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  • 房价走势与地产趋势  

       编者按: 中国企业联合会副会长,中国房地产开发集团理事长孟晓苏先生,在中国地产界堪称“教父”级人物。中国房地产领域的众多政策都与中房集团以及孟晓苏有着紧密的关联,比如住房按揭、拍挂制度、物业税等等。

       2010年3月,中远集团总裁魏家福在清华发表演讲,他说,“中远必将无条件、有步骤地退出房地产”。就在前些日子,中远宣布彻底退出房地产。但是,又有多少央企像中远这样心甘情愿地舍弃地产这块诱人的“蛋糕”?今年4月,建业地产董事局主席胡葆森作客搜狐企业家论坛清华经管大讲堂,其时,号称史上最为严厉的地产新政持续发酵,在地产领域引起巨大波澜。演讲中,胡葆森抛出一个观点——中国房地产不可能长期暴利。

      此时此刻,应该说中国的房地产又到了一个敏感时刻,越来越多的迹象表明,虽然经过两轮地产调控,但是房价依然在坚定而执着地上涨,地王依然在肆无忌惮地出现。公众开始期待,第三轮调控以什么样的力度和方式方法作用

      

     

    于房地产领域,影响公众的生活?以谢国忠为代表的经济学者甚至为中国房地产开出了“病危”通知单,他们认为,2012年,中国房地产的泡沫将全面爆破。谢国忠的观点究竟是耸人听闻的学术假说还是真实的真相?

      孟晓苏先生和中央走的很近,因为他和李克强、李源潮是同学,所以,我们期望听到在其他场合听不到的与众不同的观点。

     

    搜狐企业家论坛,孟晓苏

                (中房集团理事长孟晓苏)


  • 调控目标不是“降低房价”

      我是北大1977届本科生,1983年有幸成为万里同志的秘书,后来做办公室主任,后来,在万里同志的支持下我又回到北大读硕士、博士。我的硕士论文题目是《中国经济改革大问题》,我的观点是坚持中国经济改革的市场趋向,主张搞市场经济。我的文章遭到党刊党报的批判,1991年9月2日出版的《人民日报》发表署名文章的同时,头版头条配发了一篇社论,认为我的观点反改革、反开放。

      1992年初,邓小平同志在南巡讲话中提出社会主义也可以搞市场经济的观点。第二年春天,江泽民同志在中央党校讲话中提出我们的目标是建立社会主义市场经济,很快确立了社会主义市场经济的目标。从此,我的观点算是彻底站住了。

      这些年以来,我和我的导师厉以宁教授着力推动另外一个变化就是“股份制”,宏观层面我们推动的是市场经济,微观结构上推动的是股份制。经过这些年的争鸣与争议,如今大家终于认识到大力发展股份制经济的重要性,使得股份合作制成为我国经济改革中产生的一种新的公有制实现形式。正是因为在微观与宏观层面实施变革,使得中国经济实现了翻天覆地的巨变。

      回想一下,我们过去才是真正的“蜗居”,商品房大力发展之前,我们确实盖过福利房,但是结果却是全民蜗居。是什么改变了老百姓的“蜗居”状态?是房改,是改革开放。邓小平最早提出了关于房改的重要思想,这些重要思想我们延用至今。

      我们倾力推动中国住房商品化,当时提出的一些理念,比如我们认为,住房消费可以成为新的经济增长点,我们还提出了房地产是推动经济发展的支柱产业的理论。十多年住房商品化,使得城镇居民住房状况得到了显著改善,没有住房商品化就不会有今天的住房条件。

      早年间,我和杨慎部长在做房改设计的时候,明确提出政府要建立住房保障体系,低收入家庭应该住进保障房,但是在长达9年的时间里,前主管部门严重忽略了我们的建议,忽略了保障房建设。经济适用房投资比重太小,廉租房基本没有建设;随着房价上涨,弱势群体的收入水平离商品房价格越来越远;本来是政府公共服务职能缺位,却被误导为对开发商的不满。
      政府提出确保完成2010年建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房2800万套。这些廉租房并不是马上能够生产出来,但是我们相信面包、牛奶都会有的。

       为什么会出现房价上涨过快?出现这种情况明显是多种因素在起作用,不光是需求过热,还有供应紧缺和结构失衡,供求关系出现了问题,结构层面的问题是保障房供应不足,从而严重影响了年轻人以及中低收入家庭的住房问题。

