象。有乐观看待的人，就有悲观担忧的人，而如今的房地产市场，在经历2021年以来的多轮阵痛下，也早已风声鹤唳，草木皆兵了。
在9月28日的公告中，旭辉控股也回应了该“内部信”，“为免生疑，该内部信函之陈述并无暗示或表示本公司无力偿还到期债务或清偿公司的债务。”其还称，公司将采取一切可行措施继续加大力度提升现金流。
财报数据显示，旭辉控股在今年上半年市场波动的情况下仍完成了四次直接融资，这四笔交易给公司带来了46亿的直接融资的流入。
今年5月份，监管部门选定了部分房企列入发债示范企业名单，旭辉控股同碧桂园、龙湖集团、新城控股等少数民企位列其中。此后，政策加码，示范民营房企发债由中债增提供信用风险缓释进一步升级至提供全额担保。
最近的9月22日，旭辉控股还曾公告称，全资附属公司于21日发行规模为12亿元人民币的2022年度第二期中期票据，利率为3.22%、期限3年。
若从财报数据来看，旭辉控股的财务状况仍保持稳健，截止最新的今年6月末，“三道红线”维持“绿档”；在手现金为312.45亿元，其中的受限制银行存款仅为1.046亿元，即剔除这部分后也仍有311.4亿元。
在中期业绩会上时，旭辉控股CFO杨欣就曾表示，“公司一年内到期债务以银行类融资为主，平均融资成本较去年末继续下滑至4.9%，下半年刚性到期债券已清零。”
wind数据、企业预精通数据等显示，旭辉控股将于明年1月和8月到期的境外债券也仅为两笔，分别是票面利率为5.5%、余额为3亿美元的优先票据，和票面利率为5.85%、余额为12亿元的离岸人民币债券。
“目前看，房地产市场行情并未出现根本性扭转，房企依旧承受较大压力。”多位房企内部人士在与搜狐财经的交流中提到，市场下行、销售疲软，从最根本上就限制着开发商“自我造血”能力的修复。
“市场对民营房企的悲观情绪还未完全消散。”一位不愿具名的投行人士则指出，对于房地产这种资金密集型的企业来说，虽然“示范性房企”在发债上会有一定的优势，但相比庞大的日常刚性经营支出来说，发债或也只能算是杯水车薪，“销售端的恢复整体还是缓慢的，融资端发力也很重要。”
此前，作为“示范房企”的龙湖集团，也曾因商票违约的不实消息导致过股价的大跌。
在9月28日的公告中，旭辉控股还称，公司已按时支付了将于2024年到期的6.55%境外优先票据的利息。返回搜狐，查看更多
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