4月上旬，华帝股份有限公司（下称“华帝股份”）数字化智能化产业园项目，在中山小榄镇永宁工业大道东侧的超160亩平整土地上正式动工，铲下第一锹土。
这第一锹土对华帝股份来说意义重大。机器轰鸣中，华帝股份董事长潘叶江和永宁社区党委书记伍锦华百感交集： 作为厨电产业龙头，增资扩产是华帝股份的生命线，将对企业未来数十年发展起到决定性的影响。
这是发生在珠三角制造业城市中山的企业转型升级故事。这样的故事，始于去年春天：2022年1月4日，中山决定向企业发展、项目落地的最大痛点“开刀”：在全市范围启动低效工业园改造升级。
2023年5月18日，这一轮新的“土地”改革，刚好满500天。
从解决企业发展空间难题到重塑产业逻辑，500个日夜，见证一座城市的舍与得。
去、留与入驻：
转型升级浪潮下“企业账”
【中山选择了一个更接地气、更具有实操性的策略： 有序腾挪、按需“工改”。】
“这是华帝发展历程中的重要时刻。”
潘叶江在项目动工现场表示，华帝股份数字化智能化产业园项目建设将对标世界级的“灯塔工厂”，不仅带动华帝实现规模和质量的跨越，同时发挥厨电产业链‘链主’影响力，为大湾区发展贡献力量。
与华帝项目动工相隔一周，4月15日，广东明阳电气股份有限公司（下称“明阳电气”）增资扩产项目在中山翠亨新区横门工业区举行，在翠亨新区首批推出“工改”连片用地之上，明阳集团将推进千亩清洁能源与智能高端装备产业园，建设华南地区最大、中国三大高端电气装备产业园之一。
这是颇具意味的一刻：一个发生在传统工业重镇小榄，一个发生在新城市客厅翠亨新区。发生在这两个镇街的增资扩产和项目落地故事，代表了传统优势产业和战略性新兴产业发展的两个方向。
传统产业和战略性新兴产业“双轮驱动”思路，是大部分城市在转型升级过程中选择的策略。对于中山而言，其最难破解也是最迫切需要破解的问题，是土地空间问题。
也正是在这一背景下，中山启动了全市范围的低效工业园改造升级。也正是在对产业发展的极度渴求中，小榄镇与翠亨新区成为2022年中山“工改”拆除整理面积最大的两个镇街。
从中山的打法来看，尽管在深中通道建成通车、联动珠江口东西两岸融合发展的任务艰巨，解决问题的迫切性比任何时刻都要强烈，但基于近年来受疫情和全球经济环境影响，中山选择了一个更接地气、更具有实操性的策略： 有序腾挪、按需“工改”。
根据公开报道，中山“工改”全面启动之后，便明确“要妥善腾挪安置好园区优质企业”的基调，鼓励企业在腾挪过程中实施数字化智能化转型。
这是对城市产业战略定位的一次引导和选择。在全面启动低效工业园改造之前，小榄永宁社区的座谈会已经预判了下一步的趋势，并且作了充足打算：“‘工改’的上半场，租赁厂房将呈现‘供不应求’的局面，如果我们能用最短时间完成2至3个100亩以上连片工业园区的改造，就能抢得主动性，满足“工改”腾挪安置企业的租赁需求。”
小榄永宁是广东首批“亿元村”的代表，也是中山村镇工业区的缩影。1980年以后，永宁大规模办厂，到1993年工农业超10亿元，1997年产值达到20亿元。由于发展较早，永宁社区集体经济高度发达，企业发展空间问题也相对突出。永宁社区党委委员胡培森介绍，社区的“工改”项目建成后，将作为腾挪园区主要引入优质的印刷包装企业，引导产业集聚，推动印刷业绿色化、数字化、智能化、融合发展，预计年租金收入将达3600多万元。
永宁社区规划早、动工早、建成早的华中路“工改”项目示范区，成了不少企业搬迁腾挪的优质选项，为永宁工业大道工改项目的企业腾挪搬迁工作起到了关键作用。