      有些媒体把“国十条”误读为政府要降房价,这不是地产调控的目标导向,调控的目标是保持房价基本稳定,防止房价过快上涨。为什么不能把调控目标定为降房价?第一,房价降不下来,会影响政府的公信力,第二,过度打压内需,就会压垮经济;第三,可能陷入“调一次、涨一次”的怪圈。

    搜狐企业家论坛,孟晓苏

                (中房集团理事长孟晓苏)


  • “打压房价会导致物价上涨”

       2007年3月,全国两会期间,著名经济学家吴敬琏先生抛出的观点,“打压房价会导致物价上涨”,此言一出旋即招致漫天非议与棒喝。“打压房价会导致物价上涨”,这就是著名的“吴敬琏魔咒”。越来越多的事实反复证明这一观点的正确。

       1998至2010年11月,我国城镇各类新房销售面积共计59亿平方米,吸纳与固化社会资金约22万亿元人民币。新房销售吸纳22万亿元人民币,今年新房销售吸纳资金将达5万亿元。我的基本观点是,房价稳步上涨为居民财富带来倍率增值,商品房多吸纳资金有利于稳定物价。
      资金一旦被挤出楼市,势必开始流向其它领域,比如炒黄金、炒名表、炒收藏、炒字画、炒大蒜等等。今年以来,我们看到,食品价格成为“新增涨点”!2010年10月食品价格上涨10.1%,其中蔬菜价格上涨了62%。此外,“输入型通胀”造成了基础产品全面涨价。2010年12月中央经济工作会议指出:“把稳定价格总水平放在更加突出的位置”,“全面加强价格调控监管工作,保持物价总水平基本稳定”。

       宏观调控并不只有调控房价这样一个目标,要防止其他消费品价格的疯长。历史的经验告诉我们,房价总体在上涨,但是上涨的结果并不主要是开发商谋取的暴利。开发商应该有商业道德,我一直主张开发商要坚持高品质、低价位,不要一味地卖高价,特别不要想法设法、投机钻营地榨干最后的利润。

       媒体舆论迫不急待地催促政府降房价,2010年的北京两会上,有人提出“建立覆盖全民的基本住房保障制度,而非只给穷人建保障性住房。借鉴农村宅基地使用权制度,在城市建房尝试国家提供土地、建房钱由老百姓出的办

    法”。这样的观点招来周立波的调侃——全国人民每家发一套保障房,凭户口本领取,结果造成假证照泛滥!  

      新加坡政府为87%的居民提供了“组屋”,中国能走向“新加坡模式”吗?在中国,绝大部分居民已经有了房子,其中不少人有第二套,甚至第三套房,宝贵的保障资源难道也要给他们?有些人提出第二次房改,实际上是要否定市场化方向,就是要将“商品房为主”改变为“保障房为主”,他们没有考虑到政府的财力,一旦承担这样的责任,政府难以完成。

      2009年是廉租房三年规划的第一年,由于地方配套资金筹措困难,廉租房建设完成任务不足一半。其中重要原因就是地方财政配套资金不足。按照住建部等部委《2009年~2011年廉租住房保障规划》,在2009年1500亿元廉租住房建设资金中中央投入近500亿元,其余七成资金需地方政府配套。地方配套不到位严重影响了廉租房建设进度。保障房10年的欠账要恶补,靠财政是不行的,要发国债,国债怎么发还是个问题。城中村恰恰是农民群众解决保障房、廉租房的好办法,农民用城中村的模式参与城市发展,提供了全世界最大规模的廉租屋,弥补了城乡二元结构造成的失衡。获利的应该是农民,而不是政府,土地和资金都是农民的。
      现在中央经济工作会议进一步明确加快推动住房体系保障建设,还要求形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系,这是两个体系。保障房体系一定要适合国情,这就回答了人们要不要也给富人一套保障房的问题。市场提供商品房,政府建设保障房,相信保障房建设将缓解社会情绪,使更多老百姓从中受益。

       


  • 从小产权房开征房产税

       香港房地产周期是7-8年,美国房地产周期是18-20年。在中国,我们如何面对房地产周期?我认为政府的调控行为原则上应该“反周期”,企业的投资行为一般要顺应周期,政府,这只看得见的“手”要做的就是通过反周期的调控尽量拉长发展期,尽量减少低落期对经济造成的损害。

