上海兴业房产股份有限公司一九九九年度中期报告
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重要提示:本公司董事会保证本报告所载资料不存在任何重大遗漏、虚假陈述或者严重误导，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
上海兴业房产股份有限公司董事会
一、公司简介
1、公司法定中文名称:上海兴业房产股份有限公司
公司英文名称:SHANGHAI XINGYE HOUSING CO.LTD.
公司英文名称缩写:XYHC
2、公司注册地址:上海市四川南路38号
邮政编码:200002
公司办公地址:上海市长乐路333号
邮政编码:200031
3、公司法定代表人:唐相道
4、公司董事会秘书:祁勇
联系地址:上海市长乐路333号
联系电话号码:021-64733170
传真号码:021-64739488
5、公司股票上市地:上海证券交易所
股票简称:兴业房产
股票代码: 600603
6、E-malil:xingyeb @ online.sh.cn
二、主要财务报表 单位:人民币元
项目 1999年1-6月 1998年1-6月
①主营业务收入 155444431.02 78576523.53
②净利润 13581031.31 13960499.26
③总资产 742719285.65 679183741.21
④股东权益 368194051.10 330954832.59
⑤每股收益(摊簿) 0.084 0.103
⑥每股净资产(摊簿) 2.27 2.45
⑦净资产收益率(%)(摊簿) 3.69 4.22
⑧ 调整后的每股净资产(摊簿) 2.26 2.45
注:1、本期财务指标总股本为16220.16万股，系实施1998年利润分配方案所致。上
年同期财务指标总股本为13516.8万股。
2、主要财务指标的计算公式如下:
(1)每股收益=净利润/报告期末总股本;(全部上市流通)
(2)净资产收益率=净利润/报告期末股东权益×100%
(3)每股净资产=报告期末股东权益/报告期末普通股份总数;
(4)调整后的每股净资产=(报告期末股东权益-三年以上的应收款项-待摊费用-待处
理(流动、固定)资产净损失-开办费-长期待摊费用)/报告期末普通股股份总数;
三、股本变动和主要股东持股情况
(一)股本变动情况表(单位:股)
期末数 本次变动增减(+、-) 期末数
配股 送股 公积 其他 小计
一、尚未流通股份 金转股
1、发起人股份
其中:
国家股
国家拥有股份
外资法人持有股份
其他:
2、集法人凤
3、内部职工股
尚未流通股份合计
二、已流通股份
1、境内上市的 135168000 27033600 27033600 162201600
人民币普通股
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
已流通股份合计 135168000 27033600 27033600 162201600
三、股份总数 135168000 27033600 27033600 162201600
注:1999年3月3日公司第七次股东大会通过1998年度利润分配预案。1999年3月19
日，本公司实施1998年度利润分配方案，以1998年12月31日公司总股本13516.8万股为
基数，向全体股东以每10股送2股红股的比例实施分配，共送股2703.36万股，总股本增
至16220.16万股。
2、主要股东持股情况
(1)截止一九九九年六月三十日收市公司股东人数为92541人。
(2)前十名股东持股情况如下:
股东名称 持股数(股) 占总股本比例(%)
①兴华基金 3900000 2.40
②上海城开集团有限公司 3324864 2.05
③上海纺织住宅开发总公司 2222195 1.37
④中华企业股份有限公司 1510000 0.93
⑤上海久事公司 1014166 0.63
⑥上海房地产经营(集团)有限公司 900061 0.56
⑦伊能商社 800000 0.49
⑧上海爱建股份有限公司 480359 0.30
⑨季艳洁 425600 0.26
⑩陶群 400000 0.25
3、本公司无持股5%以上股份的股东。
