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深圳市长城地产(集团)股份有限公司1999年中期报告

            



  一.公司简介
  中文名称:深圳市长城地产(集团)股份有限公司
  英文名称:SHENZHEN CHANGCHEN GESTATE(GROUP)HOLIDING CO.,LTD
  法定代表人:蒋洪库
  董事会秘书:刘莉授权代表:唐曙
  注册及办公地址:深圳市福田区白沙岭百花村百花五路长源楼
  电子信箱:szccdcdm@sz.gd.cninfo.net
  联系电话:(0755)3360563
  传  真:(0755)3368759
  邮政编码:518028
  股票上市地:深圳证券交易所
  股票简称:深长城A
  股票代码:0042
  二.主要财务指标(单位:元)
项目    1999年6月30日  1998年6月30日
净利润   50,298,468.89   48,376,485.58
股东权益 1,179,480,550.10 1,153,533,492.21
每股收益      0.210      0.202
净资产收益率    4.26%      4.19%
每股净资产     4.926      4.817
调整后的每股净资产 4.232      3.992
  注1:主要财务指标的计算方法
  (1)每股收益=净利润/报告期末普通股股份总数
  (2)净资产收益率=净利润/报告期末股东权益×100%
  (3)每股净资产=报告期末股东权益/报告期末普通股股份总数
  (4)调整后的每股净资产=(报告期末股东权益-三年以上的应收款项-待摊费用-待处
理(流动、固定)资产净损失-开办费-长期待摊费用)/报告期末普通股股份总数
  三.股本变动及主要股东持股情况
  1.股本变动情况表(单位:股)
           期初数     期末数
尚未流通股份
(1)发起人股份
国家拥有股份    150,383,147  150,383,147
(2)境内法人持有股份 19,750,451   19,750,451
(3)内部职工股
其中:高管股       298,135    298,135
尚未流通股份合计  170,431,733  170,431,733
已流通股份
境内上市的人民币普通股
           69,031,307   69,031,307
已流通股份合计    69,031,307   69,031,307
股份总数      239,463,040  239,463.040
  2.本公司前十名股东及其持股情况(单位:股)
  股东名称        报告期末持股数 持股比例
深圳市建设投资控股公司    150,383,147   62.80%
深圳市振业(集团)股份有限公司 19,750,451   8.25%
建设投资            1,074,528   0.45%
张锡璋              130,040   0.05%
莫汉贤              104,667   0.04%
范少琼              101,000   0.04%
李哲华              100,480   0.04%
陈岩               100,092   0.04%
深圳昌江国际贸易有限公司     100,000   0.04%
李小妹              100,000   0.04%
  注:深圳市建设投资控股公司持有深圳市振业(集团)股份有限公司28.02%的股份,
为振业公司第一大国有法人股东。
  3:本公司第一大国有股东所持股份不存在质押、冻结情况;深圳市振业(集团)股份
有限公司所持本公司法人股份共计19,750,451股因向银行抵押贷款,故报深圳证券登记
有限公司备案后冻结。
  四.经营情况的回顾与展望
  (一)上半年经营情况回顾
  公司主要经营范围为房地产开发、建筑施工及物业经营和管理。1999年上半年,公
司抓住中央扩大内需、启动固定资产投资和基础设施建设的政策机遇,加大改革力度,发
挥集团整体优势,努力盘活存量资产,进一步优化资本结构,坚持不懈地抓好主营业务。
截止6月30日,实现主营业务收入46985万元,比去年同期减少5.09%;主营业务利润12826
万元,比去年同期增长13.33%;利润总额6911万元,完成盈利预测的50.97%,比去年同期
增长14.43%。一是加大房地产开发力度,强化营销策划,促房产销售。上半年房地产施
工面积达31万平方米,长丰苑楼盘顺利封顶,并正式推出预售,长怡花园也已封顶。上半
年实现房地产经营收入11090万元,占主营业务收入的23.60%。二是建筑施工企业狠抓
成本管理,降低成本费用;提高工程质量,争创名优工程。上半年建筑施工业实现收入247
25万元,占主营业务收入的52.62%。三是物业经营保持稳定,千方百计提高出租率;物业
管理凭借优质服务,努力拓展外部市场。上半年物业经营、租赁、仓储业实现收入5354
万元,占主营业务收入的11.40%。
  (二)投资情况
  1.根据1996年度临时股东大会关于配股募集资金用途的决议,公司在上年度已将募
集资金13603万元全部投入开发建设长丰苑(原长城春风花园)。现该项目一切进展顺利,
于1999年5月封顶,并正式推出预售。截止报告期末,实现合同销售额15000万元。
  2.其他投资情况:①长怡花园项目已于6月份提前封顶,尚未产生效益;②长城畔山花