      我们来谈谈中国经济的发展路程。经历了1998年东南亚金融风暴的冲击,现在又经历了全球金融海啸,两且我们都经历了从低谷到高涨期的过程。中国经济从低谷期到高涨期的“四步走”规律是这样的——第一步,政府加大投资,缓解经济萎缩,第二步,楼市率先启动,带动经济发展。第三步,需求拉动生产,企业再现生机,第四步,股市结束低迷,逐渐进入牛市。

      扩大国内需求才能有效消化“产能过剩”,房地产业是国民经济的“组装产业”。 这些年我们把多项国外的成熟金融产品,不断地引进到中国来,我从四个方面来介绍一下。

      首先,是住房抵押贷款,是我们在1996年建议引进的,这些年住房抵押贷款增长迅猛,占到了居民贷款的82%,另外18%才是信用卡、购车贷款,住房抵押贷款的出台也是政府调控经济、调控房地产的手段。

      其次,是股权投资基金(PE),最早介绍PE进入中国的就是这本书《投资基金理论与实务》,什么样的项目最适合做PE?是国家现在鼓励的旧城改造项目。比如中房集团在内蒙建的小区,上世纪80年代那是最好的小区,现在是最差的小区,都是小户型,虽然这些小区破旧了,但是他们的地理位置都非常之好。如果我们充分利用这些位置可以改善老百姓的居住条件,他们交出原来的土地得到更大一点的房子,老百姓对旧地回迁肯定没意见。现在这些项目已经在全国开始推出,把社会资金吸引过来的同时有效地改善城市的居民住房条件。

     


       第三,是房地产信托投资基金,“瑞茨”(REITs),其特点是能够享受免除企业纳税这样的优惠,所以我认为在中国最有资产,最需要钱的不是开发商而是地方政府。海外的经验可以借鉴,香港用政府的出租房产发行“领汇基金”受到投资人的热烈追捧。中国的廉租房有很好的经济效益,租金收益以及来自政府的补贴收益是很高的,现在“瑞茨”试点在上海、天津、重庆进行。还可以用“瑞茨”开掘更多政府财政能力,包括交通、桥梁、水工程等固定资产,通过“瑞茨”,可以加强流动性,使得政府获得资金,这些优质资源不会离开本地,还可以本地流动。 

       REITs是楼市与股市的稳定器。首先,作为长期持有资金,它将减少短期炒作行为,稳定房地产市场与价格;其次,可上市吸纳资金,为保险资金、社保基金与养老金等提供入市载体;最后,收租物业回报稳定,物业升值使投资者权益升值。
      第四,是反向抵押贷款。这种产品适合退休的老人,他们有房产,但是没有多少退休金。老人只要活着又住房又拿钱,老人去世了银行再收回房产,这是人生资源非常好的配置。如果推行反向抵押贷款,对老年人好处非常多,启动房产金库,补偿老年生活,解除经济顾虑,增强生命自信,保持社会尊重,有利于社会稳定。

       廉价征用农民土地,高价拍卖给开发商形成剪刀差,实际是对农民的利益剥夺,这些年的群体事件65%是由于土地问题。作为一种反抗,农民把还没有被政府征用的土地建“小产权房”卖给城里人,“小产权房”占了不小的比例。中央三中全会提出维护农民的责任制,提出农村建设用地,可以转让农民使用权。

       征收物业税(房产税),其法理依据很多,比如公平论、税制论、资源配置论等等。开征物业税的意义有利于社会公平,怎么做四步走?商业地产已经开始征房产税,然后从小产权房起征,第三,对高档住房和豪宅征收物业税,要按照标准税率征。最后,对普通住房也要征物业税。


  • 房价节节攀升,该不该追涨?

       提问:有人做了一个统计,去年这个时候五道口一带的房价2.6万一平,2010年年初是3万,现在已经逼近5万。面对节节攀升的房价,还能不能追涨?

       孟晓苏:更应该关心的是我们国家今年推出的580万套保障房和明年推出的1000万套保障房能不能完成,通过“瑞茨”持有保障房能不能实现?社会机构存在大量资金,而建设廉租房又非常缺钱,我们希望通过推动创新把这两点结合起来,为更多低收入家庭生产保障房,同时生产商品房。我认为商品房略微的供过于求,才能造成市场经济,否则老百姓没有太多选择。对于新走出校门的同学来说,第一套房应该是保障房或者是租房,重点保障最低收入家庭,其次满足较低收入和中低收入家庭,按照这个顺序把民生问题解决好。

       提问:有学者指出中国房地产唯一的出路是“市场的归市场,保障的归保障”,把商品房的供需和保障性住房的供需分开,也有人说不断发起的地产调控,目的并不是为了抑制整个房地产市场的过热,而是为了理顺整个房地产市场的结构,您怎么看?