南方+记者了解到，2022年，中山腾挪园规划建设总面积超2300亩，建成超110个腾挪安置载体，安置优质企业超400家，发放腾挪安置补贴超1300万元。由于“动得早”，也“招得好”，华中路“工改”项目已经建成并招引企业入驻的项目每年将为社区带来1600多万元的租金收益，是原来的5倍。2022年，永宁社区集体物业收入达到3.23亿元，同比增长1.5%。
2023年4月底，永宁工业大道“工改”项目B地块正审议计划引入相关意向企业主体，打造五金行业龙头企业。在通过“工改”引进了近十年来首宗超10亿投资制造业项目之后，小榄镇计划在今年整理可供出让的工业用地超500亩。
借由“工改”，一个个传统工业重镇正重获新生。
升、降与博弈
园区改造后谁在获益？
【小榄永宁社区低效工业园 改造后，容积率约3.0的7层高标准厂房的平均租金反而低至约15.5元/平方米/月。】
在低效工业园改造升级这波浪潮中，成本与收益成为村集体、企业等产权人最关心的问题之一：园区“翻新”后，场地租金跟着涨了吗？
这笔账，中山市庆乙金属制品有限公司总经理庞秋怡算得很清楚：
在参与“工改”搬迁腾挪前，其企业租用的锌铁棚厂房的租金约为14至15元/平方米/月。搬迁至全新的腾挪园区后，企业在迎来产能提升的同时，租金也降低至13元/平方米/月，庞秋怡感慨：“这非常划得来。”
另一个值得关注的情况是，从企业反馈的情况来看，让租金成本增加的工业“二房东”现象，得到了遏制。
据媒体报道，自2018年下半年以来，当地厂房租期届满的部分企业被房东涨租四成以上，犹豫之际厂房就被“二房东”抢走；一些空置厂房乃至在建厂房多被“二房东”抢租，随后高价转租给工厂。
其中，沿105国道的中山北部镇街一带，“家电产业黄金走廊”云集了数百个品种的配件厂商，产业链条完整，但绝大多数企业没有自己的厂房，不得不承受厂租大涨带来的沉重负担。为降低企业生产经营负担，进一步优化营商环境，中山市市场监管局曾组织专项行动，开展规范“二房东”转供电、供水收费工作，严厉查处不执行政府定价的违法行为。
“我们一直都严格遏制‘二房东’。”小榄镇永宁社区“工改”项目工作人员黄杰华告诉南方+记者，项目不仅按照产值、税收等基本要求遴选企业，还在签约协议中明确规定了企业不允许转租厂房。在租金方面，黄杰华透露，该项目在改造前，遍布锌铁棚厂房的地块的容积率仅约0.7，租金约17元/平方米/月； 改造后，容积率约3.0的7层高标准厂房的平均租金反而低至约15.5元/平方米/月。另一方面，由于建筑面积翻了4倍，村集体的租金收入也预计增加至3600多万元。
在中山“工改”体系的设计中，不仅有针对低效工业用地的升级计划，也拿出了对历史遗留问题的解决方案。
因历史原因造成的用地手续不全问题，也长期困扰着一些长期扎根中山的本土企业——用地无法报建、转让、抵押、融资，企业发展受到限制，莎丽科技股份有限公司就曾遇到过类似情况。近期，借助“工改”新政，困扰了该企业20年的问题得到了解决：在确认新建建筑面积达到地块可建建筑面积50%以上之后，这个“工改工”局部改造项目帮助企业顺利拿到了不动产权证书。
“围绕片区家电产业发展定位，大岑项目主要计划招引家电企业。”对于中山市黄圃镇工改办综合协调组组长吴一民来说，除了升级厂房和解决历史问题，当地有一笔更大的账本。
中山市十大主题产业园之一——中山智能家电产业园（大岑片区），坐落在中山北部的黄圃镇。对于长久以来连片土地稀缺的中山来说，毗邻家电强镇南头和东凤的大岑，成了中山打造智能家电产业集群的突破口之一。
这样的连片规划思路，与中山市提出的新时代“十大舰队”正吻合。
过去，土地碎片化致使中山产业生态分布零散、产业缺乏巨头企业，过载的空间难以再容纳新的业态。在制造业当家“大产业、大平台、大项目、大企业、大环境”的要求下，大空间成为中山“新十大舰队”不可或缺的产业基底。