园(冬瓜岭项目)正在进行基础施工;③南山商业文化中心区项目正做前期准备,未开工。

  (三)下半年工作展望
  面对国民经济有效需求不足、市场疲软的状态,董事会提出要正视困难,抓住国家扩
大内需、增加基础建设投资等宏观政策带来的机遇,坚持“稳中求进,讲求效益,注重速
度与结构、质量和效益的统一”的指导方针,确保公司全年经营目标的全面实现。
  1.加强房地产主业发展,确保主要房地产开发项目按计划实施:长丰苑项目确保99年
底竣工,以保证全年房地产销售收入的实现;长怡花园力争2000年上半年竣工;做好长城
畔山花园、南山商业文化中心区项目的前期开发准备工作及市场研究,做到准确的市场
定位。
  2.加大房地产销售力度,注重营销策划,力争下半年房产销售有较大的突破,增加回
笼资金,加快资金周转。
  3.建筑施工业要以“创优”为中心,提高施工质量,争创名优工程,扩大市场份额;同
时,采取切实有效的措施,责任到人,奖惩到人,加大追收应收帐款力度,严格控制应收帐
款的增长。
  4.盘活存量资产,提高资产运营效益。物业经营与租赁业要千方百计提高出租率;同
时,在认真市场调研的基础上精心策划好长兴大酒店的经营方向,使之尽快产生效益。
  5.物业管理继续坚持提高服务和工作质量,努力开拓外部市场,不断提高长城地产品
牌的知名度。
  6.将完善法人治理结构同上市公司规范化运作结合起来,严格遵守《证券法》及证
券监管部门的各项规定,认真履行公司信息披露义务。
  五.重要事项
  (一)公司中期不进行利润分配和公积金转增股本。
  (二)公司1998年度利润分配方案及其执行情况:
  本公司1998年度分红派息方案为:以1998年度末总股本239,463,040股为基数,向全
体股东每10股派股息人民币1.60元(含税),扣税后,社会公众股股东实际每10股派发股息
1.355元。
  本方案经第七次股东大会审议通过,于1999年8月2日在《证券时报》和《中国证券
报》刊登《1998年度派息公告》正式开始实施,1999年8月6日为股权登记日,8月9日为除
息日。
  (三)董事会会议情况简介:
  公司于1999年4月19日召开了第二届董事会第三次会议,审议并通过了如下决议:199
8年度总经理工作报告;1998年度董事会工作报告;1998年度财务决算和1999年度财务预
算报告;1998年度利润分配及分红派息的预案;1998年年度报告及摘要;关于转让四川华
神集团股份有限公司股权的议案;关于同意张清泉先生辞去公司董事的预案;关于聘请19
99年度法律顾问和审计单位的预案;关于召开第七次股东大会的议案。
  (四)监事会会议情况简介
  1.公司于1999年4月19日召开了第二届监事会第三次会议,审议并通过了如下决议:1
998年度监事会工作报告;公司《监事会工作规则(试行)》。
  2.公司于1999年6月15日召开了第二届监事会第四次会议,经审议,决定同意余世楷
先生辞去公司监事和监事会召集人职务。同时,经大股东深圳市建设投资控股公司提名,
增补陈大田先生为公司监事候选人。此议案提交公司第七次股东大会审议通过。
  3.公司于1999年6月18日召开了第二届监事会第五次会议,选举陈大田先生为监事会
召集人。
  (五)股东大会情况简介
  公司第七次股东大会于1999年6月18日在深圳市人大会堂召开,审议并通过了以下报
告和决议:1998年度董事会工作报告;1998年度监事会工作报告;1998年度财务决算报告;
1998年度利润分配和分红派息方案;关于同意张清泉先生辞去董事职务、选举傅俊芳女
士为董事的决议;投资南山商业文化中心区项目的决议;续聘1999年度法律顾问的决议;
续聘1999年度财务审计单位的决议;关于同意余世楷先生辞去公司监事和监事会召集人
职务、选举陈大田先生为监事的决议。
  (六)为优化资本结构,提高资产运营效益,经公司第二届董事会第三次会议审议,公
司决定将所持四川华神集团股份有限公司1560万股的法人股份全部转让给经联投资有限
公司,并于1999年4月正式签订了《股权转让协议书》。按照《协议书》,公司已如期收
回股权转让款总计2340万元。上述事项已于1999年4月23日在《中国证券报》、《证券
时报》上详细披露。
  (七)鉴于公司投资开发的长兴大厦(原盛庭苑大厦)实际承包方深圳市中汇金融外汇
咨询有限公司、深圳市盛庭苑投资有限公司资金不到位、无力按期交纳承包利润等原因
,公司与承包方于1999年5月30日正式签订了《终止承包“深圳盛庭苑酒店有限公司”暨
长兴大厦交接协议书》(以下简称《协议书》)。根据《协议书》规定,自1999年5月31日
起,公司终止承包方承包经营深圳盛庭苑酒店有限公司和长兴大厦,由我司全面行使深圳
盛庭苑酒店有限公司和长兴大厦的经营管理权,同时,着手办理深圳盛庭苑酒店有限公司
更名为深圳长兴大酒店有限公司工商变更事宜。长兴大厦收回后,按现已出租裙楼及写
字楼计算(不含A座酒楼部分),预计每年将为我司增加物业出租收益约人民币2000多万元
。上述事项已于1999年6月1日在《中国证券报》、《证券时报》上详细披露。
  (八)计算机2000年问题:
  为切实解决计算机2000年问题,公司对在用的全部电脑进行了检测,投资十多万元将
在硬件上存在2000年问题的9台电脑全部更换为不存在2000年问题的奔腾Ⅱ电脑,从而在
硬件上彻底解决了2000年问题。在软件方面,公司财务部正在使用的电算化会计信息网
络管理系统,是在1998年底建成的,筹建时已充分考虑了2000年问题,操作系统为Windows