      孟晓苏:一个是保障房体系,这个是符合国情的,但不是人人都要保障。再一个是商品房体系,房改之初我们提出了关于住房供应三种模式,普通商品房、经济适用房和廉租房。如果片面地由市场经济而不是用财政转移支付行为扶贫济困的话,政府行为就会缺失一大块。伴随着住房和城乡建设部的成立,日益强调了为中低收入家庭来建保障房重要性,现在进一步明确了两个体系,我认为在思路上已经非常清晰了,如果再把资金的问题解决好,保障房建设就会在未来几年形成一个高潮。当然,保障房也不应影响商品房,老百姓要根据自己的需要去购买不同的房子,所以我一直呼吁要建立商品房、保障房两个不同的价格体系。


       廉租房和限价房,这在全世界都是难题,在香港,也有中低收入家庭购买的“经济适用房”,香港人叫“居屋”。对于那些不能达到买“居屋”的水平,又没有达到商品房的购买水平,怎么办?香港政府就发明了“夹屋”。这种难题同样反映在中国内地,比如,我们有“限价房”,我认为它是“经济适用房”类型的一种,价格低于商品房,高于经济适用房,这也是“夹屋”,老百姓的收入水平和要求不一样,要满足各方面老百姓的需求。

    搜狐企业家论坛,孟晓苏

                (中房集团理事长孟晓苏)


  • “房地产没有泡沫”


       提问:最近,万达董事长王建林说10年之内房价难以下降,著名经济学家茅于轼先生说房地产泡沫在2011年或者2012年破灭。您对这两个看似对立的观点如何看待?

       孟晓苏:很多专家都在分析、阐述房地产的泡沫究竟有多大,有一段时间,各个方面都认为房地产泡沫是没有争议的。我的基本观点是,到底是不是泡沫,关键要看它能不能弹得动、吹得破,只有弹得动、吹得破的才叫泡沫。中国的经济或者房地产是不是泡沫,实践是检验真理唯一标准。从2000年开始就有专家说房地产是泡沫,但是这些年来的事实证明,在房地产消费方面,我们有很强劲的内需,商品房的价格是稳定的,我希望房价稳中有升,但不能过快上涨。一方面要拉动经济,一方面更要防止房价过快上涨,让低收入家庭、普通收入家庭都能买到或者租到自己适用的房屋。

       提问:您刚才在演讲中说,物业税的推广可以分三步来推进。物业税的试点被认为是第三轮地产调控的政策选择,并对物业税降低房价寄予了很大期望。您认为,物业税的征收和房价走势是否有所关联?

       孟晓苏:物业税的推出按步骤稳步推进,我觉得是很顺当的。商业地产的物业税已经征了,小产权起征物业税应该先行先试、先行一步,小产权房和其他老百姓没关系,不影响老百姓的生活,只是涉及到一部分违规购买了小产权房的居民,他们先要交税,从小产权房起征物业税就可以弥补没有缴存的地价,而且可以形成源源不断的收益流。第三步,从豪宅起征,起征时间不宜太早,比如两年以后,但是小产权房我认为2011年就可以做。

      

      税收本身就是一种负担,但是这种负担却能造成城市土地的升值,城市周边环境的改善,给纳税人带来很多好处。香港把物业税称为“差饷”,最低收入家庭尽管收入低,但只要有产权房,也要交物业税,这在全世界是不需争论的课题。但是在中国实行物业税确实很艰难,十几年前中国人民没有什么房产,经过这些年的房改,住房商品房才逐步形成,现在需要把税收制度理顺,需要让城市居民来出城市建设的费用,从而减轻农民的负担。一方面从农民那里拿了地,另一方面也从城里人兜里掏了钱,推出物业税,农民土地入市流转,土地价格就会明显的下降,最终对所有的老百姓都会有益。

    搜狐企业家论坛,孟晓苏

          (清华大学经管学院教授朱岩为孟晓苏赠送演讲海报)

搜狐财经出品  文:张翼 摄影:润丽媛 封面设计:芳芳 编辑制作:谢伟

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