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出品 | 搜狐财经
作者 | 吴亚
2023年楼市调控进入新一轮宽松周期，“因城施策”进一步打开，重点城市购房政策继续放宽。
据2月6日武汉市人民政府印发的《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展政策措施》，为促进房地产市场平稳健康发展，支持居民家庭合理住房消费，武汉将结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围。
具体来看，武汉住房限购区域将增加一套购房资格，且在非限购区域的住房不计入购房认定套数，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。
这意味着的，未来武汉户籍家庭在限购区可购买的住宅将增加到3套；非武汉户籍家庭在限购内区域首次购房住房可以“先上车，后补票”，购房门槛进一步放宽。
业内人士普遍认为，本次新政的亮点在于非本市户籍家庭、新市民可以购买两套房了，是拉动改善性需求的举措，将改善置业者的预期并提升市场的活跃度。同时，新政减轻房企压力、调整供地政策，也体现了武汉从供需两端协同发力推动房地产行业发展的政策导向。
限购政策放宽的背后，与武汉整体低迷的楼市密不可分。武汉作为一个人口超过1394万、GDP达到1.89万亿的新一线城市，2022年的新建商品住房仅成交11.63万套、同比下滑42%，创下近八年来的新低。
“动态调整住房限购范围”：武汉二环外将不再限购
武汉2月6日印发的《措施》中，提出三大方面的政策：强化供给侧保障；加快扩大有效需求；支持困难行业发展。
在该《措施》的第三大方面、第九条中明确提到“促进房地产市场平稳健康发展”，即在该《措施》中房地产行业被列为“困难行业”；与之并列的还有交通物流业，旅游、体育业，会展业着三大行业。
针对房地产行业措施提出了两大方面的政策，针对需求端，武汉将动态调整住房限购范围；针对供给端，武汉将减轻企业资金压力，并优化供地政策。
先就“动态调整住房限购范围”来看，在本次新政之前，从严格意义上来讲，武汉的限购区域为——江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、东湖高新区.
武汉的不限购区域为——经开区、蔡甸区、汉南区、江夏区、东西湖区、黄陂区、新洲区。根据2月6日的新政，此后武汉二环外将不限购，二环内则继续实施限购政策。
限购政策优化后，将得益于两类人，一类是用于武汉户籍的家庭。在新政发布之前，武汉户籍家庭在限购区可购买2套住宅，接下来可新增一个购房资格，即该类家庭的可购房套数奖增加到3套。
另一类人便是非武汉户籍家庭或新市民，此前，这类人群要在限购区域内首次购买住房，需提供购房资格申请前3年内累计缴纳6个月社保或者个人所得税证明。
2月6日的新政提出，对该类家庭实行购房资格“承诺办、容缺办”，这意味着社保或个税不满6个月的外地户籍家庭或新市场，未来可“先上车，后补票”，不需要再核查社保等购房资格。
换言之，在新政发布后，武汉在二环外的非限购区域，将不再区分本市户籍与外地户籍。其中，本市户籍家庭在限购区已有两套的，可以购买第三套；包括非本市户籍，在限购区已有一套的，也可以购买第二套。
购房者要如何确定自己是否具备购房资格呢？可以通过“武汉住保房管办事服务”小程序等官方平台进行查询，按照系统提示的相关操作提交相关信息，即俗称的申请“房票”。需要注意的是，房票有效期为60天，逾期失效，过期需重新申请。
新政利好非武汉户籍家庭及新市民，支持刚需及改善性需求
对于购房者来说，在购房资格放宽后，其最为关心的购房问题还包括首付比例、房贷利率。搜狐财经对武汉房产中介圈的多位置业顾问进行采访，得到的相关反馈是：新政后，武汉二环外继续不限购，首套房首付最低至二成，二套房首付最低可至三成。
武汉二环内限购区首套房首付最低三成，二套房最低4成。需要注意的是，武汉现行的购房政策为首套、二套均“认房又认贷”。
因此，即使新政放宽了限购条件、购房者可新增购房资格，但无论是限购的二环内、不限购的二环外，要购买第三套房的购房者能否进行贷款都需要按实际情况来进行评估。
“笼统地说，认房认贷算是监管对新房价格的一种调控措施。可以理解为以前有过房贷或买过房，再次买房就算二套。那么购房者在购买第三套房的时候是否需要全款来购买，需要根据实际情况来分析。”一位就职于某房产代理平台的武汉房产中介人向搜狐财经指出，一般来说会有三种情况。
就武汉情况而言，如果购房者此前已购买的两套房都是全款购买的，或者是申请贷款购买的、但贷款已经结清，那么此时购买第三套房可以申请按揭贷款购买。
如果购房者此前的两套房产中只要有一套是按揭贷款购买的、并且贷款还未还清，那么此时购买第三套房就属于第二套房按揭，也可以使用按揭贷款的方式来申请，但首付的比例和房贷利息会有所提升，目前普遍最低为四成；若此前的两套房都是按揭贷款购买的，则此时购买第三套房需全款购买。
