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       张贵林:摆脱蜗居—保障房如何保障民生?

             [搜狐财经联合每日经济新闻打造]

      主持人(搜狐网财经中心副总监张翼): 感谢大家参加“搜狐企业家论坛清华经管大讲堂”的演讲会,今天晚上的演讲会由搜狐财经、清华经管、《每日经济新闻》联合主办。首先要介绍主办方代表,清华经管党委副书记朱岩教授、搜狐网财经中心总监史彦先生。                   【全文】

     

     搜狐企业家论坛,张贵林
             (张贵林博士 住总集团董事长)

      

                                     


     

      今晚莅临清华演讲的是嘉宾是住总集团董事长张贵林博士,他演讲的主题是《摆脱蜗居——保障房如何保障民生?》。2011年全国范围内建设1000万套保障房,未来5年将建设3600万套保障房,覆盖面达20%以上。有人说保障房是食之无味、弃之可惜的“鸡肋”,有人说通过建设保障房可以获得银行贷款、土地、税收的优惠支持,是利润丰厚、社会经济效益双丰收的“唐僧肉”。近期,多家国企和大型品牌房企宣称进军保障房领域。3月10日,万科总裁郁亮宣称只要给1元钱利润就可以做保障房。保障房到底是鸡肋还是唐僧肉?保障房建设如何通过制度与体系建构,做到又好又快地推进?有请张贵林博士讲述住总在保障房建设领域的所作所为、所思所想。
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               (张贵林博士清华演讲现场)

     

     

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             “保居住,不保财产”

     

      张贵林:摆脱蜗居,在我个人的理解,有两层含义:第一层是物质层面的改善居住条件;第二层是精神层面的,不再被高房价“绑架”。改革开放的前10年,解决了老百姓的温饱问题。之后民众开始对居住条件有了改善需求,住房才成为影响民众生活质量最重要的问题。

      住宅市场供不应求。从2000年到2010年,中国的城市化速度突飞猛进,需要提供超过60亿平米的新增住房。但同期房地产市场的住宅销售面积不足45亿平米。如果再考虑上前20年的供应缺口,以及城市原居民的住房改善及投资需求,缺口应该在40%以上。

      商品房的投资属性掩盖了其居住属性。改革开放30年,我国劳动密集型的制造业创造了大量的资本,但原本在产业升级过程中应由高科技产业、重工业等资本密集产业吸纳的资本却流向了房地产的投机市场。随之而来的一个问题是:房地产的投资和金融属性逐渐掩盖了其最重要的居住属性。

      温家宝总理在2月27日与网友在线交流时,对调控房地产提了四个

     

     

    方面的措施:一是增加保障性住房建设,增加房地产市场的供给;二是鼓励和支持人们购买自住房和改善型用房;三是抑制投机性和投资性的住房;四是管好市场,依法对那些违法违规行为进行惩处。这都是为改善房地产市场供求关系而提出的,而保障性住房的建设更是其中的重中之重。

      构建合理的住房保障体系。一是要明确保障对象。住房保障作为一项地方政府提供的社会福利,按照本地纳税证明来甄别。二是要明确保障房的建设主体,保障房作为为本地居民提供的社会福利,地方政府是绝对的主体。三是明确保障方式,核心思想是“保居住,不保财产;保使用,不保所有”。在保障房建设中应以公租房和廉租房为主,保障群众的居住权,同时以现金补贴等多种方式多层次实现住有所居。

      建立健全住房保障的准入、退出机制。住房保障实施过程中,面临着无法准确界定住房保障对象和对象认定缺乏科学标准等问题。一是住房档案系统不健全,导致难以准确界定住房保障对象。二是个人收入和信用制度不健全,目前还没有建立全面、有效的个人信用制度,造成住房“准入”与“退出”的监管困难。

     

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           1000万套保障房的意义

      根据国家“十二五”规划,未来5年,要建设城镇保障性安居工程3600万套。保障性住房建设规模近年来大幅提速,2009年约为260万套,2010年为580万套,2011年将高达1000万套。

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              (张贵林清华大学演讲现场)

       从过去五年的数据上来看,保障性住房的比重越来越大。到去年保障房的建设比重已经超过了60%。“十二五”期间,北京市将建设100万套保障性住房并实现“两个60%”的目标,即保障性住房占整个住房供应的60%,公共租赁住房占保障性住房供应的60%。我预测五年后保障性住房量就可以起到市场的决定性作用,房价也自然不会大涨了。

     

      1000万套保障房意义何在?2009年全国商品住宅销售面积共计85294万平方米,销售量约为947万套。而2011年,国家提出建设1000万套保障房的任务,几乎与商品住宅销售量持平。中国目前城镇人口总数为6亿人,按照2亿个家庭来计算,1000万套保障房相当于每20个家庭拥有1套保障房。我国保障房建设同商品房市场相比,差距还非常明显,房地产市场的“二元制”结构急需完善。

      加大公租房建设比重,防止出现各种寻租现象。过去建设的保障性住房以经适房、限价房为主。这类保障房在房价上涨很快的背景下,其价格就会与商品房价格之间产生一个较大的差额,使得保障房成了权力寻租的对象。当保障性住房产权不能交易时,就剥离了房产的投资属性,仅留下其基本的居住功能,彻底杜绝了寻租的可能性。同时,一旦政府在城市各个区域都掌握一定数量的公租房,就可使大量的上班族就近居住,甚至在个人跳槽后,可申请公租房换房,大大减少机动车的使用数量。

      探索各种方式建设保障房。土地是制约保障房建设规模和速度的瓶颈,要鼓励允许符合条件的企事业单位用自有用地建保障房。同时试点城市郊区农村集体建设用地建保障房。这种方式除了给农民一个很好的就业和稳定的收入,还降低了公租房建设成本。      

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

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            资金缺口怎么办?