四、经营情况的回顾与展望
(一)上半年公司主要经营情况
上半年房地产市场总体上依然呈现供大于求的态势，市场竞争更加激烈，存量消化
不畅，增量推出不断，导致商品房空置日益加剧。公司根据股东大会提出的1999年工作
目标，在公司董事会的正确决策下，公司围绕"以销售为龙品房空置日益加剧。公司根
据股东大会提出的1999年工作目标，在公司董事会的正确决策下，公司围绕"以销售为
龙头，以市场为导向，开拓市场，盘活存量"的基本思路，经过全体员工的共同努力，
上半年实现主营业务收入15544.44万元，净利润1358.10万元，净资产收益率3.69%，每
股收益0.084元。
1、一九九九年上半年公司主要工作:
(1)房地产市场不断盘跌的情况下，公司加大了市场营销的力度，注重市场的营销
的研究和开拓。公司加强了销售队伍的建设，落实了销售目标责任制，以盘活存量;回
笼资金作为销售工作的突破口，同时对企业内部资源进行了重组，采取租赁并存的营销
策略，有效地降低了房产的积压。
(2)根据市场变化和营销需求，公司组织力量对部分存量房产重成化房型，例题布
局，满足消费者需要，提高市场竞争力，促进了市场销售。
(3)公司投资建造的"黎安二村"二期"黎安新座"已经正式开工，总建筑面积1.88万
平方米，该项目目前正加紧施工。
(4)寻找新的投资，捕捉新的利润增长点，公司将寻找新的经济增长点作为一项重
要工作来筹划，积极通过资本市场，发挥上市公司的直接融资的功能。公司在项目投资
方面采取了积极稳妥、多头考察、谨慎决策，力求减少投资失误，保障股东权益，为股
民多创效益。经公司反复论证，选择参建"达安花园"作为配股筹资项目，上半年积极做
好配股准备工作。目前配股工作正在申报之中。
(5)规范和提高了物业管理水平，积极参加了上海物业管理行业规范达标活动，使
物业管理在原有的基础上踏上了一个新台阶。
(6)进一步完善和健全了规章制度，加强了人员的培训工作，切实加强了内部管理
，提高了规范运作水平，增强了市场竞争力。
2、公司投资情况:
(1)募集资金使用情况:
本报告期内公司未募集到资金。
(2)本报告期内其他投资项目:
根据公司第七次股东大会表决通过的配股项目，上半年本公司投资该项目人民币捌
仟万元整。
(二)下半年经营情况展望
公司针对国家宏观经济环境的变化及国家有关拉动住宅消费市场的有关政策，为实
现股东大会提出的年度经营目标及保持公司持续、稳定和健康地发展，重点抓好以下几
方面工作:
1、继续以销售为龙头，以市场为导向，事例企业内部资源与外部资源，盘活存量
，优化增量，确保年度经营目标的完成。
2、销售方面，重点搞好"兴业公寓"、"黎安二村"、"海鑫公寓"的销售，同时采取
租售并举、以租代售，以租促售的灵活销售策略。公司进一步加大销售目标负责制，提
高销售人员的事业心和责任感，力争完成销售指标同时做好物业管理的配套工作，提高
住房的满意率，创建和维护"兴业"品牌。
3、工程方面，抓好"黎学好二期工程"项目，保证年内完成主体结构，同时配合销
售工作做好存量房型改造及环境建设等配套服务。
4、财务方面。改善企业融资结构，加强银企合作，提高资金的利用率，做好资本
市场的融资工作，加大资本运作力度，保障公司资金的良性循环。
5、加大市场调研力度，继续搞好房地产主业的项目储备，根据市场需求，适时适
量地开发新项目，增强公司的发展后劲。
6、寻求新的经济增长点，营造发展空间，公司将积极控索资产重组，进一步优化
投资结构，提高资产运行质量，拓展盈利空间，增强公司的市场竞争力。
7、加强公司基础设施的建设，建立公司内部局域网，提高公司管理效率和管理水
平，加大技术开发和人才增减力度。强化科学管理，组织创新，完善企业管理制度，搞
好公司企业文化建设，调动员工工作热情，使公司各项工作跨上一个新台阶。
五、重大事件说明事项
1、本公司一九九九年中期利润不分配，资本公积金不转增。
2、公司一九九八年度利润分配方案为:
一九九八年度经立信会计师事务所有限公司中国注册会计师审计:公司实现净利润3
7618686.46元，按10%提取法定盈余公积计3763291.8元;按10%提取法定公益金计376329
1.87元，按25%提取任意公积金计9408229.67元，本年度可供股东分配利润计30683873.