98或WindowsNT4.0,应用软件是使用最新的“金蝶”财务应用软件网络版V6.1,都已解决
了2000年问题。公司其它部门的计算机主要应用于文字处理、档案管理、工程预结算、
人事和劳资管理等方面,也进行了全面的升级工作,不存在2000年问题。
  (九)本报告期内无重大诉讼、仲裁事项。
  (十)本报告期内无重大关联交易事项,其它关联交易事项见会计报表附注(五)4。
  (十一)本报告期内继续聘请蛇口中华会计师事务所为财务审计单位。
  (十二)本报告期内重大合同事项见五(七),担保事项见会计报表附注(六)。
  六.财务报告(未经审计)
  (一)会计报表(附后)
  (二)公司采用的主要会计政策和会计核算方法
  1.会计制度:
  执行财政部<<股份有限公司会计制度>>。
  2.会计核算方法:
  本报告期会计核算方法较上年度未发生变化(中期没有计提长期投资减值准备)。
  3.本报告期合并报表范围较上年度未发生变化。
  (三)控股一级子公司
被控股一级子公司全称 注册 法定  注册资本  本公司 主营 是否
           地 代表人 (人民币元) 拥有股权 业务 合并    深圳市
长城储运有限公司            仓储及库房租赁
          深圳市 马兴文 5000000.00 100%    是
深圳市长盛实业发展有限公司          房产租赁物业管理
          深圳市 罗世钦 12000000.00 100%    是
深圳市长城工程有限公司            建筑铝材制品
          深圳市 陈大田 9500000.00 100%    是
深圳市长城房产租赁服务有限公司          房屋租赁
          深圳市 张海跃 1000000.00 100%    是
深圳市设备材料有限公司            建筑材料销售
          深圳市 郑继春 2500000.00 100%    是
深圳市翠宝大酒楼有限公司           饮食业、卡拉OK等
          深圳市 杨兴岭 5000000.00 100%    是
深圳市长城物业管理有限公司注1          房产管理等
          深圳市 宋炳新 8000000.00 38.12%    是
深圳市越众实业股份有限公司   各种通用工业与民用建设项目施工
          深圳市 张海跃 60000000.00 63.46%    是
深圳市金众(集团)股份有限公司     工业与民用建设项目施工
          深圳市 张远惠 116702300.00 61.46%   是
  注1:本公司对深圳市长城物业管理有限公司拥有实质控制权,故纳入本公司合并会
计报表。
  注2:其余控股二级以下子公司和合营企业情况及合并报表范围较上年度均未发生变
化。
  (四)会计报表主要项目附注
  1.货币资金
项目     期末数     期初数
现金    8205257.31  8897486.44
银行存款 237421686.37 303836147.08
合计   245626943.68 312733633.52
  货币资金期末数比期初数减少21.5%,主要原因系支付在建项目的投入。
  2.应收帐款
         期末数         期初数
帐龄     金额    比例    金额    比例
1年以内 274388672.19 46.31% 199780006.59 43.10%
1-2年  151069268.70 25.50% 106373560.50 22.95%
2-3年   48270228.36  8.15%  58339756.89 12.58%
3年以上 118718218.74 20.04%  99032707.14 21.37%
合计   592446387.99  100%  463526031.12  100%
  (1)持本公司5%(含5%)以上股份的股东单位的欠款情况见附注(五)5。
  (2)期末数比期初数增加27.8%,主要原因系新开工项目需先施工后收款和工程结算
尾款及进度款未及时收回所致。
  3.预付帐款
         期末数         期初数
帐龄     金额    比例    金额    比例
1年以内 16391030.29  35.06% 22436216.11 69.75%
1-2年  22211462.42  47.52%  7001341.84 21.77%
2-3年   4510797.13  9.65%  2277350.40  7.08%
3年以上  3634063.21  7.77%  449945.06  1.40%
合计   46747353.05  100%  32164853.41  100%
  (1).无持本公司5%(含5%)以上股份的股东单位的欠款。
  (2).期末数比期初数增加45.3%,主要原因系本期预付的在建项目长丰苑设备款。
  4.其他应收款
         期末数         期初数
帐龄     金额    比例    金额    比例
1年以内 65583777.85  44.71% 87285433.56 73.79%
1-2年  37649048.04  25.67%  7460553.66  6.31%
2-3年  21805421.60  14.87%  5669922.28  4.79%
