北京“老破小”业主新政后卖房:看房变多却不敢涨价,亏本50万找到“接盘侠”

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

“房子卖了以后,我却失眠了!”

“失眠不是因为价格的折损,而是我始终觉得房价会再度回升。”李博向搜狐财经说道。

今年7月挂牌后,房价一直下跌,他对卖房已经失去信心。但自9月26日高层提出促进房地产市场止跌回稳,到住建部等五部委打出一套“组合拳”,楼市交易活跃度明显提升。

但出手之后,他又陷入新的忧虑之中。

项丽丽在6月底挂牌,而且是一次性两套房,一套是89平的自主型商品房(共有产权房的前身),另一套为52平“老破小”,前者因挂牌价低于市场价,在8月份很快以527万元成交。

但“老破小”却一直未能出售,挂牌价无奈从428万一直降到345万,期间与多位买家经历多轮商谈。10月中下旬,她曾错失一次更高价的卖房机会,与老公连续吵架三个晚上。

11月6日,在第五轮谈判中,她最终以320万出售,距离挂牌价跌108万。

“价格没啥变化,我媳妇一直盯着小区的挂牌房源,但数量有所增加。”位于北京大兴区的刘郡说道。他于年初卖掉“老破小”,准备置换一套同小区内更宽敞的户型,新买家收房后便转头将房屋租给他,无缝衔接。

本来准备快出快进,但未曾想到一直租房至今,对此他内心很庆幸。“刚又交了一个季度的租金,准备再观望观望。”

房价下跌中苦等“接盘侠”的卖房业主,在这一轮新政中迎来买家的同时,也陷入了新的焦虑中,有的担忧卖在底部,有的重新笃定房价还会反弹,有的缩窄议价空间、甚至涨价,有的还在继续割肉出售……

“挂牌价下调83万,带看才变多”

但对于二手房业主而言,有一件事是确定的,终于有人来买房了。

据住房城乡建设部数据,10月份全国商品房成交同比、环比实现“双增长”,是2007年起首次“银十”超过“金九”。尤其是一线城市,北上广深走出了火热行情,连破多项成交纪录:

北京二手房成交超2.25万套,创19个月以来新高,上海成交达2.37万套,均突破1.5万套荣枯线;深圳新房认购超1.3万套,新房网签量创35个月新高;广州新房销售翻番。

此外,杭州、武汉、南京和苏州等核心城市,成交量也明显回暖。

挂牌三个多月的李博,李博也感知到看房量增加,意识到卖房时机来临。10月15日,他以124万元将房屋成功出售,相比2015年180万的买入价,亏损56万元。

他的房子位于南京江北高新区,挂牌以来价格每周下跌,每当他认为跌到底时,底线不断被击穿,对于卖房也逐渐失去信心,只想尽早将出手止损,直到9月底政策频出、市场回暖之际才得偿所愿。

李博是一位地产从业者,对于行业的变化感触更深,但在房子卖出的那一刻,他又患得患失起来,“怕自己判断失误,毕竟已经错过了高峰,如果这次低谷只是暂时性的,那就亏大了。”

“现在市场是好点了,我挂在咸鱼上的公寓,现在咨询的人也多了。”北京朝阳区的一位业主刘先生也如此说道。

项丽丽也是在这一轮市场回暖下,重拾卖房信心,她的“老破小”位于北京海淀八里庄区域,6月底挂牌后带看寥寥无几,被迫不断调低挂牌价,浏览量与关注开始有起色,紧接着9月下旬政策频出,带看量骤增。

“从428万降到370万时,带看才开始多起来,降价之前带看少的可怜。后续挂牌价一直下调,直到降至345万。” 项丽丽说道,从8月29日至11月5日,共有41次带看,但9月之前仅8次,其余均发生在9月20号之后。

“9月26号就多了起来,平均两天一次,与新政有关系,也可能是降价的缘故。”她拿起手机,看着近期的看房记录说道。

“十一之后很明显,中介打电话口径也变了,不再是一打电话就说姐该降价了,而是变成姐你有变化吗?就这样问了,他们也开始小心、怕业主涨价的那种感觉。”

“与丈夫吵架接受现状,看房变多却不敢加价”

由此,项丽丽才开启与买家的五轮商谈,而前两次最让她印象深刻。

“第一次发生于挂牌价调至385万后,时间是9月5日,那位买家直接开口300万,然后一直探我的底,问310万、320万行不行,然后一直磨,我一听价格差这么多,就没必要聊了,不到一个小时就走了。”