算到最后，中山“工改”账本，最终指向的是城市能级提升的账本。在大湾区竞合趋势不断强化背景下，如何承接大桥时代的“东岸流量”，这座城市必须提前布局。
拆除、建设和服务
增加了空间，也提速了服务
【在中山城市能级提升规划中，产业空间和审批效率的增容与提速，被放到了“提升营商环境”的重要位置。一个是“硬件”的扩容，一个是“软件”的升级，这个组合拳构成了中山承接珠江东岸城市资源的重要手段。】
中山比任何时刻都渴求产城空间重塑，很大一部分原因在大湾区建设的推进、深中通道的即将建成、广东省珠江口东西两岸融合互动发展改革创新实验区建设的使命——
新的机遇，也意味着新的挑战。
因此，在中山城市能级提升规划中，产业空间和审批效率的增容与提速，被放到了“提升营商环境”的重要位置。一个是“硬件”的扩容，一个是“软件”的升级，这个组合拳构成了中山承接珠江东岸城市资源的重要手段。
首先要解决的，就是承载力的问题。
南方+记者从中山统计部门获悉，截至目前，中山已有超1.7万亩低效工业用地被拆除整理；期间，在“工改”整备出的土地上，已有近200家企业成功实现增资扩产，约140家企业被招引入驻新园区。“工改”既解决了一些历史遗留问题，也为未来发展腾出了新空间。
“工改工”不够，那就“商住改工”。今年3月，中山透露将对翠亨新区超3000亩、岐江新城超2000亩的居住用地，调整为工业、新型产业、商业、文化等综合产业用地。另一方面，“十大主题产业园”的整备也在加速推进，截至今年3月底，中山全市已整备连片用地近2.8万亩，其中立即可供工业用地6983亩。
其次要提升的，是营商环境的水平。
借助“工改”，中山近两年推进了一系列为项目落地提速的改革举措。比如南朗工业园连片改造项目用地需调整视线通廊的规划问题，由于涉及国土空间规划、城市设计、单元规划三个层面的规划调整，分属于三个不同科室。按照常规工作流程，三个不同的职能科室之间会相互“打架”，导致项目“卡壳”。为此，中山市工改指挥部联席会议进行了集体决策，明确单元规划成果批复后，中山翠亨新区城市设计、中山市国土空间总体规划应同步按单元规划批准成果落实相关调整内容。按照这个思路，翠亨新区顺利对接业务科室，目前该项目已顺利通过单元规划的公示和专家评审等环节。
这种靠前集体决策的工作思路，对项目疑难杂症“一事一议”，以集体决策为项目开具“路条”，对可行项目“一锤定音”、拍板背书，高效解决了审批事项之间互为前置条件掣肘项目推进的问题。
流程创新的“连锁反应”，撬动了事权下放改革，将效率迅速传导到了行政审批改革的各个环节。过去一年多，中山市推动了“工改”审批环节包括规划调整、改造方案审查审批、土地供应等在内的8类17个分项的流程再造。
通过单元规划、规划条件论证等多种途径解决控规调整需求，审批时间压缩3-6个月；部分“工改工”宗地项目改造方案审查审批权限下放至镇街，至少节省15-30个自然日；协议供地取消市自然资源局局务会、市土委会、公示等环节，删减协议出让预告及签订出让意向书等流程，节省38个自然日。
中山土地产权情况复杂，私人化、碎片化情况突出。这也决定了中山“工改”工作，以“群众路线”和市场化逻辑为主基调。
从参与“工改”的产权人反馈来看，“贴身服务”是经常被提及的一个词。
在翠亨新区南朗工业区内，产权人方先生有一套自建厂房，此前有20多名租户。多年来，方先生一直为未能收回水电、租金费用与租户产生纠纷。了解到“工改”政策后，方先生将自建厂房纳入连片改造升级范围，租户也在“工改”专班的协助下获得搬迁补偿，并在翠亨新区找到了新厂址，实现多赢。
为加快推动项目落地，翠亨新区“工改”专班多次上门协调，与租户沟通，通过提建议、作见证，提出折中方案供双方协商，并协助租户企业寻找腾挪厂房，帮助业主与租户之间重建起信任的桥梁。针对租户企业在搬迁过程中的损失，“工改”专班还专门组织“一对一”评估，与租户企业多次对评估结果进行核对，得出合理的搬迁补偿款，帮助搬迁企业在新址快速重新投入生产经营。
