我们经历了有史以来经济发展最快的十年,也经历了房价和物价上涨最快的十年;我们走过了有史以来民营经济发展最猛的十年,也走过了“国进民退”最受争议的十年;我们看到了金融体制迅速健全完善的十年,也看到了金融监管最受考验的十年……我们在许多方面取得了辉煌的成就,我们也在这些地方留下了同样多的不足。

  我们希望未来十年能过得更好,我们希望十年后的今天能少一点儿遗憾。所以我们需要知道,过去十年,我们做对了什么?我们为什么没能做得更好?我们对未来应该报有怎样的希望?我们能为我们的未来做些什么?

  搜狐财经2012年两会特别策划“十年十人谈”,对话风云人物,评点十年得失。

  本期我们就房地产市场问题,对话北京大学国家发展研究院与法学院合聘研究员,北京大学法律经济学研究中心联席主任薛兆丰。

  搜狐财经:过去十年,在房地产制度或政策调整方面,中国做对了什么?

  薛兆丰:我认为做得最对的就是2004年出台的土地招拍挂制度。2004年3月30日国土资源部、监察部联合下发通知,规定国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。

  公开拍卖是最透明和高效的方式。其他方式滋生更多腐败和寻租损耗。况且,拍卖反映了和取决于市场需求。不是政府想卖多高价格就能卖多高。要地产商预期有承接,才能成交。政府开价过高,或市场预期不佳,就自然会流拍。

  有的人认为,中国的财政收入大部分来自房地产市场,由于政府大量卖地赚钱,所以推高了房价,并制造了楼市泡沫。这种观点是错的。恰恰相反,假如政府不向市场推出土地,房价反而会进一步剧增;政府推出土地的做法本身,其实直接推低而不是抬高了房价。政府通过拍卖的方式来推出土地,则是增加了透明度,大大减少了腐败的机会。

  政府在房地产市场取得的巨额财政收入,常常被误解为居民住房成本增高的根源。其实不然。道理很简单。你意外捡了颗钻石,假如市场上最高出价是100万,那么它就能卖100万。即使你把钻石赠送给中介商,它最终也还是卖100万。也就是说,即使政府把土地送出去,按身份证号码摇奖,随机送给国民,最终购房者支付的房价也不会因此下跌。

  供地越多,房价越低。不管这供地是通过行政分配、公开拍卖、私相授受、免费赠送来实现,此理不变。所以,认为政府因为卖地多而增加了楼市平均价格,是方向性的错误。恰恰相反,政府不卖地,不供地,不鼓励民用土地用途的自由转变,或不允许其他人供地,才会促进房价高涨。

  搜狐财经:您认为在中国房地产政策中,存在的问题有哪些?

  薛兆丰:对二手房交易征税,只能让房价更高,而不会是相反。古往今来,征税从不压低商品的价格。相反,征税必然引发三个事与愿违的结果:一是挫伤供应商的积极性,使本来就稀缺的商品进一步减少供应;二是商品供给减少,会使商品进一步提价,增加消费者负担;三是政府平添一个“揩油”的借口,因为不论法律如何规定,税赋实际上都是由买卖双方共同向政府支付的。

  对供应者而言,商品的价格越高,其供应商品的意愿就越强。房价是因买家之争而推高的;而推高了的房价,会向卖家发出利诱信号,鼓励他们把更多资源从别的用途转到房地产上。这些资源包括土地、建材、建筑设计人才、市场营销人才和物业管理人才。

  土地,本来可以建更大的公园;木材,本来可以印更多课本;钢材,本来可以造更多轮船;人才,本来可以把《红楼梦》研究得更透;但它们(他们)都因为房地产的高价走到了一起,结果只有一个:增加了房地产的供应。

  然而,若政府中途杀出来,以重税的方式,拿走了上述资源所有者的殷实报酬,那会造成怎样的影响呢?开放商会丧失进一步集资买地的热情;木材、钢材和人才会逐一回到原来没那么急需的用途上去,整个市场上可供应的房屋量会减少。