3年以上 21630010.22  14.75% 17871980.01 15.11%
合计  146668257.71  100% 118287889.51  100%
  (1)持有本公司5%(含5%)以上股份的股东单位的欠款情况见附注(五)5。
  (2)期末数比期初数增长24.6%,主要原因系应收外单位往来款项增加所致。
  5.存货
          期末数      期初数
完工开发产品  133,480,119.21  205,978,703.40
在建开发产品 1,062,286,858.53 1,047,982,170.79
出租开发产品  504,289,679.13  424,696,944.87
库存材料     32,478,890.86   25,362,547.98
工程施工     29,019,914.47   27,904,284.32
产成品      11,266,484.11    758,691.43
库存商品     2,492,265.82   2,336,223.28
合计     1,775,314,212.13 1,735,019,566.07
  6.在建工程
              实际支出
工程名称 期初数  本期增加  本期转出    期末数 资金来源
泥岗单身宿舍楼                      自筹
   11188843.81    --    --    11188843.81
竹子林职工住宅                   住房周转金
   11898889.70    --    --    11898889.70
宝安33区厂房                       自筹
    2523902.41    --    --     2523902.41
西区前期工程                    住房周转金
   36045315.81 16730575.01   --    52775890.82
金众大厦                         自筹
    437019.96    --    --     437019.96
38号楼改造工程                   住房周转金
    2253497.36    --    --     2253497.36
竹林苑高层公寓                      自筹
    371252.88  704768.61   --     1076021.49
益华大厦                       银行贷款
   32776828.46  2859883.91 35636712.37    --
其他   90658.82   --      --     90658.82
合计 97586209.21 20295227.53 35636712.37 82244724.37
  7.长期待摊费用
  种类    期初数   本期增加   本期摊销   期末数
租入固定资产 2949966.56   --    362021.44  2587945.12
其他递延支出 18849950.48 4280752.55 3899093.59 19231609.44
合计     21799917.04 4280752.55 4261115.03 21819554.56
  8.应付股利
  单位名称           期末数    期初数
深圳市建设投资控股公司    44847993.55  81482075.85
深圳市振业(集团)股份有限公司 14596362.33  17852124.23
其他少数股东         28755086.44  22045924.72
合计             88199442.32 121380124.80
  9.财务费用
 种类    本期数   上年同期数
利息支出  21917430.90  24750115.34
减:利息收入 8495927.99  11808252.94
利息净支出 13421502.91  12941862.40
汇兑损失     --      --
减:汇兑收益   --     873693.69
其他     3831699.37   48525.48
合计     17253202.28 12116694.19
  10.其他业务利润
         本期数  上年同期数
工程管理费收入 435998.14  862747.39
其他      287998.16 2614540.23
合计      723996.30 3477287.62
  其他业务利润比上年同期减少79.2%,主要原因系公司为促进房产的销售,采取了一
系列免息促销措施引起该项收入减少所致。
  11.投资收益
 类别          本期数  上年同期数
股权投资收益      7728770.63  2755353.90
债券投资收益        --      --
非控股公司分配来的利润 13024367.00 15272700.00
股权投资差额摊销    -2245496.68 -3184027.41
合计          18507640.95 14844026.49
  投资收益比上年同期增长24.7%,主要原因系公司转让四川华神集团股份有限公司
的股权而

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