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房价何时降?降多少?

    国家计委和财政部日前下发了《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》,取消47项不合法、不合理的收费项目。这条消息很快引起关注,尤其是渴望“有个家”的老百姓。这些费用取消了,会不会使北京居高不下的房价有所下降呢?下降的幅度会是多少呢?什么时间会下降?
    一些记者采访了一些房地产商和专家学者,结果颇令百姓失望。《中国青年报》4月20日的报道说,几位业内专家普遍说,此事还得看看再说,即使下降,也只能是小幅微降,也不排除受其他因素影响,房价不降反升。《北京青年报》的报道称,万科集团的董事长王石分析说,取消的47项住房建设收费在住宅开发成本中占的比重有限,不会对直接成本造成实质性的影响;某房地产商分析说,实际取消的费用在开发成本中可能占到千分之几。也就是说,砍掉47项收费后,估计房价每平米仅降几块。
    尽管预期降低的幅度不会大,但是降一丁点总比不降的好。那么这每平米仅降几块的房价什么时候被拿掉?王石说,这项政策对房价下降的影响,今年年底会显现比较明显。当然,实际情况如何,谁也说不清,也不可能预计得那么准确。但是有一点是肯定的,任何政策从出台到落实,需要一定的时滞(time-lag),不会马上见效
    且不论这项政策,从中长期看,如果宏观调控得力,市场秩序规范,房地产价格降空间很大
    就当前而言,房价与老百姓的有效需求比,太高。例如,北京的五环以外,房价基本上在2500-3500元左右;四环以内的房子,价格基本上在6000元以上。有人算了一笔帐后说,两口之家的寻常工薪阶层,不吃不喝也需要40年以上,才可能买一套房。
    有人辩解说,因为百姓的工资太低,房价才显得高。这种道理看似正确,实质上却是在为房地产商开脱。
    不可否认,中国的工资确实低了些。但是,房地产的黑心利润和市场不规范导致的问题造成的房价过高是问题的实质所在。
    我们经常能在媒体上看到房地产公司老总们的诉苦,说什么中国房地 产业已进入了微利时代,不约而同地表示利润在10%左右,并大有像彩电行业一样打价格战的悲壮之情。甚至连我们这些穷得连房子都不敢想的老百姓都对他们产生了怜悯之情。但是,统计结果显示,房地产是中国收入最高的行业,甚至超过了金融、IT业。
    《北京青年报》2001年1月9日发表的一篇题为《 房地产暴利在哪儿》的文章说,“我们可以做一个简单的计算,按照开发商的理论,他们投入十五亿的一个项目, 利润率10%,即一亿五千万,可是他们自有资金的投入或许只有五千万,利润率是 300% ”。按照文章的分析,房地产商的伎俩在两个方面:一是“炒地皮”,将出让金较低的土地经过内部的多重多次“转让”,于是,土地成本就上去了;二是玩“空手道”。在土地出让金上,分若干次支付,甚至有房子卖光了还未付清土地出让金的情况;在工程招标中,开发商往往让投标单位同意垫资的条件。也就是说,他们的账上或许只有五千万元就能运作十几亿的项目了。 《中国地产市场》2000年第8期对业内所谓的“房地产价格组成中占大比例的是土地出让金”的观点作了无情的剖析。该刊举了16个事例说明,出让金最高的约为1720元/平方米,最低的为300元/平方米,只占房价的5%——13.8%。《中国国土资源报》2001年4月19日的报道说,北京房屋土地管理局曾作过测算,土地出让金加上市政配套费也不到房价的10%。     
    看来,问题的根本在于房地产商的暴利和一些黑箱运做等,而不在于如何降低开发商的负担等(当然,不合理的各种税费一定要去掉)。其实自1998年以来就降低过不合理税费,但是收效很小。这其实也从侧面表明了什么?但是,房子毕竟关系到老百姓的生活的大事,不可等闲而视之。但是,要从根本上解决问题,需要建立真正的市场经济规则, 规范房地产商的运做。
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