解读楼市泡沫:房价12年涨1.6倍 人均收入涨2.9倍

摘要: 根据统计局数据,中国城镇居民人均总收入也从2001年的6907元,上升至2012年的26959元,增幅达290%,远远高于同期商品房163%的增幅。如果统计局的数据不是过分的离谱——过分的算高了城镇居民收入并且过分的算低了房价,仅从房价和收入的比例来看,很难认为中国房价在整体上存在泡沫。

2001-2012年全国商品房平均销售价格。数据来自iFinD,搜狐财经制图。
2001-2012年全国商品房平均销售价格。数据来自iFinD,搜狐财经制图。

  “高,实在是高!”

  这是中国房价留给很多观察者的印象。国家统计局数据显示,全国商品房平均销售价格从2001年的2170元上涨至2012年的5791元,增幅达163%。这一数据肯定低估了实际的房价上涨幅度,此前曾有报道称,上海居民买房甚至需要花费45年的工资

  中国房价高毋庸置疑,但其是否由泡沫组成,则莫衷一是。

  平安证券今天的一篇报告分析了房地产泡沫的成因与识别,对于我们判断中国房价是否有泡沫,或许会有所帮助。

  报告称,房地产泡沫大致可定义为房地产价格远远高于其内含价值,其形成与破灭通常表现为房价的暴涨与暴跌。

  报告认为,房价的涨跌主要受供求因素影响,需求方面的因素包括人口特征、城市化进程、收入、储蓄率、金融支持条件和税收政策等;供给方面则包括土地供应制度、房地产的存量与增量、金融条件支持等因素。

  报告称,受金融条件支持——包括低利率、低首付、金融创新等——导致的房价暴涨,通常都是房地产泡沫;但受人口、收入、土地等基本面因素导致的房价大涨,通常都不是房地产泡沫;另外,对房价上涨过于乐观的预期也会引起房价暂时上涨,并形成房价泡沫。

  毫无疑问,近十年是房地产市场火爆的十年,也是房价快速上涨的十年。那么,按照上述逻辑分析,中国房地产市场存有泡沫吗?

  中国自2003年首次启动房地产调控政策以来,屡屡打压房地产需求。目前,中国首套房首付款比例最低达3成,二套房则高达7成,住房按揭利率也高达6.55%,均远远高于全球主要国家。

2001-2012年全国商品房平均销售价格,和城镇居民平均收入。数据来自iFinD,搜狐财经制图。
2001-2012年全国商品房平均售价,和城镇居民人均收入。数据来自iFinD,搜狐财经制图。

  于此同时,根据统计局数据,中国城镇居民人均总收入也从2001年的6907元,上升至2012年的26959元,增幅达290%,远远高于同期商品房163%的增幅。难怪会有人认为中国房地产泡沫是钢做的呢!

  如果统计局的数据不是过分的离谱——过分的算高了城镇居民收入并且过分的算低了房价,仅从房价和收入的比例来看,很难认为中国房价在整体上存在泡沫。

  按常住人口计算,中国城镇化水平刚刚超过50%;按户籍人口计算,中国城镇化水平则仅是35%左右,均远远低于发达国家近80%的水平。中国的城镇化建设仍“在路上”。

  如果中国不落入中等收入陷阱,如果城镇居民收入继续增长,如果中国人口规模不迅速大幅度萎缩,如果土地制度不发生较大幅度的变化和调整,很难认为房价会突然掉头向下。

  但是,媒体报道的那么多的鬼城、那么高的空置率,不正是房屋供应过剩、房价虚高有泡沫的证据吗?

  搜狐财经曾报道过美银美林经济学家陆挺对此问题的看法,我们以后将继续讨论这一问题。

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