05元，加上上年度可供股东分配的利润32156041.74元，九八扑实际可供股东分配的利
润为52839914.79元。公司董事会决定:以九八年年底股本13516.8万股为基数，向公司
全体股东按每10股送2股比例实施分配，共送27033600股，计27033600.00元，尚余2580
6314.79元未分配利润，结转一九九九年。本年度公司资本公积金不转增。
一九九八年度利润分配方案经1999年3月3日公司第七次股东大会表决通过并于1999
年3月19日实施。
3、本公司一九九九年度增资配股工作正在申的了之中，等待有关部门审批。
4、本报告期内公司无重大诉讼、仲裁事项。
5、本报告期内公司未发生收购、兼并、资产重组事项。
6、本报告期内公司重大关联交易事项(见财务报告)。
7、本年度公司继续聘任立信会计师事务所有限公司为本公司的审计机构。
8、关于公司计算机2000年问题，公司指定专人负责解决，现公司财务及办公室自
动化计算机系统均经过2000年测试，不会对公司2000年后的生产经营造成影响。
六、财务报告
审计报告
信会师报字(99)10568号
上海兴业房产股份有限公司全体股东:
我们接受委托，审计了贵公司一九九九年六月三十一日母公司及合并的资产负债表
、一九九九年一月至六月母公司及合并 利润及利润分配表和一九九九年一月至六月母
公司及合并现金流量表。这些会计报表由贵公司负责，我们的责任是对这些会计报表发
表审计意见。我们的审计是依据中国注册会计师独立审计准则进行的。在审计过程中，
我们结合贵公司实际情况，实施了抽查会计记录等我们认为必要的审计程序。
经过审计，我们认为上述会计报表符合《企业会计准则》、《股份有限公司会计制
度》的有关规定，在所有重大的方面公允地反映了贵公司一九九九年六月三十日的财务
状况和一九九九年一月至六月经营成果和一九九九年一月至六月现金流量情况，会计处
理方法的选用遵循了一贯性原则。
本报告附送资料:
一、上海兴业房产股份有限公司一九九九年六月三十日母公司及合并的资产负债表
:
二、上海兴业房产股份有限公司一九九九年一月至六月母公司及合并的利润及利润
分配表;
三、上海兴业房产股份有限公司一九九九年一月至六月母公司及合并的现金流量表
;
四、上海兴业房产股份有限公司会计报表附注。
立信会计师事务所有限公司 中国注册会计师
地址:中国.上海市 朱建弟
高安路18弄20号 刘 桢
电话: 64375544
传真:(021)64331400
一九九九年八月二十四日
附件四:
会计报表附注
一、公司简介:
上海兴业房产股份有限公司由中华企业股份有限公司、上海纺织住宅开发总公司、
上海市房经营公司、徐汇区城市建设开发总公司、交通银行上海分行、上海久事公司六
家单位作为发起人募集组建。于一九九八年八月二十八日正式成立，是全国第一家房地
产股份制上市企业。公司法定代表人为唐相道，截至1999年6月30日，公司股本总额为1
62201600.00元，均为流通股。公司的经营范围为:房地产开发、经营，系统房，私房代
理经租;建筑工程管理、室内外装饰、与商品房有关的绿化、生活及办公设施配套服务
。
二、会计主要会计政策、会计估计和合并会计报表的编制方法:
(一)会计制度:执行《股份有限公司会计制度》及其有关的补充规定。
(二)会计制度:采用公历制，即每年1月起至12月31日止。
(三)记帐本位币:以人民币为记帐本位币。
(四)记帐原则和计价基础:采用权责发生制原则，以历史成本为计价基础。
(五)外币业务核算方法:发生涉及外币业务时，按业务发生日人民币市场汇率(中间
价)折合为人民币记帐，期末外币帐户余额，按当日人民币市场汇率(中单价)折俣成人
民币金额进行调整，汇兑差额计入当期损益。
(六)现金等价物的确定标准:持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金
、价值变动风险很小的投资确认为现金等价物。
(七)坏帐核算方法:
1、坏帐确认标准:凡因债务人破产、依照法律清偿程序后确实无法收 的应收款项;
债务人死亡，既无资产可供清偿，又无义务承担人，确实无法收回的应收款项;债务人
逾期三年内未能履行义务，经本公司董事会决议和主管财政机关审核认可，列作坏帐的
应收款项;
2、坏帐损失的核算方法:采用备抵法， 按应收帐款期末余额的3‰计提提坏帐准备
。
(八)存货核算方法:
1、存货分为开发成本、开发产品、出租开始产品、库存商品、低值易耗品等。采
用实际成本核算，低值易耗品在领用时一次摊销。公司不计提存货跌价准备。
2、存货跌价准备:根据存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价低于成本价格
街头是取。
(九)短期投资核算方法:
1、长期股权投资的计价;按投资时实际支付的价款或确定的价值入帐:
2、公司对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%或20%以上，或虽投资总
额不足20%但有重大影响，应采用权益法核算，投资额占被投资企业有表决权资本50%以
上的采用权益法核算，合并并合计报表;公司对其他单位的投资占该单位有表决权投资