经过3个月的协调，20多个租户按期完成搬迁，其中90%的企业均在翠亨新区范围内找到了腾挪厂房。
规范、环保和安全
产业园生态“绿色化”“年轻化”
【在解决空间问题过程中，解决生态和环保难题。】
产业园生态也在发生变化。
“那时我们参观泰丰公司在阜沙镇的旧园区，觉得园区在空间利用率、安全因素、能耗、设备实施升级方面都需要改变。”广东大唐盛视科技产业有限公司执行总裁莫丽告诉南方+记者。泰丰公司曾是一家五金、锁品行业的劳动密集型企业，园区容积率不足0.6，单位能耗高，产出低，属于典型的低效工业用地，而且带来的环保隐患较大。
“古镇灯饰、小榄五金等泛家居产业遍布，产品加上应急功能，容易转换为应急产业，而且阜沙镇也汇聚了长青集团、皮阿诺公司、东菱威力、德立洁具等龙头企业，可以为应急产业发展提供全方位技术支持。”综合考虑应急产业市场的前景与中山应急产业的现状后，莫丽提出一个设想：把这片低效园区打造一个应急安全物资产品和应急救援装备设施生产制造集群基地。
在两家企业的合作之下，推动促成了大唐盛视·中山阜沙应急产业园（泰丰园）的建设。根据应急产业本身具有的特征，园区在一开始就计划整合安全应急产业相关的五大业态。开工建设近9个月，占地约50亩的园区即将建成一期厂房，并已有20多家应急产业相关企业签约入驻。园区升级后，小、散、污企业发展的问题，得到了有效解决。
“在产品设计上，我们主打‘专业’特色。”莫丽告诉南方+记者，为了满足应急产业中一些大型装备生产制造企业的生产需求，园区将厂房二层的层高，按首层的标准设计为7.5米，每平方承重荷载为1.5吨，并配备5吨货梯，这样的设置比市场上的普通厂房有了明显优化。在提升对高端人才的吸引力方面，这一产业园也进行了业态上的设计：打造“轻奢”办公生态，在建筑顶层配置“空中花园”，设计更加年轻化、时尚化。
值得关注的是，中山走在全省前列的共性工厂，也正借“工改”迈出产业绿色发展的关键一步。
“一走进去就闻到了明显的味道，说明厂区在气味收集和处理能力有待提升。”刚出任广东颐丰食品股份有限公司董事长的温振明第一次进入位于西区街道港隆中路的厂区，就意识到了园区改造升级的重要性。
这个意识，也促成其推动建设现代农业智慧产业园。
“产业园内除了有现代化办公大楼、停车场等必备要素，还有污水处理厂以及新增建设的一个容量为3000吨的冷库，可以为进驻的食品企业提供水电气、污水处理、冷链配送等全方位的优质配套服务。”温振明介绍。
平衡绿色低碳与经济效益，是共性产业园的最大特征。位于中山三角镇的金焱高端表面处理环保共性产业园预计将在6月封顶，其主打“5G+共性集中治污+完善配套”理念，主要服务于新能源汽车、机械装备制造、五金制品制造、家用电器制造等所有领域的紧固件、传动件、刹车件、装饰配件等零配件的表面处理。
而位于小榄镇的绿金湾高端环保共性产业园，目前已进入到租售招商环节，由于园区环保设施的集中建设，其不仅降低了企业成本，而且利于环保部门统一监管和服务。
改变、信心与未来
去年经营主体增速为近年最好水平
【在舍与得之间，中山的优质企业和项目得到发展空间保障，经营主体活力越来越强。截至2022年，中山登记注册的经营主体达到57.83万户，同比增长12.54%，增速居全省第4位。】
不可否认的是， 改革是一场革命，改的是体制、机制，动的是既得利益。无论是个人还是集体，在“长痛”与“短痛”之间的抉择，都不无艰难。