“我甚至都怀疑是中介找的假客户,过来忽悠我,就是为了让我们降价。” 项丽丽气愤地说道。“我当时的心理价是350万。”

第二次商谈已是“十一”期间,也是她最遗憾的一次。“那一次买家想325万签约,但我不想割肉那么多,没有同意。未曾想到10月下旬,同小区同户型有业主313万便出售,成交底线再次被拉低。”

“那次是我老公和中介谈的价格,由于在出差,他让我去签约。当时是晚上八点,我当时心里还在绷着340、350那个劲儿,就不想签。他已经分析了周边的市场价,认为325万可以签,符合市场价,但我心里很不舒服。”

“然后我想加价5万,但对方没有同意,最后没有谈拢。因为亏太多,我买的时候成本投入380万,相当于亏了50万。”项丽丽分析道。

“前年最高点时涨到470万,我当时候还挺兴奋,涨了近100万。现在一下子跌到亏,我心里特别不能接受,割肉一样。”

就在此后几天,同小区同户型三楼的一套房子,以313.8万元成交后,她意识到错过了一次卖房好时机,一种不好的预感油然而生,想卖320万也很难了。

“老公很生气,觉得那次差点就成了,为什么就错过了这个机会。当时他出差一个礼拜没回家,我俩电话里吵了三个晚上,他就是为了让我接受这个现实,认清当下的市场现状。然后我就哭的不行,50万相当于好几年的收入,谁不难受。”

也正是这一次,她将心理预期价位降至320万,接下来的第三次与第四次,也正如其预感,卖家出价基本是从300万开始谈,最高能加到310万,项丽丽最终还是没有妥协。

“看房量变多之后,有一阵想过涨价,但我们是为了置换,明年就要上学用、想赶紧成交,所以不敢加,怕涨价后把客户吓跑。因为上一个成交才314万不到,我们的底价已经比人家高,涨也涨不了多少。”

租金收益难抵房贷利率,手握850万欲置换

之所以愿意亏损卖房,项丽丽是计划“卖旧换新”,他认为当下是置换的好时机。

两套房户型均偏小,“老破小”长久出租,一家人此前居住在那套已售的89平自主型商品房,但随着结婚生子和父母到来帮忙照看,如今已略显局促,所以想置换一套大户型,而且必须在2024年5月之前完成。

“孩子明年上学,5月份开始报名,要在3月活4月前落户,所以在年前想赶紧买。” 她说道,反正降了一起降,涨了一起涨。

“我们想要海淀区置换一套面积更大的二手房,如果房价下降,大面积的降幅肯定比我们小面积降幅更大,这也是置换的另一个好处。”

她的预算是1500万,没有选择新房因新楼盘配套的学区属性弱。

项丽丽算过一笔账,自住型商品房已售527万,如果“老破小”售价320万,两套房子能回流现金850万左右,然后自己再添点,可以支付900万的首付款,贷款额度为600万,按照目前的房贷利率,月供不到3万元。

自住型商品房是政策房,当初购买时比周边商品住房低30%左右,所以如今即便以低于市场价出售,项丽丽依旧是赚,但“老破小”按照目前行情注定要亏。

项丽丽也曾思考过不出售“老破小“,随着北京首付比例的降低,500多万的本金足够支付。但再买却属于二套房,房贷利率为3.55%,相比首套的3.15%高出不少;而”老破小“的每月租金为5700元,每年还有一个月空置期,年租金收益率不到2%,远低于二套房贷利率。

所以,她认为全部卖掉以首套资格置换更划算。

“此外,卖掉首付也能多一点,还贷压力小一点。”

从10月至今,她卖房与买房两条腿走路,不是在卖房议价,就是在海淀区看房。直到11月6日晚上,在第五次商谈中,“老破小”最终以320万成交,与其最新的心理价相匹配。

自从那套自住型商品房出售后,项丽丽一家便租住在隔壁小区,她的看房足迹从万柳片区、中关村片区,到苏州街、世纪城,再到曙光花园观澜国际、四季青,正在寻觅中。

有了卖房被砍价的经历,她对于买房有了更多心得。与继续观望的刘郡不同,项丽丽今年买房势在必行。

(为保护隐私,李博、项丽丽和刘郡均为化名。)

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