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一线楼市新政效果:广州二手房难售业主亏70万卖,上海“降温”、北深量涨价稳

图片来自网络

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

“我们同小区的一位业主,最近降价卖了自家房子,亏本70个w,足足亏掉了一辆BBA。” 张峰(化名)家住花都区,他发来一张截图说道,这件事已经成为了业主群里的热议话题。

二手房难卖,这件事在广州市场买卖双方以及中介中,已经几乎是公开的秘密。“晓港湾这边的房子,有好几套都在往下调价格。”一位海珠区中介告诉搜狐财经。

“最近很多房子在下调价格,但是价格波动不会太大,会在一个范围内。整体来看,加价的相对较少,降价的比加价的多。”上述中介讲道。

诸葛找房数据也显示,广州降价房源多于涨价房源,以9月12日数据来说,降价的房源达到1128套,而涨价房源仅117套。此外,平均的降价幅度也大于涨价幅度。

“一般来说,近期降价次数、幅度比较大的,还会有一定的议价空间。”

广州二手房难卖:同小区、同户型最便宜才有竞争力

自8月底,广州成为一线城市首个执行“认房不认贷”的城市后,再加之房贷首付和利率下调政策的叠加,广州楼市活跃度明显提升,新房层面认购与来访量明显增长。“来访量还是蛮大的,周末很多时间都忙不过来。”广州番禺某新盘置业顾问说道。

“我们有针对全市163个在售楼盘的监测,新政第一周来访客户增长了15%;认购增长了26%;第二周来访增长11%,认购增长了34%。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉搜狐财经。

从新政后两周数据来看,第二周来访环比增速可能有回落,而认购还在继续增长,这也反映了楼市的一个特征,新政组合拳之后,老客户(已经看房许久)加速出手,而新客户成交需要一定的周期,所以过去半个月认购环比增幅要大于来访量增幅,这也说明广州新政之后,新房交易有增长,但交易热情并没有想象中那么高、那么夸张。

广州“认房不认贷”以及二套房首付比例下调,更多利好的是置换群体和改善人群,这两类人的购房思维很理性,并不会因为政策而立马入市,尤其是广州楼市近两年处于下行调整周期,很多楼盘降价,所以两类购房人很理性。

此外,从近期回升力度来看,也没有特别高,与年初的“小阳春”是疫情积压需求释放不同,此次置换群体要“卖一买一”,卖与买的过程中均需时间。“所以成交量在短期内推的特别高,这个现象在广州不存在。”肖文晓分析道。

而这也进一步加剧了二手房的激烈竞争, 8月29日新政前,贝壳找房网广州二手房挂牌数为118099套;而新政后的9月12日,挂牌数增加至134539套,半月时间增加1.6万余套,日均增加1000余套,这也间接加剧了广州的二手房难卖现象。

比如海珠区凤凰新村站附近的一套64平房子,4月份挂牌价格为258万,当时市场较冷,下调至238万,而后全国楼市政策刺激,上调房子售价,但发现市场反馈不佳后,又降低了价格。

“确实没有那么好卖,但是如果价格在本小区同户型里面是最便宜的一套的话,还是卖的相对快一点的;要想有优势,价格一定要可以才行。”另一位中介透露道。

他负责的是番禺洛溪南浦附件的片区,据他所说,现在利率低,置换更有优势,不少业主想小换大。“但我们附近挂牌量没有增加,看不少新闻报道说是增加了。”

相比之下,广州的新房价格波动并不大,很少出现北京、上海等不少新房折扣收回或缩窄等现象。

肖文晓指出:“广州楼市成交确实在回升,但增幅并不算特别大,周认购量环比增长20%或30%多,看似还行达到了过去三个月中的高峰值,但对比来看,过去三个月广州成交量一直在往下走。所以并未如其他一线城市楼盘一样取消折扣,甚至一些热门楼盘还推出特价房加速去化。”

杭州二手房“以价换量”,新房摇号门槛降低

杭州二手房,也早遭遇到了与广州相似的情形,自9月5日官宣“认房不认贷”政策调整后,二手房挂牌量也在暴增。据手边买房统计,新政后的9月4日-12日,杭州主城新增挂牌量高达2673套,日均挂牌量297套。

而且成交量也在提升,9月首周的杭州二手房半月带看量为13.34万,到9月第二周就直接达到16.36万人次,增幅超过22%。但成交均价从32000元/㎡直接跌至约30000元/㎡,跌幅超过6%,跌价房源进一步增加,超过涨价房源。

“杭州二手房交易,目前处于‘以价换量’阶段,价格(降)到部分人心里预期了,这部分房源近期成交较快。新房层面,中心城区还是摇号,外围板块基于市场下行,开发商会花式推出各种促销。”杭州贝壳研究院院长上官剑告诉搜狐财经。