在短期利益与长期利益中作取舍，在既得利益与整体利益中作取舍，是改革的关键一步。对于一座制造业城市来说，如何引导、规划产业的转型与升级，也是一种选择。在这场选择过程中，产业版图也出现了变化。根据权威部门的调查，近年来，受成本上涨、土地资源、订单等多方面制约，中山部分企业为适应生产发展需要迁往外地。其中，用地紧张难以满足企业需求是其中一项重要因素。
因土地利用碎片化严重，中山有不少企业租赁厂房进行生产，用地长期得不到解决。据统计，近年来超10家企业因土地供应问题迁出中山。如东凤镇4家企业因没找到合适的厂房扩张生产而迁出中山，黄圃镇优贝壳机股份公司、坦洲镇柏威机械公司，也因为没有增资扩产用地也搬迁。
另外一个重要因素，是绿色发展背景下的小散污企业的淘汰过程。在小榄、黄圃、坦洲、板芙等镇街，近年来陆续有受到环保审批、安全生产等因素影响而迁出的企业。
但整体而言，产业布局、企业发展是一个动态过程。在舍与得之间，中山的优质企业和项目得到发展空间保障，经营主体活力越来越强。 根据中山市统计局数据，截至2022年，中山登记注册的经营主体达到57.83万户，同比增长12.54%，总量在全省居于第7位，增速居全省第4位。从结果来看，中山2022年经营主体增速也是近年来最好水平。
2019-2022年中山登记注册经营主体增长。南方+ 廖瀚 制图
2023年，经营主体继续保持比较良好发展态势。1-4月，全市注销各类市场主体1.61万户，同比下降0.81%。截至4月底，全市共登记注册各类经营主体60.23万户。其中1月同比增长11.97%、2月12.23%、3月12.05%、4月11.95%。
市场的信心在另一组数据也得到印证：2022年，中山工业投资增长20.4%；今年1-3月，这一增速达到43.1%，超过去年同期。
另外一组数据也值得关注：
2022年，中山规模以上先进制造业增加值占规模以上工业增加值比重达48.6%。在整体工业承压运行的背景下，高端电子信息制造业、生物医药及高性能医疗器械业、先进装备制造业、新材料制造业均实现了正增长，高技术制造业增加值占规模以上工业增加值比重达到了15.6%。
2023年一季度，中山工业生产加快恢复，规模以上工业增加值增长4.2%，先进制造业增长7.8%，占规上工业的比重达到了50.4%；高技术制造业增长8.8%，占比为16.3%。
2020-2022年中山规上工业企业数。南方+ 廖瀚 制图
在“连片整备”思路下，中山“十大主题产业园”建设也迎来新进展：2022年招引企业51家，计划总投资超190亿元；新动工重点工业项目138个，计划总投资333亿元；在建交通基础设施项目14个，里程约380公里，完成投资额204亿元。
改革开放40余年后，传统工业城市中山在回答“制造业当家”这一命题时，选定了高质量发展的答题思路：从破解土地瓶颈入手。
啃“最硬的骨头”，选“难而正确”的路。在这个过程中，勇于面对阵痛，坚定淘汰“小散乱污”低端落后产业，这是中山之“舍”；重塑新的发展逻辑，重构高质量产业版图，这是中山未来之“得”。
“‘工改’是改掉了企业生存空间，还是扩展了企业发展空间，这个问题我们也曾讨论过。”中山市东凤镇商会会长、中山市东凤富华电器有限公司董事长潘富华，是中山扎根本地多年、渴望企业再次腾飞的企业家代表之一。其所在的企业园区建成于20年前，容积率仅0.75，厂房老旧。注意到“工改”可以提升厂房面积和土地容积率后，潘富华决定加入“工改”。如今，新园区的容积率直接调整为不小于3.2，可建筑面积也从原有的2.8万多平方米直接增加至不小于13.7万平方米。 现在，他的答案很明确：“有‘工改’，企业才有更大未来。”
大涌发布编辑部
编辑 李泽凯、余志超
责编 戴炳辉
编审 郭艳艳
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