青岛大学财富管理研究院院长易宪容
出品 | 搜狐智库
编辑 | 王珍
近日，央行和银保监会共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》），涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、租赁融资、个人房贷和征信等方面共16条措施。这是央行和银保监会在房企规模性出险1年多来，首次就房地产金融问题出台专门性文件，被称为“金融支持房地产16条”，在业内引起了强烈反响和广泛关注。
“金融16条”的出台将会对房地产市场产生哪些积极影响？对房企而言，“金融16条”最重要的意义是什么？是否会带来新一轮的房价上涨？青岛大学财富管理研究院院长易宪容对搜狐智库表示，金融16条”的这些要求，对当前房地产市场的影响非常直接，目前房地产企业后续的项目交付及资金压力将基本得到纾缓，这非常有利于当前房地产市场整体回暖。但是否能让目前疲弱的房地产市场信心迅速恢复，还在于居民消费性住房需求是否得到释放。
易宪容指出，“金融16条”的内容，对当前房地产市场的影响会非常直接，再加上民营企业债券融资支持工具同时发力，在房地产开发贷款、信贷贷款及债券融资等多种融资管道的助力下，房地产企业后续的项目交付及资金压力将得到纾缓，这有利于房地产市场整体回暖。比如，容许房地产开发商未来半年到期的贷款可以延期一年，以及延长银行的房地产贷款集中度管理要求的过渡期，这些措施都能够减少房地产开发商债务危机爆发的机会，降低宏观经济的风险。
不过，“金融16条”也要求，商业银行要以市场经济的商业原则和法治原则处理房地产开发商的贷款延期。也就是说，资质好的房地产开发商能够在“金融16条”的助力下走出当前所面临的融资困境，而那些资质差的房地产开发商还是会被优胜劣汰的市场法则所淘汰，未必每一家房地产开发商都能够起死回生。
易宪容介绍，“金融16条”是对今年以来出台的一些房地产融资政策具体化，以便更具有操作性，同时也对今年房地产信贷投放过程中对民营房地产企业所采取的歧视性做法纠偏。
因为，2021年恒大爆发债务危机以来，商业银行不仅减少了对民企房地产开发商的融资支持力度，也减少了对以房地产为主业的民营房地产开发商的融资支持等。而中国房地产业是以民营房地产开发商占主体的行业，商业银行对民营房地产开发商融资的这种歧视性，同样也是今年的房地产市场陷入困境的一个重要方面。所以，“金融16条”的政策纠偏对当前房地产市场复苏具有非常重要的意义。
可见，“金融16条”实质面临当前中国房地产市场的困境，如何重启房地产市场的融资渠道，保房地产市场主体能够存活下来，为当前中国房地产市场最大的政治性“保交楼事件”创造条件。这既可以保障住房购买的基本权益不受到侵害，也可避免中国房地产市场爆发系统性风险，实现房地产市场的软着陆，及重启房地产市场信心。如果作为中国房地产市场标志性“保交楼”项目不能够完成，那么要重建中国房地产市场信心无从谈起。这是当前中国房地产市场的常识及最基本的要求。
那么，“金融16条”能够让疲弱的中国房地产市场走出当前的困境吗？易宪容认为，这可能并非易事。因为，最重要的问题在于当前房地产开发商巨大的债务危机是否能够化解。根据彭博的测算，到 2023 年底，中国房地产业至少有 2920亿美元的境内和境外借款到期，包括2022年的 537亿美元以及2023年第一季到期的 723亿美元。也就是说，早几年金融过度扩张的房地产开发商除非重启住房销售渠道，其他方式要化解房地产开发商债务危机是容易的。根据测算，中国房地产企业2021年的资金来源有52.9%是靠住房销售获得，银行贷款仅占11.6%。所以，“金融16条”在短期内是有效，但长期而言，其政策效应是不确定的。
易宪容指出，因为当前中国房地产市场的已经进入了周期性调整期，房地产市场的预期发生根本逆转，房地产市场的性质由以往投资为主导的市场转变为以消费为主导的市场。面对这样一个市场，在“只住不炒”的市场原则下，只是放开居民购买住房的限制性条件，只是降低居民进入住房市场的成本及准入门槛，要让房地产市场的消费性需求释放出来是不可能的。这就是为何今年以来出台许多房地产救市政策，但是中国房地产市场的开发投资、住房销售及土地市场交易却还在负增长，当前房地产市场居民的消费性需求根本没有多少释放。
易宪容表示，所以，房地产市场性质转变最为根本的就在于房地产市场的价格理性回归，就得让以住房投资者对价的房价逐渐地向住房消费者有支付能力的房价调整。也就是说，房地产开发商就得通过房价下行让市场出清，只能是通过整个房地产市场的价格不断向下调整，才能够让居民消费性住房需求释放出来，房地产市场的信心才能恢复与重建。但这将是一个缓慢的过程，目前中国房地产市场调整仅仅是开始。返回搜狐，查看更多
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