      保障性住房的大规模建设资金缺口不小。今年拟开工建设1000万套保障房,至少需要1.3-1.5万亿资金,还不包括支付的土地成本。所以,中央在下达大规模的保障房建设任务时,对那些财力不太好的城市在建设资金上一定是一个极为重要的考验。目前解决这部分资金的途径有三方面,一是中央财政拨款约占10%,即1000-1200亿左右;二是住房公积金贷款约为10%;三是各地政府土地出让金中划拨10%-20%。建设资金的缺口是比较大的,而且以上的资金支出均未考虑土地成本。

     

         搜狐企业家论坛,张贵林

                (张贵林博士演讲现场)

      

     

      



     

     

         搜狐企业家论坛,张贵林

      (搜狐财经中心总监史彦先生向张贵林博士颁发搜狐企业家论坛理事聘书)

      这些缺口需要地方政府向社会融资,但是银行信贷调控将使贷款有限,信托也只能解决一部分。保险资金或许可能会成为保障房建设资金缺口的一大助力,但保险资金进入保障房建设也需要解决投资收益相对较低和行政审批过于复杂的问题。

      政府在大规模建设保障房时,需要出台相应的金融政策相匹配,比如在使用保险资金上可以允许一个专项的资金额度投向保障性住房领域,并简化审批程序;在银行的信贷额度上,也要在留出专门的信贷额度对保障房给予专项资金支持,保障性住房建设才能不成为空谈。

     

     

          

       

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           防止出现贫民窟的问题

      要建立健全公共租赁住房相适应的社会管理制度,让购买房产与政府提供的社会福利脱钩。在中国,购买房产之所以被赋予了如此重要的意义。一是购买房产跟城市户籍、子女入学等社会福利捆绑在一起。二是购买房产能锁定住房支出的成本,人们希望能通过一次性的住房投资,锁定住房支出的生活成本;三是购买房产能节省频繁搬家带来的经济、时间和心理成本。要使刚性需求减弱,就要从法律和制度上保障租房人的权益。

      加强空置房屋的管理。对于想通过投机赚取差价的行为,应该予以打击。德国的做法是:如果你卖房子,差价90%国家收走。如果你买后以较低价格租给穷人,廉租券交给你,1/2所得税可以免交。这种办法实质上是利用一部分老百姓手里的钱为另一部分老百姓解决有房住,而不是有住房。第二可以利用社会个人的闲置资金加快住房建设。第三可以通过这种方式避免人为形成富人区和穷人区之间的对立。

         

     

     

     

      要健全房屋租赁市场的管理。前不久,北京市委书记刘淇在“两会”北京团分组讨论时提出:北京今后要形成以出租房为主的住房供应体系,出租房的比例将占到全部住房的60%,将出台法规调控房屋租金。我完全赞同刘淇书记的提法,通过健全的法律法规来保证租房的安居乐业,这在发达国家已有较成熟的法律体系的。

      在房屋中介的管理上,刘淇书记也提到,政府还要掌握一些中介渠道,不许非法、无序的中介组织存在。目前房屋中介的市场基本由民营公司占领,今后国有企业在这一领域也可以配合政府的社会管理做很多工作。掌握一批社会房源后,对于平抑房屋中介哄抬租金的行为就具有了市场干预能力。

      经过多年的保障房建设实践,我们积累了很多经验,虽然目前保障房的大规模建设和管理还存在一些问题,但未来几年内,保障性住房的开发建设在平抑房价、保障民生上一定会发挥越来越大的作用。我相信在座的各位同学走向工作后,一定能告别蜗居,过上安居乐业,无比幸福的美好生活!

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         杜绝腐败需完善制度建设

     

      提高国民素质完善诚信体系建设

      提问:我们国家目前在两限房和经济适用房领域出现了很多的寻租现象,大规模在全国建设保障房会不会出现许多腐败分子?怎样才能避免寻租腐败,真正把这个房子匹配给需要的人?

      张贵林:这里主要有两个问题。一是本身我们住房档案体系是不健全的。第二个问题是诚信和国民素质需要提高。提高我们的诚信体系建设,住房的基础资料的完善,我们要加大加强这两方面的力度。另外从政府管理立法上解决这个问题,让这些有权人、作假人的作假成本提高。这种事完全杜绝不太可能,还是要完善制度和诚信体系的建设。

      

      城区内建政策性住房不易实现

      提问:您在演讲过程中讲到保障房贫民窟、供地问题。北京市或者国家对保障房的用地,就北京而言,是不是对商品房有什么保障?

      张贵林:政策性住房建设主要还是考虑成本的问题。政策性住房建在城里的确不太容易现实,城里地价高,土地资源有限。从政府规划角度看,北京市这几年地铁建设快,地铁沿线这样的建政策性住房,相对来说虽然位置远一些,但是土地价格便宜。建保障房的配车档次也是比较低的,商品房是一户一车,政策性住房、经济适用房大概两户一车,或者三户一车。不鼓励买经济适用房居民开车。

      关于贫民窟问题,一种是配建,有商品房和政策性住房,并有配建。一个是政府规划确实要注意,另外从发展角度来看,当年的穷人过了十年可能会变得很有钱。当然也可能搬走,或是留给自己的父母居住。

     

     

      

     

      

                                

搜狐财经出品  文:张翼 摄影:唐怡民 封面设计:芳芳 编辑制作:于长海

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