“杭州‘认房不认贷’有所优化,相对受益的客群很小,直接影响还需关注。不过带看量、下定量明显增加,主要还在于天气转凉叠加新政效应,一线城市的楼市表现抢眼,预期传导作用,愿意出来看房的客户变多了。” 上官剑补充道。

据搜狐财经了解,杭州主城区多个新楼盘,近期进一步降低了报名摇号门槛,以前需要提交大额的“银行存款冻结证明”,现在只需要提供支付宝、微信、股票、基金、银行理财等截图即可登记参与。

例如,浦沿板块的江映云邸和咏滨名邸率先降低了门槛,其他板块如运河新城、乔司、临平新城等也纷纷采取了“验资证明”模式,从“冻资”变“验资”,于购房者而言,报名门槛无疑降低了。

北上广深新政第二周“分化”,上海、广州“降温”

北京、上海的新房、二手房价格,自8月底相继“认房不认贷后”,则表现出了与广州、杭州不一样的情形,新政后首周多个新盘房价或宣布涨价,或收回折扣;有不少二手房议价空间也变窄。

但从第二周开售,北京情况又有所变化,有购房人士告诉搜狐财经:“第一周给我打电话收回折扣的销售,现在又给我打电话说有优惠了。” 二手房交易层面,也有类似的情况发生。

“本来已经谈好价格了,新政出来后房东突然毁约说不卖了,现在又委托中介打电话说,还是按原来价格,又想卖了。我直接回复中介,在上次谈好的价格上再降10万,没想到房东居然同意了。” 另一位购房者表示。

“这种情况有,但不多。主要是因为房龄老旧或者户型、位置不好,有业主想要趁新政提价,但最后反馈不理想,所以想法又有了变化。”一位中介人士分析道。

“上海的新盘,暂时没有看到折扣重新放出来的现象。” 上海中原地产市场分析师卢文曦告诉搜狐财经,上海新房、二手房均有折扣收窄或议价空间减小的动作,但总体来看,价格还是比较稳的,并没有出现大的反弹。

中指院数据显示,上周(9.11 -9.17),一线城市成交面积整体环比上涨8.88%,同比下降40.84%。分城市来看,北京、深圳、广州成交面积环比均上涨,其中深圳环比涨幅最大 (32.49%);广州和北京次之,环比分别上涨28.61%、19.83%,上海环比下降15.08%。

在“认房不认贷”以及购房首付下降、存量房贷利率下调等利好政策持续落地下,市场情绪好转迹象凸显,9月以来持续频繁的政策叠加,对于一线城市商品房市场热度有所带动。

从数据来看,政策落地后虽然一线二手房成交量稳步回升,但不同城市间二手房市场表现存在一定分化,从北京住建委和深圳房管局公布数据来看:

新政落地当周(8.28-9.3)和第二周(9.4-9.10),北京二手住宅成交套数分别为2692套和2780套,环比分别上升5.5%和3.3%,第三周(9.11-9.17)前5日成交继续放量,已突破3100套,环比第二周前5日增长24.6%。

深圳新政当周成交套数环比反而下跌13.8%,第二周才开始反弹;第三周前5日,成交量继续上行,环比+11.6%,表现不及北京。

新房层面,根据中指院数据,上海和广州当周(8.28-9.3)成交表现好于北京和深圳。其中,北京、深圳成交套数仅分别为722套和480套,较前值下降21.9%和14.7%,上海和广州则分别上涨27.7%和51.5%。

政策落地后第二周(9.4-9.10),北上广深成交套数分别为843、1507、845、502套,北京、深圳有所反弹,上海和广州则环比回落。

这也意味着,四大一线城市新房成交在新政落地后第二周“降温”。克而瑞数据也显示,新政后第二周四大一线城市成交情况,第二周(9.4-9.10)四城中仅北京、深圳成交面积环比上周有所上涨,上海和广州则出现明显下滑。

但从上周(9.9 -9.15)备案数据来看,北京商品房备案2013套,环比+22%;上海2842 套,环比+11%;广州1867套,环比+11%;深圳537套,环比+20%。二手房备案数据层面,北京3768 套,环比+23%;上海4233 套,环比+6%;深圳813 套,环比+16%。

国金证券认为,上周一线城市一二手房备案成交均有所改善,主要由于 8 月底 9 月初政策落地后前端数据已改善,目前正逐渐进入备案阶段。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,从9月上半月的数据看,政策正在发挥效率,一线城市新房交易比8月下半月提升60%,二手房回升近50%。尽管9月第二周市场交易有所降温,政策脉冲响应弱化,但比新政前还是有30%左右的涨幅。

“虽然上海新政后两周的数据并不亮眼,但主要是网签有滞后性,估计从这个礼拜开始,9月下半月网签会加快,不少楼盘认筹已结束,剩下的基本就是转化了。” 卢文曦也指出。

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