  出台限购令也不能让房价真正下降,而只能损害房屋乃至整个城市的价值。

  北京市2011年出台的楼市调控细则规定,外地家庭只有在京城缴纳社会保险和个人所得税达五年以上才有资格购房,而北京户籍家庭则不允许购买第三套或以上住房。这项调控政策,除了陡然增加巨额的交易费用外,还直接损害了有能力买房者的自由,而最终将损害北京市的价值。

  我们要明白北京的房价为什么会涨。有正负两方面的原因。负面原因,就是供应跟不上,包括土地、建筑面积、空置房流转等环节上的障碍。要消除负面原因,就要增加土地供应、适当放宽容积率的限制、以及放开市场管制,让房价和租金充分反映住房的价值,从而刺激建设、转让、出租等合理重配资源的经济活动。

  正面原因,是北京增值了。与任何商品的价格一样,房价是果不是因,是各种经济力量博弈和互动后的终点,而不是起点。北京的房价涨了,是因为这地方值钱了,是这地方生产力提高了。人们从四面八方涌到这里来,是因为他们在这里比在原地能创造更高的价值。只有这么看,才能理解为什么虽然房价涨了,人们的生活负担增加了,但留下来的人却越来越多了。

  旅游区里的一口清泉,会随着跋涉而来的游客的增多而增值。增值的原因有两个,一是负面的,即泉水不够;二是正面的,即需求增加。也有两个办法使泉水降价。一是多找泉源,增加供应。如果这么做,那么这一口清泉的价格降低了,但清泉的数目增加了,整个旅游区的价值也上升了。另一种办法,是通过限购令直接消灭需求,甚至把部分游客赶走。这的确也可以降低这一口清泉的价格,但代价是游客绝对地减少,旅游区的价值受损。说得再简单一点:如果说奔驰车因为供不应求而变贵了,必须把它的价格降下来,那么正确的办法是多造一辆,而不是把肯出钱的乘客或买家赶走,因为其效果等同于把原来那辆的车窗砸碎。

  搜狐财经:您认为短期内最有可能解决的问题是什么?

  薛兆丰:解决问题的正途,不是五花八门的“增加调控”,而是大道至简的“增加供给”。

  解决住房问题的根本之道,是让人们尽量早、尽量容易地住上尽量好的房子,而不是想方设法,让人们尽量晚、尽量困难地住上面积受限的房子。这是说,国内房地产调控存在方向性错误:首付宜低不宜高,还款周期宜长不宜短,房型宜大不宜小,银行信贷和债券交易宜畅旺不宜肃杀。这是解决地产问题的正途。

  增加房屋供给的一个关键,就是增加土地供应。这是“治本”的好办法。如果土地稳步增加,楼价就必定下降。人们的居住费用减少后,就会将剩余的金钱用于其他方面的投资或消费,生活将因此变得更多姿彩。

  但在中国要大量增加土地供应,存在法律上的障碍。根据现行法律,土地使用者缺乏转让权。中国各地的土地征用过程,引发了大量的纠纷和冲突。根源在哪里?根源就在于土地使用者——乃至实际拥有者——无权转让土地的使用权。

  因为根据现行法律,土地使用者缺乏转让权!政府往往是土地使用权的唯一买家和卖家。要转让土地使用权,往往得通过政府。换言之,大量源于征地的纠纷和冲突,是有其法律症结的。如果进一步深究,就不难发现,支持这种做法的是一种顽固的思想,即为了保护农民的利益,政府不能赋予农民以土地使用权的转让权,因为农民基本不懂得保护自己的长远利益。持这种想法的人认为,农民一旦拥有土地的转让权,他们就会失去土地。对此,周其仁教授曾反问:“那让农民有权出售粮食,是否会导致他们挨饿?”

  我认为中国楼市问题如果会得到解决,那放开农地入市,让土地自由交易流通是题中应有之义。反过来讲,如果这点做不到,就难说中国的楼市问题得到了解决。

  搜狐财经:请用一句话总结中国楼市。

  薛兆丰:无论如何,只有不断增加土地供给,放宽土地用途转换的限制,允许其他土地供给源进入市场,才能根本解决住房困难,并减慢实际房价的增长速度。

  (搜狐财经 周克成/采访整理)

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