占该单位有表决权资本总额的20%以下，或对其他单位的投资占该单位有表决权资本总
额的20%以上，但不具有重大影响的采用成本法核算。
3、长期债权投资的计价及收益的确认:以购入的实际成本为依据入帐，其中长期债
券投资安期计提利息。
4、长期投资减值准备;按个别投资项目可收加金额低于长期投资帐面价值的差额计
提。
(十一)固定资产核算方法:
1、固定资产的标准:指使用期限超过一年的房屋及建筑物、机器机械、运输工具以
及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产、 经营主要设备的物品
，单位价值在2000元以上，并且使用年限超过二年的，也应当作为固定资产。
2、固定资产的计价:按取得资产时的实际成本计价。
3、折旧方法:采用直线法
4、固定资产的分类、折旧年限、年折旧率及残值率:
项目 折旧年限 折旧率 残值率
房屋及建筑物 30年 3.17% 5%
通用设备 5年 19.00% 5%
运输工具 8年 11.88% 5%
其他 5年 19.00% 5%
(十二)在建工程:以工程实际发生的支出为计价基础，按工程项目分类核算并在工
程完工交付使用时，按工程的成本结转为固定资产。用款进行的工程发生的借款利息在
尚未交付使用前予以资本化，交付使用后计入当期财务费用。
(十三)无形资产核算及其摊销方法:房屋使用权按实际成本计价，按十年摊销。
(十四)长期待摊费用摊销方法:按实际发生的支出入帐，在受益期平均摊销。
(十五)收入确认原则:
1、销售商品:公司已将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，公司不再对该
商品实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与
销售该商品的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
2、提供劳务:同一年度内开始并完成，在劳务已经提供，收到价款或取得收到价
款的依据时，确认劳务收入。
3、他人使用本企业资产:与交易相关的经济利益能够流入企业，收入的金额能可
靠地计量。
(十六)所得税会计处理方法:采用应付税款法核算。
(十七)合并会计报表的编制方法:
1、合并会计报表的编制方法:
(1)按照《合并会计报表暂行规定》以及有关文件的规定，以母公司和纳入合并范
围的子公司的个别会计报表以及其他资料为依据进行编制。倒闭时，母公司与子公司相
互间的权益性资本投资与所有者权益，债权与债务，内部销售收入与费用成本等均已抵
销与调整，所发生的合并价差及非全资子公司所有不属于本公司的份额，均已单独列示
。
(2)母公司与子公司采用的会计政策和会计处理方法无重大差异。
2、本期会计政策的变更情况:
本期会计政策发生变更，对应收帐款坏帐的核算由直接转 销法变更为备抵法，按
期末应收帐款余额的3‰计提坏帐准备，减少本期利润177365.66元;期末计提存货跌价
准备，减少本期利润1999333.04元。
3、合并会计报表范围的变更情况:
本期纳入合并范围的子公司共2户，期内无变化。
三、税项。
(一)流转税:自营房以及咨询中介等收入计征营业税，税率为5%，以购时房按照销
售收入减去购进成本后的差额的5%计征营业税;物业管理收入坟征营业税，税率为5%;拆
借资金计征营业税，税率为8%;建材销售等贸易收入计征增值税，税率为17%;
(二)附加税、费:分别按流转税的7%、3%、1%、3‰计片城市维护建设税、教育费附
加、堤防维护费、义务兵优待金;其中拆借资金的附加费按营业税(5%)的基数计征上述
附加费;
(三)所得税:公司适用税率为15%。
四、控股子公司及合营企业:
(一)公司所控制的所有子公司情况:
被投资单位全称
注册地 法定代表人 注册资本 经营范围 本公司 是否
持股 合并
上海星业物贸发展有限公司 比例
中山东二路2号 曹光骝 800万元 经销建筑装饰材料、
建筑五金、五金金
属材料、汽车配件等 90% 是
上海兴佳房产物业发展有限公司
四川南路38号 曹光骝 100万元 物业管理、代理租赁、
绿化，房屋设施的安
装、维修等 99% 是
(二)公司所参股公司的情况:
被投资单位全称 注册资本 原始投资额 本公司持股
比例
三亚实业发展有限公司 250000000.00 5000000.00 2.00%
上海经融资产管理公司 85000000.00 8500000.00 10.00%
上海房屋置换股份有限公司 50000000.00 1000000.00 2.00%
五、会计报表附注:
(一)货币资金:
项目 期初数 期末数
现金 6486.95 9179.01
银行存款 154253083.91 127303504.42
合计 154259570.86 127312683.43
(二)短期投资:
项目 期初数 期末数
股票投资 10380.00 4050.00
债券投资 80000.0 80000.00
合计 90380.00 84050.00
其中:股票投资:
股票名称 股份类别 股票数量 投资金额 |
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