“公积金贷款第三套普遍是不行的，因为商业银行与公积金管理部门都普遍不太接受居民办理第三套住宅的按揭贷款，并且公积金原则上只能提取一次，还需要申请人的缴纳地点系本市。”另一位武汉置业圈的中介人士则提醒道，对于申请人而言，其可用其他类目将公积金提取出划拨入个人的储蓄卡，但要使用公积金直接进行第三套房的按揭贷款难度或较大。
换言之，对于在本次新政后将新增一个购房资格的武汉户籍家庭，及将获得购房资格的非武汉户籍家庭或新市民来说，其若要申请按揭贷款，仍普遍只能选择商业贷款。
根据贝壳网的公开数据，目前武汉房贷商贷利率首套已按照3.9%来执行，二套商贷利率则为4.9%。但不管武汉二环内还是二环外，如果购房人名下有房但无贷，均可按首套利率3.9%来执行。
据多位中介人士较少，五年期首套3.9%、五年期二套4.9%的水平在中信银行、交通银行、中国银行、光大银行、中国民生银行、湖北银行等多行都可办下来。
当前，全国多地已掀起“降贷潮”、纷纷下调首套房贷款利率下限，武汉会不会跟进？暂时还不确定。可以明确的是，本次新政为非武汉户籍家庭及新市场放宽了购房要求，将有利于这类刚需性人群购房需求的释放。
政策加码，后市值得期待
简单来说，就“动态调整住房限购范围”部分，武汉本次新政的整体思路为:“本地人限购两套、外地人限购一套”转为“本地人限购三套、外地人限购两套”。
如前所述，《措施》并非针对房地产行业的行业性文件，而是聚焦于武汉经济发展全局的促发展“16条”政策。
除了对需求端的支持之外，《措施》在谈及房地产行业时还提出了要从供给端即开发商的维度，去促进房地产行业的发展。
《措施》提出，减轻企业资金压力，在重点监管资金中增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点。
《措施》明确，优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋。
此外，《措施》还指出，在保证城市功能和品质的前提下，新出让住宅项目原则上可不附带宗地范围以外的建设义务；宗地范围以内，因落实城市规划确需由竞得企业代建的市政及公共服务设施等，除政策明确规定须无偿移交的以外，其他建成后原则上按照成本价进行有偿回购。
对于开发商而言，这三套细分政策从监管资金、预售环节、土地投资方面进行了优化，事关开发商的多个经营环节意义重大。
事实上，调整预售条件以及预售资金监管比例等，已成为不少城市近一年来从供给端助力房地产市场恢复的重要工具。以GDP规模和武汉差不多的杭州为例，该地在2022年12月就曾发布文件称，拟出新规提高商品房预售条件。
打出这一套组合圈的背后，与武汉当前的楼市情况密不可分。搜狐财经从熟悉武汉楼市的多位房企内部人士了解到，武汉楼市至少有这么两个显著的特点。其一，消费人群还是以刚需和改善性住房为主。
“武汉作为中部特大城市，外来人口净流入规模较大，存在大规模的非本地户籍家庭和新市民、新青年。从我们去年的观察来看，购房者正逐步过渡到主城区中心地段，以实现居住的整体升级，西湖、汉阳、硚口区、洪山区、东湖高新区这五个板块整体的成交表现靠前。”一位就职于某央企房企于武汉分公司的内部人士认为，本次新政的发力点仍在刚需和改善性住房，“短期内购房投资不容乐观，‘房主不炒’仍是红线。 ”
同时，武汉市场的新房市场和二手房市场差异明显。首先明确的是，武汉市场整体仍以新房供应为主。机构数据显示，即使在2020年即受疫情影响最为严重的那一年，武汉新建商品房成交大都打到了20.12万套，位居全国新房成交量首位；仅当年12月，武汉的新房销量就达到了27996套，破了武汉自2017年以来的单月成交记录。
但近两年来，武汉的二手房市场增长趋势也较为明显。根据亿房探究中心统计的数据，在2022年12月武汉新房住宅整体成交套数超过15000套，达到全年最高。房企内部人士人士，导致二手房恢复优于新房市场的原因或为：二手房的政策显效时间比新房市场快；二手房对新房的替代效应明显；“交房”焦虑和信任危机下，购房者更购买“所见及所得”的二手房。
在前不久公布的2022年省会城市GDP榜单中，武汉已超过杭州，排进前三名（2022年武汉市GDP为18866.43亿元，杭州市为18753亿元）。
在今年年初发布的《政府工作报告中》，武汉已经定下的6.5%以上的GDP预期增速目标，若能实现，武汉将会进入GDP2万亿阵营。
在《政府工作报告中》，武汉还给出了城市更新三年行动方案。武汉将推进三阳设计之都等26个重点单元优化升级，打造汉阳知音东苑等5个老旧小区成片改造示范点，推动有条件的老旧住宅加装电梯，完成260个老旧小区改造等。
这便带来一个可能，在接下来大范围的老旧小区改造中，武汉是否会可能借鉴此前棚户拆迁安置工作中的“房票制度”？此外，于1月10日武汉已宣布就正式推行二手房带押过户新模式。未来，在用好“政策工具箱”方面，武汉又会有哪些举措？搜狐财经将持续关注。
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